Harvey Otten

We wonen te goedkoop

22 september, 9:00

Als we het met elkaar over wonen hebben, dan gaat het meestal over betaalbaarheid, over de steeds verder stijgende woningprijzen, over de absurd hoge huren die gevraagd worden en over de onmacht om daar iets aan te veranderen. Tegelijkertijd is de kans groot dat jij die dit leest de maandelijkse kosten van je woning makkelijk kunt opbrengen. Daarmee heb je geluk, maar dat is geen toeval. 9 op de 10 Nederlanders wordt enorm geholpen door de overheid om goedkoop te kunnen wonen. Die ene andere is de pineut. Maar laten we eerst eens kijken hoe wij allemaal gematst worden.

Misschien heb je net als ik en een ruime meerderheid van de Nederlanders een woning gekocht. Bij aankoop hoefde je daarover geen BTW te betalen, zoals over de meeste andere producten, en het zou zomaar kunnen dat je niet eens overdrachtsbelasting hoefde af te dragen. Dat lijkt geneuzel van een boekhouder, maar het feit dat je geen of maximaal 2% belasting betaalt in plaats van 9% BTW of een nog hogere overdrachtsbelasting zoals die geldt op bijna alle andere onroerende zaken is een cadeau van de overheid aan jou als woningkoper van enkele tienduizenden euro’s.

En dat is nog maar het begin. Gemiddeld is een koopwoning in Nederland nu ongeveer 5 ton waard en volgens een recent onderzoek van de Rabobank blijft ook de komende jaren de woningwaarde met 3% stijgen. Ieder jaar komt er dus 15.000 euro bij waar je als woningbezitter niets voor hoeft te doen en waar je al nauwelijks belasting over hoeft te betalen. Geen inkomstenbelasting van 40%, geen vermogensrendementsheffing van 30%. In plaats van 5.000 euro betaal je 700 euro onroerendezaakbelasting, de rest mag je sparen om een volgend duur huis mee te kopen.

Nu is dat natuurlijk allemaal papieren geld, want waarschijnlijk zit er een flinke hypotheek op je huis. Stel dat je op die 500.000 euro, die je huis inmiddels waard is, nog 400.000 euro hypotheekschuld hebt. Daar betaal je met de stijgende rentes exclusief aflossing iets meer dan 1.000 euro per maand voor aan de bank. Maar onze vrijgevige overheid komt je tegemoet. Jaarlijks wordt er ongeveer 10 miljard belastinggeld via de hypotheekrenteaftrek teruggegeven aan woningeigenaren. Dankzij die regeling krijg je bijna de helft van die rente terug, waardoor je nog maar 500 euro per maand kwijt bent aan een huis van een half miljoen.

Vergeleken bij de financiële tegemoetkoming die aan de koopsector wordt gegeven is de 4 miljard die wordt uitgegeven aan huurtoeslagen veel lager. Nederland heeft in tegenstelling tot andere Europese landen er slechts beperkt voor gekozen om huishoudens die moeite hebben de woonlasten op te brengen te compenseren. In plaats daarvan is er een huursector in het leven geroepen die voorziet in goedkope woningen. Op zich is dat slim beleid, het is waarschijnlijk veel goedkoper om via huurpuntenregelingen en corporatieverhuur af te dwingen dat er woningen tegen een lage huur worden aangeboden dan via toeslagen individuele huurders tegemoet te komen. Huurwoningen, hoe goedkoop ook, behouden hun waarde, terwijl een systeem waarbij we individuele huurders tegemoet willen komen veel kosten met zich meebrengt.

Nadeel van de keuze om sociale huurprijzen af te dwingen is dat je veel minder in de hand hebt bij wie het terecht komt. We kunnen een hele discussie hebben over scheef huren, maar in het licht van de belastingkorting in de koopsector profiteren we bijna allemaal. Je valt pas buiten de boot als je niet een koopwoning hebt en niet een woning hebt kunnen vinden die dankzij het huurpuntensysteem of de corporatiesector kunstmatig laag wordt gehouden. Schrijnend is het dat je dan ook geen recht hebt op huurtoeslag. Dat zijn de mensen die 1.500, 2.000 of nog meer in de maand betalen voor een klein huurhuis.

Om wonen weer betaalbaar te maken hoor ik twee oplossingen. Rechts denkt dat als we meer woningen bijbouwen de prijzen vanzelf gaan zakken. Links denkt dat we moeten afdwingen dat er zoveel mogelijk betaalbare woningen komen. Beide richtingen lijken me niet realistisch. Zo lang we heel veel gratis geld in de woningsector pompen, blijven de prijzen hoog. En bij elke extra regel die we invoeren om de huurprijzen te dempen verkleint het aanbod en stijgt de prijs van de woningen die daar niet onder vallen. Als we de prijzen minder hard willen laten oplopen en onze belastingcenten eerlijker willen verdelen dan zullen we het moeten doen met minder hypotheekrenteaftrek en meer belasting op vermogen, waardoor we minder inkomstenbelasting zouden hoeven af te dragen en meer geld over houden om de werkelijke prijs van onze woningen te betalen.

Harvey Otten is zelfstandig architect en ontwikkelaar. Zijn architectenbureau, Harvey Otten Architectuur, maakt deel uit van coöperatie XOOMlab. Als ontwikkelend architect is hij partner bij Ruimtemaken. In 2022 is van zijn hand de roman Virmundt verschenen.

Trefwoorden

harvey otten woonlasten column woningbouw woningmarkt

1	Hoogste elftallen van Ajax nemen nieuw gebouw op De Toekomst in gebruik woensdag, 11 november
2	Plan voor wijk met 2.300 woningen op terrein Máxima MC Eindhoven woensdag, 11 november
3	Rinske Wikkerink verlaat Kraaijvanger en begint eigen bureau dinsdag, 10 november
4	Lunchevents rond parametrisch ontwerpen en overkoepelende systemen voor AI op Digibouw 2026 woensdag, 11 november
5	Houten woongebouw verlevendigt achterkant van winkelcentrum maandag, 9 november

We wonen te goedkoop

Trefwoorden

Best gelezen

Gerelateerde nieuwsberichten

Andere nieuwsberichten

Dubbel blok met woningen en andere functies op Peperkliplocatie Schiedam

Tentoonstelling van OMA/AMO onderzoekt rol en betekenis van winkelcentra

Woningbouwproject Verra van MVRDV in Boston opgeleverd

Speeltoestel Aldo van Eyck in tuin Burgerweeshuis geplaatst

Mathenesse aan de Maas wint de Van der Leeuwprijs 2026

Tekort aan ruimte dreigt voor Gelderse bedrijven aan het water

Juridisch experts: investeringsverdragen remmen klimaatbeleid

Komst Gelders Museum vrijwel rond, provincie trekt extra geld uit

Besluitvorming over infrastructuur moet beter, vindt kabinet

Honderden bouwprojecten mogelijk stilgelegd om kwaliteitsborging