Daan Roggeveen

Gebiedsontwikkeling? Leg eerst de metro aan!

26 maart 2019, 9:15

Groot nieuws begin dit jaar: ‘Rutte neemt regie OV Randstad op zich’. De premier gaat zelf de kar trekken bij het versnellen van een aantal grote vervoers- en woningbouwprojecten in de Randstad. Na het strategisch elimineren van het ministerie van VROM wordt ruimtelijke ordening nu plotseling chefsache.

In Nederland wordt bij het aanleggen van infrastructuur gedacht vanuit ‘instappers’. Als er te weinig instappers zijn, dan loont het niet om een trein- of metrostation aan te leggen. Klassiek is het voorbeeld van de Bijlmermeer, waar tot laat in de jaren zeventig de bewoners van deze ‘stad van de toekomst’ alleen per streekbus hun wijk uit konden. De metro opende pas negen jaar (!) na de oplevering van de eerste flats.

Waarom draaien we de deze benadering niet om? In plaats van te denken vanuit ‘instappers’ – die a posteriori worden gegenereerd – kunnen we veel beter denken in grondwaardeontwikkeling – in het creëren van potentie dus. Dit is het model van waaruit het metrobedrijf in Hong Kong werkt.

Met een oppervlak van 1.100 km2 heeft Hong Kong een grootte van ongeveer 15% van de Randstad, maar met een vergelijkbaar inwoneraantal – zo’n zeven miljoen mensen. Doordat Hong Kong bergachtig is, is 40% van het gebied niet bebouwbaar en dus groen. Stedelijke ontwikkeling vindt plaats in hoge dichtheid, rond OV-knooppunten.

De Hongkongse Mass Transit Rail Corporation (MTR) is de grootste projectontwikkelaar van de stad. De kosten van een nieuw metrostation worden terugverdiend door de commerciële waarde van het knooppunt dat wordt gecreëerd: een mall, een aantal woontorens, een kantorenblok. ‘Als we de spoorweg eenmaal hebben aangelegd, neemt de grondwaarde toe en incasseren we deze waardesprong’, legde managing director van de MTR Jacob Kam recent uit in The Guardian.

Rond de nieuwe stedelijke knooppunten ontstaat een enorme verdichting, waarmee een urgentie voor het gebruik van openbaar vervoer wordt gecreëerd. Het metrobedrijf vervoert dagelijks 4,8 miljoen reizigers – 68% van de inwoners van Hong Kong gaat per openbaar vervoer naar zijn of haar werk. Marktwerking meets duurzaamheid.

Het eindresultaat: een metrosysteem dat zeer betrouwbaar is (punctualiteit 99.9%), dat autonoom is in zijn financiering en met betaalbare metrokaartjes. Immers: boven de grond wordt een groot deel verdiend wat onder de grond wordt uitgegeven. Het rendement van het ontwikkelde vastgoed financiert vervolgens de aanleg van nieuwe metrolijnen. Onderzoek naar het Hongkongse metrosysteem toont logischerwijs aan dat woongebieden die als ‘transit oriented development’ worden ontwikkeld, de grootste plus zien in OV-kilometers¹.

Het model heeft ook zijn keerzijden. Hong Kong is een van de duurste steden ter wereld, maar de MTR realiseert er geen sociale woningbouw. Bovendien worden de locaties bovenop de metrostations niet getenderd onder mede-ontwikkelaars – MTR heeft het monopolie op deze stationsprojecten.

Er lijkt nu wat beweging te komen in deze situatie. Er gaan stemmen op – van onder meer de oud-minister voor Transport & Volkshuisvesting – om publieke tenders te organiseren voor de locaties op de nieuwe metrostations. De MTR – dat voor 75% in handen is van de staat – zegt zich te gaan richten op haar ‘sociale verantwoordelijkheid’ en de mogelijkheid van sociale woningbouw ‘te onderzoeken’.

Tegelijkertijd stoppen de ambities van MTR niet bij de grenzen van Hong Kong. Het vervoersbedrijf is ook actief in de Chinese megasteden Shenzhen, Hangzhou en Beijing, en in Melbourne en Sydney. In Europa verzorgt het bedrijf openbaar vervoer in Stockholm en het Verenigd Koninkrijk.

De Randstad staat de komende decennia voor een grootschalige opgave: er moeten honderdduizenden woningen gerealiseerd worden in de vier grote steden, voornamelijk binnenstedelijk, en bovendien duurzaam. Hiervoor moet de infrastructuur gereed worden gemaakt.

Om al deze nieuwe woningen bereikbaar, en het vervoer in de Randstad duurzaam en betaalbaar te maken, is het nodig radicaal anders te denken over de bestaande vormen van stedelijke ontwikkeling.

In alle complexe binnenstedelijke vraagstukken waar verdichting en mobiliteit samenkomen – onder meer de Binckhorst in Den Haag en Haven-Stad in Amsterdam – kan het MTR-model een manier zijn om de gecompliceerde ontwikkeling vlot te trekken. Vooral in Amsterdam, waar de ambitie is een parkeernorm van 0.2 parkeerplaats per woning (!) te realiseren kan op deze manier allereerst de publieke infrastructuur worden gerealiseerd. De snelheid van de ontwikkeling zal hierdoor ook toenemen: immers, een bereikbaar stadsdeel is een aantrekkelijk gebied om te ontwikkelen!

Infrastructuur kan betaald worden uit grondwaardestijging. Woningbouw kan in zeer hoge dichtheid worden ontwikkeld rond en bovenop OV-knooppunten, wat de stad op duurzame wijze bereikbaar en bovendien dynamisch maakt. Bestaande regulering (percentages sociale en middeldure huur) zorgt ervoor dat excessieve woningprijsontwikkeling als in Hong Kong in de hand wordt gehouden.

Tijd voor Rutte om een kijkje te gaan nemen in Hong Kong.
En anders komt MTR wellicht onze kant op.

Daan Roggeveen is de oprichter van MORE Architecture, met kantoren in Shanghai en Amsterdam. Recent publiceerde hij ‘Progress & Prosperity – The Chinese City as Global Urban Model’. Met Michiel Hulshof runt hij denktank Go West, en organiseerde hij in het voorjaar van 2018 aan de Amsterdamse Academie van Bouwkunst ‘The Amsterdam Agenda’, een lezingenserie en onderzoek over de toekomst van de Randstad.

1 Loo, B. P. Y., Chen, C., & Chan, E. T. H.Rail-based transit-oriented development: Lessons from New York City and Hong Kong. Landscape and Urban Planning, 2010

Trefwoorden

metro daan roggeveen column openbaar vervoer hong kong

1	Na renovatie en verduurzaming heeft Aquarium van Artis zijn helderheid terug donderdag, 25 september
2	Bouw Daniel den Hoedbrug tussen Erasmus MC en Little C van start woensdag, 24 september
3	Architectenweb symposium: klein maar fijn wonen? donderdag, 25 september
4	Nominatie Zorggebouw van het Jaar 2025 bekend woensdag, 24 september
5	KAAN Architecten wint aanbesteding voor gebouw Europees parlement maandag, 29 september

Gerelateerde nieuwsberichten

Post-corona toerisme

26 mei 2020

Daan Roggeveen presenteert nieuwe serie over hoogbouw binnen Architectenweb Podcast

11 maart 2021

Een zesje voor architectuur?

26 februari 2019

Ma Yansong op Katendrecht

29 januari 2019

Het Politieke Platteland

20 december 2018

Suburban Athletic Club

27 november 2018

Hoogbouw gaat niet om hoogte

23 oktober 2018

Toerisme? Dit is pas het begin…

25 september 2018

What Ever Happened to the Randstad?

26 juni 2018

Rurbanism

22 mei 2018

Hotel My Home

24 april 2018

The Art Mall

27 maart 2018

Verdichting van IJplein

27 februari 2018

Levendige hoogbouw? Kijk naar het oosten!

30 januari 2018

Vroeger waren we veel moderner

23 april 2019

Habraken in China

28 mei 2019

MORE Architecture opent kantoor in Amsterdam

5 juni 2019

Haven-Stad als eilandenrijk

25 juni 2019

Hoogste punt 'zwevend hotel' MORE Architecture

8 juli 2019

'Steden en ov-sector komen met deltaplan spoor'

19 september 2019

Culturele Impact

24 september 2019

Rol aan tafel

22 oktober 2019

Rotterdam: automatische metro, nieuwe lijnen

4 november 2019

Nederland als laboratorium

26 november 2019

'Spoorbodem niet geschikt voor intensiever treinverkeer'

3 december 2019

De Grootste Stad Ter Wereld

19 december 2019

Net als Aldo

28 januari 2020

Concurrentie voor het vliegtuig

25 februari 2020

'Combinaties fiets en ov beter tegen files dan nieuwe wegen'

16 maart 2020

Tijdsverschil

24 maart 2020

Gaat de architectuur zich terugtrekken binnen landsgrenzen?

28 april 2020

Stedelijke diversiteit

23 juni 2020

Wat meer Chinese mentaliteit bij de VVD

22 september 2020

Een recept voor minder klein wonen

27 oktober 2020

De boel bij elkaar houden

24 november 2020

Geland

22 december 2020

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Leiden wil verhoogd busstation naast treinperrons centraal station

Vandaag, 13:55

De gemeente heeft voor die variant gekozen na overleg met verschillende belanghebbenden. Vanaf 2030 ondergaat Leiden Centraal een grote verbouwing waarbij het station een ander aanzicht krijgt.

Halfopen buitenruimte vormt hart van prefab gebouwde studentenhuisvesting Delft

Vandaag, 11:19

Op de campus van de TU Delft is een gebouw met 137 zelfstandige studentenwoningen opgeleverd. Het door Studioninedots ontworpen Suite 9 is dankzij prefab bouw in slechts 26 weken tijd gebouwd.

‘Gat van Middelland’ ingevuld met woongebouw dat qua energie en materialisering Paris Proof is

Vandaag, 10:15

Aan de Claes de Vrieselaan in Rotterdam, op de plek waar begin 2024 nog een blindganger uit de Tweede Wereldoorlog verwijderd moest worden, komt een woongebouw met elf appartementen dat zowel qua energie als materialisering Paris Proof wordt.

Natrufied Architecture deelt lessen houten woongebouwen IJburg in gratis publicatie

Gisteren, 16:55

In opdracht van de gemeente Amsterdam stelde het bureau Natrufied Architecture een inspiratieboek over biobased bouwen samen. Daarin illustreren vijf bijzondere woningbouwprojecten de mogelijkheden.

Veelzijdig ontwerper Mathieu Bruls verzorgt 21e Peutz-lezing

3 uur geleden

Bruls (1960) is een veelzijdig ontwerper, die naast gebouwen en stedenbouwkundige plannen onder meer interieurs, meubels en tentoonstellingen ontwerpt.