Joost Ector

Nooit meer slopen?

1 april, 8:30

Eind vorig jaar ontvingen we een verontwaardigde mail van onze buren aan de Belgische kust, waar we een appartementje hebben. Tijdens de ‘vergadering van eigenaren’ – onze uitnodiging was blijkbaar in de spam beland – had de gebouwbeheerder een bom gedropt. Hij acht draconische investeringen in het gebouw noodzakelijk en adviseert sloop-nieuwbouw. Onze buren zaten op de kast en ik ook. Wát, onze fijne appartementjes laten slopen? Ook mijn innerlijke columnist protesteerde direct: niks ervan, nooit meer slopen!

Ons appartementje kijkt, als onderdeel van de ‘nieuwe Atlantikwall’ van appartementengebouwen, direct uit over zee. Het gebouw uit 1962, van architect Derveaux uit Gent, telt achttien woningen in negen verdiepingen waarvan de onderste half verdiept. Het is een pretentieloos gebouwtje maar het klopt wel; Derveaux wist wat hij deed. De ruimtes zijn klein maar bruikbaar en keurig geproportioneerd, de woonkamer heeft een leuke erker voor extra uitzicht. De gevels zijn bescheiden, de kroonlijst is misschien wat zwaar. Direct na aankoop in 2011 hebben we alles vernieuwd; een mooie grove houten vloer, fraaie kleuren op de wanden en een zelfontworpen postzegelkeukentje dat uitstekend werkt. Leuke meubels en kunst maken het helemaal af. We zijn er graag en vaak, onze families ook, om uit te waaien of voor een workation. Hier voel ik me op mijn plek en kom ik tot rust.

En nu ineens sloop? Zijn ze nou helemaal!? Onze syndicus, Vlaams voor gebouwbeheerder, draagt ook de pet van makelaar en ontwikkelaar (‘promotor’), dus ik was op mijn hoede. Het bestemmingsplan staat op onze plek twee à drie extra verdiepingen en twee meter extra gebouwdiepte toe. Bovendien wordt binnenkort de wandelpromenade voor de deur vernieuwd en vergroend. Zo’n syndicus begrijpt vanzelfsprekend dat dit het uitgelezen moment is om die kansen te verzilveren. Mijn eerste (toegegeven: slechte) gedachte was: over onze rug zeker? In een nieuwe vergadering, vlak voor kerst, zou een cijfermatige onderbouwing volgen. Als buren spraken we af om ons daar niet te laten ringeloren.

Maar ook de syndicus wist wat hij deed. De renovatie werd zonder bewijs afgedaan als onbetaalbaar. Bij sloop-nieuwbouw, daarentegen, zou ons een gebraden kip (‘kieken’) in de bek vliegen. Uit de hoge hoed kwam een mooi plattegrondje met bijbehorende rekensom. Onze appartementen zouden voor bedrag X worden aangekocht. Dit nieuwe appartement zouden ons 2X gaan kosten en direct een marktwaarde van minstens 3X vertegenwoordigen! Blije gezichten, want gratis geld.

Slechts drie eigenaren bleken hiertegen bestand: onze buren, de oudere bewoners van een souterrainwoning en wij. Wacht even, zei ik, waarom wordt er geen serieus renovatie-alternatief gepresenteerd? En snappen jullie wel dat zo’n wisseltruc onverantwoordelijke milieuschade veroorzaakt? Ik keek in ogen vol onbegrip. De syndicus zette me vervolgens vakkundig weg als stereotiep lastige, vrekkige Hollander, kondigde spoedig vervolgoverleg aan en sloot de vergadering.

Terug in ons appartement was het fris. Logisch, het gebouw is nagenoeg ongeïsoleerd en decemberkou is zelfs met elektrische verwarming (op groene stroom!) slecht te verjagen. De koude zeewind die via de tochtende taatsscharnieren van het oer-Belgische verhuis-kantelraam binnenstroomde hielp niet mee. Ik dacht terug aan de eerdere optopstudie, gestrand door een tekort aan constructieve overcapaciteit en doordat de brandweer een extra trappenhuis eist dat nergens past. De huidige situatie, met maar één trap en zonder brandscheidingen, voldoet nu al niet meer, maar dat wordt onbestaanbaar genoeg gedoogd. Gelukkig zitten we niet hoog.

Nieuwbouw zou natuurlijk volledig veilig worden. Ook zouden we dan geen trapje meer op hoeven om de lift te bereiken, wat voor onze ouders inmiddels lastiger wordt en wie weet ooit voor onszelf ook. Een fatsoenlijke lift zou geen luxe zijn; de huidige is piepklein en weigert steeds vaker dienst. Het nieuwbouwplattegrondje belooft ons straks ook een balkon aan de zeezijde, heerlijk borrelen in de avondzon. En glas vanaf de vloer voor nog meer uitzicht. Met twee meter extra diepte zou er zelfs plek zijn voor een volwaardige badkamer, in tegenstelling tot die minimale van nu. In de nieuwe keuken zou zelfs een vaatwasser passen! De onthechting was begonnen…

Zou ik van gedachte mogen of zelf moeten veranderen? Het gebouwtje is charmant, maar feitelijk niets bijzonders. Isoleren kan, maar wordt lastig en dus sowieso niet goedkoop maar wel lelijk. Echt brandveilig maken is sowieso bijna onmogelijk. In hoeveel extra levensduur investeer je dan eigenlijk en is dat werkelijk duurzaam? Of hooguit zolang de Belgische nieuwbouwpraktijk nog zo CO₂-intensief is? Bovendien valt te betwijfelen of andere eigenaren, nu de geest uit de fles is, überhaupt nog van renovatie willen weten. In het doemscenario worden we het nergens over eens. Dan wordt investeren steeds duurder en onwaarschijnlijker, ligt verwaarlozing op de loer en verschijnen de speculanten ten tonele.

Ook de andere morele kwestie is uitgesproken lastig. De buurvrouw van het souterrain was oprecht ontdaan. Zij en haar man hebben net de boel opgefrist en hoopten het hier verder te kunnen uitzingen. Maar voor terugkeer in de nieuwbouw hebben ze gewoonweg het geld niet. Dan zouden ze op zoek moeten naar een ander gebouw in een vergelijkbaar precaire staat. Ik had met haar te doen. Aan de andere kant: mocht ik andere eigenaren, voor wie 3X ook niet bepaald niks is, dan hun winst door de neus boren?

Dilemma’s alom. Samen met de buren zouden we heel principieel onze poot kunnen stijfhouden. De Belgische rechter kan alleen ingrijpen wanneer nog maar één enkele eigenaar zich blijft verzetten tegen gedeelde belangen van de rest. We zouden dan de paria’s van het gebouw worden. Hopelijk blijft het in dat geval bij boze blikken en af en toe een woordenwisseling.

We zijn nu drie maanden verder. Taal noch teken van de syndicus – ook niet in de spamfolder. Terwijl het zonniger en warmer wordt geniet ik gelukkig weer van mijn gebrekkige stekje. Maar niet meer zoals eerst. Ondertussen horen we geruchten dat de gemeente bezwaren heeft tegen nieuwbouw. In dat geval zou het probleem zichzelf oplossen. Maar zo makkelijk zal het wel niet worden…

Joost Ector is architect-directeur van Ector Hoogstad Architecten. Voor Architectenweb schrijft Joost Ector iedere maand een column, waarin hij ontwikkelingen die van invloed zijn op het architectenvak van duiding voorziet.

Trefwoorden

sloop-nieuwbouw joost ector slopen column behoud

1	EGM architecten over uitwerking ontwerp Fenix: “Het was echt teamwork” woensdag, 16 juli
2	ASML op schema voor uitbreiding in Eindhoven woensdag, 16 juli
3	CO2-gestuurd ontwerpen is efficiënt ontwerpen. Levert dat ruimtelijk nog wat op? Jazeker! dinsdag, 15 juli
4	Aquon – transparant laboratorium met in houten hart plek voor ontmoeting dinsdag, 15 juli
5	Amsterdam bouwt nieuwe Jaap Eden IJshal dinsdag, 15 juli

Gerelateerde nieuwsberichten

4 maart

6 mei

Ontwerpen voor democratie

4 februari

Column

Aan ons zal het niet liggen

3 juni

7 januari

3 december 2024

5 november 2024

1 oktober 2024

Een zekere mate van voortreffelijkheid

3 september 2024

Woontop

4 juni 2024

De ideale stad

7 mei 2024

Vergrijsd

2 april 2024

Hier is over nagedacht

5 maart 2024

6 februari 2024

9 januari 2024

5 december 2023

7 november 2023

Managementsamenvatting

3 oktober 2023

5 september 2023

6 juni 2023

2 mei 2023

4 april 2023

7 maart 2023

7 februari 2023

10 januari 2023

6 december 2022

1 november 2022

Het nieuwe minimalisme

4 oktober 2022

Computer says no

6 september 2022

Tussenconclusie

7 juni 2022

Klein leed

3 mei 2022

Op blote knieën naar Groningen

5 april 2022

Architectural Masters of the Metaverse

1 maart 2022

1 februari 2022

4 januari 2022

7 december 2021

2 november 2021

5 oktober 2021

7 september 2021

1 juni 2021

4 mei 2021

Dividend und Verbrechen

6 april 2021

2 maart 2021

2 februari 2021

5 januari 2021

1 december 2020

3 november 2020

Ontwerpen tegen de eenzaamheid

6 oktober 2020

Ook maar een mens

1 september 2020

Stronteigenwijs

2 juni 2020

De oplossing wordt het volgende probleem

6 mei 2020

Kleine openbaringen

7 april 2020

Op naar een succesvolle crisis

3 maart 2020

Het schaamteloze monument

4 februari 2020

We gaan het oplossen

7 januari 2020

Verleden voltooid

3 december 2019

Faust in Canada

5 november 2019

Het ontroerendste gebouw dat ik ken

1 oktober 2019

De tweede helft

3 september 2019

Liefde in beton gegoten

4 juni 2019

Adopteer een leek

7 mei 2019

Het bijna-gelijk van Baudet

2 april 2019

Want ik geloof

5 maart 2019

Eenvoud

5 februari 2019

De Gele Hesjes tegen de Groene Khmers

8 januari 2019

De erfenis van premier Halsema

4 december 2018

Het eind van het begin

6 november 2018

Laat je niet gek maken

2 oktober 2018

Vergeet het ‘Bilbao-effect’

4 september 2018

Genereuze Architectuur

5 juni 2018

Hoog tijd voor hout

1 mei 2018

Aantoonbare architectuur

6 februari 2018

Ik wens je een wild plan

9 januari 2018

De Leefbare Stad

5 december 2017

Varkens

6 juni 2017

Schouders onder World Expo Rotterdam 2025!

1 maart 2016

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Stedenbouwkundig structuurontwerp voor Blok III in Sloterdijk I Zuid goedgekeurd

18 juli, 1:30

In opdracht van een breed scala aan eigenaren zoals SBI Development, Bun Projectontwikkeling en AM Gebiedsontwikkeling) heeft Scope Spatial Strategy het stedenbouwkundig structuurontwerp van Blok III binnen Sloterdijk I Zuid ontwikkeld.

VORM ontwikkelt laatste twee kavels Eenhoorngebied Amsterdam

17 juli, 2:24

Op de kavels worden onder de projectnaam Portico twee bouwblokken met in totaal 88 woningen gerealiseerd. Marcel Lok_Architect en Studio Blad (landschap) zijn verantwoordelijk voor het ontwerp.

Multifunctioneel gebouw Floating Gardens in Sloterdijk biedt plek aan woningen en een IKC

17 juli, 12:18

In het gebouw zijn 192 appartementen en een IKC ondergebracht. Het gebouw en de woningen zijn ontworpen door Orange Architects, Bureau Rowin Petersma ontwierp de ‘alles-in-één-school’.

Architectenweb Sportzomer: Vincent van Heesch is een fanatiek tennisser

17 juli, 9:15

Architectenweb interviewt deze zomer architecten die naast hun werk fanatiek sporten of een bijzondere sport beoefenen. In de tweede aflevering spreken we met Vincent van Heesch, die vaak op de tennisbaan is te vinden.

Aanpak Zuid-Hollandse verkeersader kost tientallen miljoenen meer

Vandaag, 12:29

De reconstructie van de N211, een van de drukste provinciale wegen in Nederland, kost tientallen miljoenen euro's meer dan begroot.

Hermans kiest Schiermonnikoogroute voor stroomkabel naar Noordzee

18 juli, 11:09

Er moeten zware kabels door de Waddenzee komen om windenergie van de Noordzee aan land te brengen.

Hester Bijl wordt rector magnificus TU Delft

18 juli, 9:27

Bijl wordt de eerste vrouw die de technische universiteit in Delft gaat leiden.

Provincie komt bij BAM en SPIE uit voor onderhoud aan Zeelandbrug

17 juli, 1:39

Zeeland opende de aanbesteding in januari, maar geen partij meldde zich voor de klus.

Meerderheid Limburgers houdt rekening met nieuwe overstromingen

17 juli, 10:35

Bijna driekwart van de Limburgers denkt dat hun provincie de komende vijf jaar weer te maken krijgt met wateroverlast zoals overstromingen en stortbuien.