Harvey Otten

Woningcorporaties moeten niet zelf willen bouwen

26 mei, 9:00

Met enige schroom moet ik bekennen dat ik een tijdje advies heb gegeven aan een van de Bouwstromen waarmee woningcorporaties gestandaardiseerde woningen willen ontwikkelen en bouwen. De Bouwstroom is een initiatief van het Netwerk Conceptueel Bouwen, in samenwerking met Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties. Zij hebben in de woonstandaard omschreven hoe een sociale huurwoning eruit moet zien aan de hand van PMC’s (product markt combinaties) waarin de eisen per woningtype zijn vastgelegd. Op de daaraan gekoppelde conceptenboulevard worden woningen van verschillende bouwbedrijven en woningfabrieken aangeboden die de suggestie wekken dat je ze kant- en klaar zou kunnen bestellen en ergens in je gemeente zou kunnen neerzetten. De Bouwstroom gaat nog verder. Samenwerkende woningcorporaties gaan daarin langjarige raamcontracten aan met grote bouwbedrijven om duizenden standaardwoningen te bouwen.

Ik maakte deel uit van een supervisieteam waarvan de andere leden een veel grotere staat van dienst hadden dan ik. We waren gevraagd om ons oordeel te geven over de ingediende bouwconcepten, zodat de corporaties die aangesloten zijn bij de Bouwstroom konden vaststellen met welk bouwer zij in zee zouden gaan. Tussendoor bezochten we bouwprojecten met alle betrokkenen, waarbij ik leerde dat de experts die bij Aedes over de Bouwstroom adviseren niet weten wat een opdekdeur is en het verschil tussen een minerale steenstrip en een baksteen maar moeilijk konden doorgronden. Met de toenmalige voorzitter van Aedes, die een enorme carrière als ambtenaar, staatssecretaris en minister van Volksgezondheid en Sport achter de rug had, hoefden we het niet over de inhoud te hebben.

Het advies dat we als supervisieteam aan de Bouwstroom gaven, werd grotendeels in de wind geslagen. Het had te maken met financiële en juridische afwegingen, zei de directeur van een van de woningcorporaties. Inmiddels is hij aan een nieuwe baan bij een iets grotere woningcorporatie begonnen. Zelf ben ik al veel eerder gestopt met het supervisiewerk. Bij de gesprekken met de grote bouwbedrijven kreeg ik het gevoel dat het alleen om kostenbesparingen gaat en dat er voor het verbeteren van de woonkwaliteit geen ruimte is.

Op zich heb ik er wel begrip voor dat corporaties hun toevlucht nemen tot gestandaardiseerde woningen. Corporaties zijn een duizend-dingen-doekje voor heel veel problemen die in de samenleving spelen. Ze zijn buurtwerker, huisbaas, duurzaamheidsfonds, gebiedsontwikkelaar en alles daartussenin. Nieuwbouw ontwikkelen hoeft daarbij geen prioriteit te hebben. Het recordaantal van 21.500 nieuwbouw corporatiewoningen in 2025 is minder dan 1% van de 2,3 miljoen sociale huurwoningen die corporaties beheren.

Als corporaties meer voor elkaar willen krijgen, denk ik dat ze juist minder moeten gaan doen, in plaats van meer. Sinds de corporaties dertig jaar geleden met een compensatie van enkele tientallen miljarden euro’s op eigen benen kwamen te staan, zijn ze te vergelijken met een belegger in huurwoningen. Het klonk ooit logisch dat het ontwikkelen en beheren onder één organisatie zou vallen, maar in onze steeds verder specialiserende maatschappij is dat achterhaald. Het beheren van woningen vraagt een totaal andere mentaliteit dan het ontwikkelen van woningprojecten. Een belegger bewaart de rust en neemt de tijd om weloverwogen grote sommen geld tegen een laag risico te investeren. Een projectontwikkelaar is gedwongen om sneller te handelen en grotere risico’s te nemen. Die twee tegengestelde houdingen zijn nauwelijks te verenigen in één organisatie. Al helemaal niet wanneer de marges klein zijn en de belangen groot.

Een corporatie die zich opstelt als een gebouwenbeheerder, neemt veel te traag beslissingen om snel woningen te kunnen bouwen. Een corporatie die als projectontwikkelaar teveel risico’s neemt, gaat het schip in. Het zou gezond zijn wanneer corporaties zich zouden concentreren op het beheer van hun woningvoorraad. Miljoenen sociale huurwoningen in Nederland moeten verduurzaamd worden en dat komt bovenop het reguliere onderhoud en de toch al niet makkelijke taak om kwetsbare groepen een passende woning aan te bieden.

Als corporaties stoppen met ontwikkelen, hoeft dat niet te betekenen dat het ontwikkelen van sociale huurwoningen stopt. Integendeel, ontwikkelaars zullen graag in het gat springen, al was het maar omdat in veel projecten een percentage sociale huur als voorwaarde is meegenomen. Ik heb niet de illusie dat er door zo’n verschuiving spontaan een enorme kwaliteitsimpuls zou ontstaan, maar als beleggende partij is het makkelijker om kwaliteitseisen te stellen dan als mede-investeerder. Misschien ben ik te optimistisch, maar ik denk dat woningcorporaties die woningen bij een externe ontwikkelaar inkopen, kritischer kijken naar wat ze in hun portefeuille krijgen dan woningcorporaties die moeten accepteren wat er uit de Bouwstroom rolt.

Harvey Otten is zelfstandig architect en ontwikkelaar. Zijn architectenbureau, Harvey Otten Architectuur, maakt deel uit van coöperatie XOOMlab. Als ontwikkelend architect is hij partner bij Ruimtemaken. In 2022 is van zijn hand de roman Virmundt verschenen.

Trefwoorden

zelf bouwen standaardwoning woningcorporaties ontwikkelaars conceptenboulevard conceptwoning beleggers column harvey otten

1	Sociale woningbouw aan toegang Houthavens met knipoog naar Amsterdamse School vrijdag, 18 september
2	Nominaties Schoolgebouw van het Jaar 2026 bekend woensdag, 16 september
3	Pand voormalig diaconessenhuis Rotterdam getransformeerd tot woongebouw woensdag, 16 september
4	noAarchitecten wint met Het Steen de Grand Prix van de Erich Mendelsohn Award 2026 donderdag, 17 september
5	architecten\|en\|en gaat met Blake de Eindhovense binnenstad verdichten vrijdag, 18 september

Woningcorporaties moeten niet zelf willen bouwen

Trefwoorden

Best gelezen

Gerelateerde nieuwsberichten

Andere nieuwsberichten

Concrete presenteert NENI-restaurant in Stockholm

CO2-opslag in woongebouw Horizons krijgt economische waarde

Met proeffabriek wil TNO bouwproductie en CO2-reductie helpen versnellen

Brinktoren wint prijs voor sociale kwaliteit in hoogbouw

Rekenkamer: onderhoud aan infrastructuur decennia achtergesteld

Lars Courage nieuwe voorzitter van Active House

Team V voegt Marlies Zwols toe aan bureauleiding

Boekholt belooft 'meer, sneller en beter' te bouwen

Investeerders kopen Nederlandse bouwplaatsbeveiliger BauWatch

Wiegerinck opent vestiging in Berlijn