Woonwensdenken
7 maart 2023, 9:25
Vorige week waren we op vakantie met mijn negenjarige nichtje. Zij gelooft nog heilig, vermoedelijk mede onder invloed van talloze Disneyfilms, in onbegrensde mogelijkheden. Alles kan, als je het maar graag genoeg wilt. Het geeft haar de mogelijkheid om eindeloos te fantaseren, te dromen en in zichzelf te geloven. Dat is mooi en belangrijk als je negen bent. Maar heel anders ligt dat als je inmiddels vijfenveertig bent en bovendien minister voor Volkshuisvesting. In dat specifieke geval kan een gebrek aan realiteitszin de maatschappij nog lelijk opbreken.
Minister De Jonge wil de regie pakken op de woningmarkt en heeft daarvoor vorig jaar een ambitieus pakket van zes programma’s aangekondigd. Een van de eerste daaruit voortvloeiende wetsvoorstellen, de nieuwe Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, werd afgelopen maand gepresenteerd. Daarin krijgen gemeenten de verplichting om ervoor te zorgen dat twee derde van de benodigde 900.000 nieuwe woningen ‘betaalbaar’ wordt. Die twee derde zal moeten bestaan uit 250.000 sociale huurwoningen, 50.000 stuks middenhuur door corporaties en 300.000 woningen in de categorieën middenhuur en ‘betaalbare koop’ (tot 355.000 euro), te realiseren door marktpartijen.
Het verplichte aandeel sociale huur veroorzaakte de meeste commotie maar is een uitstekende zaak, wat werd bevestigd door het lachwekkende commentaar. Zo protesteerde de gemeente Aerdenhout met de schitterende kip-ei-redenering dat hun inwoners helemaal geen behoefte hebben aan sociale huurwoningen. Het werkelijke probleem zit echter in het middensegment. Ik kan het mis hebben (sterker nog; dat hoop ik zelfs), maar op deze manier lossen we de woningnood niet op.
Wat koopwoningen betreft: het introduceren van de harde grens van 355.000 euro zou er best eens voor kunnen zorgen dat dit een nieuwe ‘vanaf-prijs’ voor een nieuwbouwwoning wordt. Vanwege het grote tekort aan woningen in deze prijscategorie zal het lukken om vrijwel alles tegen deze prijs te verkopen, ongeacht grootte of kwaliteit. Als het überhaupt lukt om de zaak rond te krijgen, want bouwers en investeerders hebben last van hoge materiaalprijzen en de hoge – en waarschijnlijk nog verder stijgende – rente. Veel projecten stranden daarom momenteel, zo hoor ik van relaties bij diverse bouwbedrijven.
In de huursector is er bovendien nóg iets aan de hand. De minister heeft ook aangekondigd de liberalisatiegrens te willen verhogen en het roemruchte puntenstelsel (aan de hand waarvan de maximale kale huur voor een woning wordt vastgesteld) ook op het middenhuursegment van toepassing te zullen verklaren. Dat voornemen werpt zijn schaduw vooruit. Marktpartijen zien zich ineens behalve met exorbitante kosten van materialen, arbeid en financiering, ook nog eens geconfronteerd met het vooruitzicht van teruglopende inkomsten.
En wat doen marktpartijen als er geen zinnig rendement meer te behalen valt? Inderdaad. Niets. Bepaald niet de weg uit de wooncrisis, zou je zeggen. Deskundigen voorspellen zelfs dat dit de doodsteek zou kunnen zijn voor de middenhuursector. De minister is daar niet bang voor. Volgens hem valt er, zo was te lezen in het FD, voor investeerders ook in de nieuwe omstandigheden “nog een prima rendement te behalen”. Hij gelooft er blijkbaar rotsvast in dat het kan. Het probleem is alleen: hij gaat er niet over. Zijn mening doet er op dit punt simpelweg niet toe.
Minister De Jonge begint aan de verkeerde kant van het probleem. Hoge prijzen zijn een gevolg van een tekort aan aanbod. Prijsregulering versterkt dat probleem. Wat wél helpt: bouwen, bouwen, bouwen. Werken aan manieren waarop we ondanks stikstofproblematiek, escalerende prijsniveaus en stokkende vergunningstrajecten vooruit kunnen met het bouwen van kwalitatief goede woningen die toekomstwaarde vertegenwoordigen. Dat is bepaald nog niet eenvoudig, dat snap ik ook wel. Maar het is de enige beproefde manier om dit marktsegment te sturen. Wanneer vraag en aanbod weer in evenwicht zijn stabiliseren de prijzen vanzelf op een passend niveau. Als je op dát moment zou willen besluiten om de prijzen verder te begrenzen is het tekort tenminste voorbij.
Dit is niet het moment om te gaan experimenteren. Niet het moment om te geloven dat iets kan omdat je het zo graag wilt. Niet het moment om risico’s te nemen met het grondrecht op wonen. Helaas weten we hoe koppig minister De Jonge kan zijn. Hopelijk weet zijn entourage hem tot bezinning te brengen zonder dat er al te veel tijd verloren gaat. Let it go, Hugo.
Joost Ector is architect-directeur van Ector Hoogstad Architecten. Voor Architectenweb schrijft Joost Ector iedere maand een column, waarin hij ontwikkelingen die van invloed zijn op het architectenvak van duiding voorziet.