Francesco Veenstra

Opdrijvende grondprijs is ‘laaghangend fruit’ van hoogconjunctuur

17 april, 9:15

De impact die de stijgende bouwkosten hebben op de bouwindustrie is zichtbaar aan het worden in mislukkende aanbestedingen en een stagnerende bouwproductie. Over de effecten hiervan spreken bestuurders en opdrachtgevers hun zorgen uit. Vooral in de woningbouwsector ontstaan problemen in het realiseren van voldoende woningen in onze grote steden.

Wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam, de gemeente waar de problemen in de bouwproductie verreweg het grootst lijken te zijn, is een van de bestuurders die zich zorgen maakt. Hij vindt dat ontwikkelaars en bouwers zich aan hun woord moeten houden als het gaat om eerder gemaakte afspraken rondom de zogenaamde gronduitgifte. “Ze moeten gewoon bouwen”, meldt hij in een interview met Cobouw deze maand. Maar gewoon maar bouwen is een te simplistische gedachte, die niet de sleutel tot de oplossing is. De duurzame ontwikkeling van onze woonomgeving vraagt om ander gemeentebeleid en een andere benadering van financiële vastgoedmodellen.

De bouwindustrie is namelijk een trage sector, het kost in de regel nogal veel tijd om een gebouw te ontwikkelen en te realiseren. Als je daarbij als opdrachtgever en als bouwer de pech hebt zo lang bezig te zijn dat je zowel laag- als hoogconjunctuur meemaakt gedurende de ontwikkel- en realisatiefase, dan is de impact van de economische schommelingen op het project enorm.

In Amsterdam is in de afgelopen jaren een vorm van speculatie op de woningbouwmarkt ontstaan die mede zijn oorsprong vindt in de wijze waarop de zogenaamde bidbooks worden uitgevraagd. In een bidbook moet een gegadigde (ontwikkelaar/bouwer) op allerlei actuele thema’s oplossingen aandragen en moet er een grondbod worden gedaan voor het verkrijgen van de grond. Na overeenstemming over het winnende bod vindt de gronduitgifte door de gemeente plaats. In het doen van een financieel bod op de grond zit voor de woningbouw volgens mij de essentie van het probleem. Wanneer de vraag naar woningen toeneemt, groeit namelijk de speculatie op de grondposities. Het is immers zeer lucratief om woningen te realiseren. De woningen worden toch wel voor een goede prijs verkocht of verhuurd, ook als de kwaliteit minder is.

Engeland heeft een bouwindustrie die voor de realisatie van betaalbare en kwalitatieve gebouwen een goed voorbeeld is voor hoe het níet moet. Vooral in de woningbouw. Speculatie op grondposities heeft in Engeland extreme vormen aangenomen. De prijsopdrijvende ontwikkelaarscompetities zorgen ervoor dat de grondwaarde zo hoog wordt, dat er perverse mechanismen ontstaan in de sector. Appartementen in grote steden worden steeds vaker volgens het principe ‘buy-to-let’ in de markt gezet. Vermogende particulieren kopen deze woningen om ze via makelaars voor enorme bedragen weer aan bewoners te verhuren.

Dit mechanisme is het gevolg van de hoge grondprijzen en het aantal partijen dat in de keten hun geld verdient aan het project. De rekening wordt uiteindelijk betaald door de huurder, die noodgedwongen het appartement met anderen moet delen om de hoge huurprijs gezamenlijk te kunnen ophoesten. De rekening wordt ook betaald door de stad, doordat er een te eenzijdig woonprogramma wordt ontwikkeld zonder bijvoorbeeld ruimte voor gezinnen of ouderen.

Door de groei van de bouwkosten en de huizenprijzen liggen ‘buy-to-let’ initiatieven in Nederland op de loer. Maar voor de betaalbaarheid en de kwaliteit van de Nederlandse woningbouw is het verstandig hier verre van te blijven. Dit vergt een andere aanpak in de selectie van ontwikkelaars en bouwers: door grondposities uit te geven op basis van een vooraf vastgestelde grondprijs (zoals nu heel af en toe gelukkig al gebeurt) ontstaat de mogelijkheid primair te selecteren op kwaliteit en toekomstwaarde; een instrument dat de overheid kan inzetten om een prijsexplosie van het vastgoed te dempen in plaats van aan te wakkeren. Deze kwalitatieve selectie zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van de woningbouwmarkt beheersbaar gehouden wordt, dat het risico voor de bouwers acceptabel gemaakt wordt en dat maximaal geprofiteerd wordt van de toegevoegde waarde die partijen bieden aan de woonomgeving. En dan kan wethouder Ivens gewoon doorgaan met bouwen.

Francesco Veenstra is architect en vormt samen met Paul Ketelaars en Ellen van der Wal het bureau Vakwerk architecten. Voor Architectenweb observeert hij de hedendaagse architectuurpraktijk en de impact van de gebouwde omgeving op onze maatschappij.

Trefwoorden

bouwproductie francesco veenstra grondprijs hoogconjunctuur

Gerelateerde nieuwsberichten

Kraamkamers van de Nederlandse architectuur

De betekenis van niet-gerealiseerd werk

De grensbewaking van burgemeester Aboutaleb

Het ambacht begint al op de kleuterschool

Ex-partners Mecanoo starten eigen bureau

What's the benefit?

De groene beloftes van helmgras en gestapelde fruitbomen

'Bouw heeft 14.000 extra specialisten nodig'

Bjarke’s Requiem?

Zonder debat geen werkelijke vooruitgang

Andere nieuwsberichten

Gerenoveerde Oostlijn Amsterdam officieel geopend

Vandaag, 15:32

Woensdag is de gerenoveerde Oostlijn in Amsterdam officieel geopend.

Transparant bankkantoor voor personeel en publiek

Vandaag, 11:24

Afgelopen weekeinde is de vestiging Rabobank Gouwestreek, ontworpen door Kraaijvanger Architects, feestelijk geopend.

Zeven projecten in Nederland op longlist EU Mies Award 2019

Vandaag, 09:18

De organisatie van de EU Mies Award 2019 heeft de longlist met genomineerde projecten bekend gemaakt.

Studentenwoningen in oud stadskantoor Delft

Gisteren, 17:12

Het voormalige stadskantoor in Delft is getransformeerd naar een studentenhuisvesting met 91 woningen.

Boek over 'verweven stad' Tilburg gepresenteerd

4 uur geleden

Dinsdag is in Tilburg het boek Verweven stad gepresenteerd.

Zorgen over kosten verbouwing Binnenhof

Vandaag, 11:58

Regeringspartij CDA vreest een overschrijding van de kosten door vertraging bij de besluitvorming.

Een op vier Vlamingen woont in lintbebouwing

Gisteren, 15:51

De roemruchte 'linten' zijn in totaal 13.177 kilometer lang, zo is voor het eerst berekend.

Private sector aanjager groei architectenbranche

Gisteren, 12:26

Na jaren ‘wederopbouwen’ na de crisis is de omzet van architectenbureaus in 2017 gegroeid met 6,6%. Dat blijkt uit de BNA Benchmark Jaarcijfers 2017 en Conjunctuurmeting najaar 2018.