Francesco Veenstra

Opdrijvende grondprijs is ‘laaghangend fruit’ van hoogconjunctuur

17 april, 9:15

De impact die de stijgende bouwkosten hebben op de bouwindustrie is zichtbaar aan het worden in mislukkende aanbestedingen en een stagnerende bouwproductie. Over de effecten hiervan spreken bestuurders en opdrachtgevers hun zorgen uit. Vooral in de woningbouwsector ontstaan problemen in het realiseren van voldoende woningen in onze grote steden.

Wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam, de gemeente waar de problemen in de bouwproductie verreweg het grootst lijken te zijn, is een van de bestuurders die zich zorgen maakt. Hij vindt dat ontwikkelaars en bouwers zich aan hun woord moeten houden als het gaat om eerder gemaakte afspraken rondom de zogenaamde gronduitgifte. “Ze moeten gewoon bouwen”, meldt hij in een interview met Cobouw deze maand. Maar gewoon maar bouwen is een te simplistische gedachte, die niet de sleutel tot de oplossing is. De duurzame ontwikkeling van onze woonomgeving vraagt om ander gemeentebeleid en een andere benadering van financiële vastgoedmodellen.

De bouwindustrie is namelijk een trage sector, het kost in de regel nogal veel tijd om een gebouw te ontwikkelen en te realiseren. Als je daarbij als opdrachtgever en als bouwer de pech hebt zo lang bezig te zijn dat je zowel laag- als hoogconjunctuur meemaakt gedurende de ontwikkel- en realisatiefase, dan is de impact van de economische schommelingen op het project enorm.

In Amsterdam is in de afgelopen jaren een vorm van speculatie op de woningbouwmarkt ontstaan die mede zijn oorsprong vindt in de wijze waarop de zogenaamde bidbooks worden uitgevraagd. In een bidbook moet een gegadigde (ontwikkelaar/bouwer) op allerlei actuele thema’s oplossingen aandragen en moet er een grondbod worden gedaan voor het verkrijgen van de grond. Na overeenstemming over het winnende bod vindt de gronduitgifte door de gemeente plaats. In het doen van een financieel bod op de grond zit voor de woningbouw volgens mij de essentie van het probleem. Wanneer de vraag naar woningen toeneemt, groeit namelijk de speculatie op de grondposities. Het is immers zeer lucratief om woningen te realiseren. De woningen worden toch wel voor een goede prijs verkocht of verhuurd, ook als de kwaliteit minder is.

Engeland heeft een bouwindustrie die voor de realisatie van betaalbare en kwalitatieve gebouwen een goed voorbeeld is voor hoe het níet moet. Vooral in de woningbouw. Speculatie op grondposities heeft in Engeland extreme vormen aangenomen. De prijsopdrijvende ontwikkelaarscompetities zorgen ervoor dat de grondwaarde zo hoog wordt, dat er perverse mechanismen ontstaan in de sector. Appartementen in grote steden worden steeds vaker volgens het principe ‘buy-to-let’ in de markt gezet. Vermogende particulieren kopen deze woningen om ze via makelaars voor enorme bedragen weer aan bewoners te verhuren.

Dit mechanisme is het gevolg van de hoge grondprijzen en het aantal partijen dat in de keten hun geld verdient aan het project. De rekening wordt uiteindelijk betaald door de huurder, die noodgedwongen het appartement met anderen moet delen om de hoge huurprijs gezamenlijk te kunnen ophoesten. De rekening wordt ook betaald door de stad, doordat er een te eenzijdig woonprogramma wordt ontwikkeld zonder bijvoorbeeld ruimte voor gezinnen of ouderen.

Door de groei van de bouwkosten en de huizenprijzen liggen ‘buy-to-let’ initiatieven in Nederland op de loer. Maar voor de betaalbaarheid en de kwaliteit van de Nederlandse woningbouw is het verstandig hier verre van te blijven. Dit vergt een andere aanpak in de selectie van ontwikkelaars en bouwers: door grondposities uit te geven op basis van een vooraf vastgestelde grondprijs (zoals nu heel af en toe gelukkig al gebeurt) ontstaat de mogelijkheid primair te selecteren op kwaliteit en toekomstwaarde; een instrument dat de overheid kan inzetten om een prijsexplosie van het vastgoed te dempen in plaats van aan te wakkeren. Deze kwalitatieve selectie zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van de woningbouwmarkt beheersbaar gehouden wordt, dat het risico voor de bouwers acceptabel gemaakt wordt en dat maximaal geprofiteerd wordt van de toegevoegde waarde die partijen bieden aan de woonomgeving. En dan kan wethouder Ivens gewoon doorgaan met bouwen.

Francesco Veenstra is architect en vormt samen met Paul Ketelaars en Ellen van der Wal het bureau Vakwerk architecten. Voor Architectenweb observeert hij de hedendaagse architectuurpraktijk en de impact van de gebouwde omgeving op onze maatschappij.

Trefwoorden

bouwproductie francesco veenstra grondprijs hoogconjunctuur

Gerelateerde nieuwsberichten

Het ambacht begint al op de kleuterschool

20 maart

What's the benefit?

20 februari

De groene beloftes van helmgras en gestapelde fruitbomen

23 januari

Ex-partners Mecanoo starten eigen bureau

5 september 2017

Andere nieuwsberichten

Jachthaven met vloeiend clubgebouw door UNStudio Asia

Gisteren, 16:22

In de Chinese stad Zhongshan is onlangs de Keppel Cove Marina opgeleverd; ontworpen door UNStudio in Azië als een organisch naar de waterkant uitwaaierend gebouw.

Atelier PUUUR presenteert CPO-project Centrumeiland

Gisteren, 14:58

Begin volgend jaar wordt gestart met het woongebouw PUUUR IJCE op het Centrumeiland IJburg in Amsterdam.

Barcode Architects ontwerpt eerste gebouw Feyenoord City

Gisteren, 11:26

Barcode Architects gaat het eerste gebouw binnen het masterplan Feyenoord City in Rotterdam ontwerpen.

Stuur nu jullie project in voor de Kantoorgebouw van het Jaar-prijs!

Gisteren, 10:41

Hebben jullie een kantoorgebouw ontworpen dat in de periode van 1 september 2017 tot en met 31 augustus 2018 opgeleverd of voltooid is? Stuur dat dan nu in voor de Architectenweb Awards!