Harvey Otten

We wonen te goedkoop

Gisteren, 09:00

Als we het met elkaar over wonen hebben, dan gaat het meestal over betaalbaarheid, over de steeds verder stijgende woningprijzen, over de absurd hoge huren die gevraagd worden en over de onmacht om daar iets aan te veranderen. Tegelijkertijd is de kans groot dat jij die dit leest de maandelijkse kosten van je woning makkelijk kunt opbrengen. Daarmee heb je geluk, maar dat is geen toeval. 9 op de 10 Nederlanders wordt enorm geholpen door de overheid om goedkoop te kunnen wonen. Die ene andere is de pineut. Maar laten we eerst eens kijken hoe wij allemaal gematst worden.

Misschien heb je net als ik en een ruime meerderheid van de Nederlanders een woning gekocht. Bij aankoop hoefde je daarover geen BTW te betalen, zoals over de meeste andere producten, en het zou zomaar kunnen dat je niet eens overdrachtsbelasting hoefde af te dragen. Dat lijkt geneuzel van een boekhouder, maar het feit dat je geen of maximaal 2% belasting betaalt in plaats van 9% BTW of een nog hogere overdrachtsbelasting zoals die geldt op bijna alle andere onroerende zaken is een cadeau van de overheid aan jou als woningkoper van enkele tienduizenden euro’s.

En dat is nog maar het begin. Gemiddeld is een koopwoning in Nederland nu ongeveer 5 ton waard en volgens een recent onderzoek van de Rabobank blijft ook de komende jaren de woningwaarde met 3% stijgen. Ieder jaar komt er dus 15.000 euro bij waar je als woningbezitter niets voor hoeft te doen en waar je al nauwelijks belasting over hoeft te betalen. Geen inkomstenbelasting van 40%, geen vermogensrendementsheffing van 30%. In plaats van 5.000 euro betaal je 700 euro onroerendezaakbelasting, de rest mag je sparen om een volgend duur huis mee te kopen.

Nu is dat natuurlijk allemaal papieren geld, want waarschijnlijk zit er een flinke hypotheek op je huis. Stel dat je op die 500.000 euro, die je huis inmiddels waard is, nog 400.000 euro hypotheekschuld hebt. Daar betaal je met de stijgende rentes exclusief aflossing iets meer dan 1.000 euro per maand voor aan de bank. Maar onze vrijgevige overheid komt je tegemoet. Jaarlijks wordt er ongeveer 10 miljard belastinggeld via de hypotheekrenteaftrek teruggegeven aan woningeigenaren. Dankzij die regeling krijg je bijna de helft van die rente terug, waardoor je nog maar 500 euro per maand kwijt bent aan een huis van een half miljoen.

Vergeleken bij de financiële tegemoetkoming die aan de koopsector wordt gegeven is de 4 miljard die wordt uitgegeven aan huurtoeslagen veel lager. Nederland heeft in tegenstelling tot andere Europese landen er slechts beperkt voor gekozen om huishoudens die moeite hebben de woonlasten op te brengen te compenseren. In plaats daarvan is er een huursector in het leven geroepen die voorziet in goedkope woningen. Op zich is dat slim beleid, het is waarschijnlijk veel goedkoper om via huurpuntenregelingen en corporatieverhuur af te dwingen dat er woningen tegen een lage huur worden aangeboden dan via toeslagen individuele huurders tegemoet te komen. Huurwoningen, hoe goedkoop ook, behouden hun waarde, terwijl een systeem waarbij we individuele huurders tegemoet willen komen veel kosten met zich meebrengt.

Nadeel van de keuze om sociale huurprijzen af te dwingen is dat je veel minder in de hand hebt bij wie het terecht komt. We kunnen een hele discussie hebben over scheef huren, maar in het licht van de belastingkorting in de koopsector profiteren we bijna allemaal. Je valt pas buiten de boot als je niet een koopwoning hebt en niet een woning hebt kunnen vinden die dankzij het huurpuntensysteem of de corporatiesector kunstmatig laag wordt gehouden. Schrijnend is het dat je dan ook geen recht hebt op huurtoeslag. Dat zijn de mensen die 1.500, 2.000 of nog meer in de maand betalen voor een klein huurhuis.

Om wonen weer betaalbaar te maken hoor ik twee oplossingen. Rechts denkt dat als we meer woningen bijbouwen de prijzen vanzelf gaan zakken. Links denkt dat we moeten afdwingen dat er zoveel mogelijk betaalbare woningen komen. Beide richtingen lijken me niet realistisch. Zo lang we heel veel gratis geld in de woningsector pompen, blijven de prijzen hoog. En bij elke extra regel die we invoeren om de huurprijzen te dempen verkleint het aanbod en stijgt de prijs van de woningen die daar niet onder vallen. Als we de prijzen minder hard willen laten oplopen en onze belastingcenten eerlijker willen verdelen dan zullen we het moeten doen met minder hypotheekrenteaftrek en meer belasting op vermogen, waardoor we minder inkomstenbelasting zouden hoeven af te dragen en meer geld over houden om de werkelijke prijs van onze woningen te betalen.

Harvey Otten is zelfstandig architect en ontwikkelaar. Zijn architectenbureau, Harvey Otten Architectuur, maakt deel uit van coöperatie XOOMlab. Als ontwikkelend architect is hij partner bij Ruimtemaken. In 2022 is van zijn hand de roman Virmundt verschenen.

Trefwoorden

harvey otten woonlasten column woningbouw woningmarkt

1	Sociale woningbouw aan toegang Houthavens met knipoog naar Amsterdamse School vrijdag, 18 september
2	noAarchitecten wint met Het Steen de Grand Prix van de Erich Mendelsohn Award 2026 donderdag, 17 september
3	architecten\|en\|en gaat met Blake de Eindhovense binnenstad verdichten vrijdag, 18 september
4	Winnaars Arie Keppler Prijs 2026 bekend vrijdag, 18 september
5	We wonen te goedkoop dinsdag, 22 september

Gerelateerde nieuwsberichten

Column

Volkshuisvesting, vrije markt en de race naar de bodem

23 juni

Column

Woningcorporaties moeten niet zelf willen bouwen

26 mei

Column

Circulair wonen

28 april

Column

Een verbod op eengezinswoningen

24 maart

Column

Waar kan ik met mijn eigen initiatief aankloppen?

27 januari

Column

Architectuur als compromis

23 december 2025

Column

De Nota Ruimte heeft alleen nog een visie nodig

25 november 2025

28 oktober 2025

23 september 2025

Los het woningtekort op met compacte woningen!

24 juni 2025

Column

Corruptie bij de NEN?

27 mei 2025

Column

Toch nog een goed idee voor Mona Keijzer

22 april 2025

Column

Verbouw die woningfabriek

25 maart 2025

Column

Er is geen wooncrisis

25 februari 2025

Column

Ontwerpen voor echte mensen

28 januari 2025

Toon alles

Andere nieuwsberichten

1828 Gouda biedt compacte woningen en collectieve voorzieningen voor jonge bewoners

56 minuten geleden

In de spoorzone van Gouda is het door Van Ommeren Associates woongebouw 1828 opgeleverd. Het gebouw, dat 247 woningen omvat, is gericht op ‘community living’.

MoederscheimMoonen moderniseert en breidt jaren 70-bungalow uit

2 uur geleden

Het ontwerp van Villa L bouwt voort op de kwaliteiten van de oorspronkelijke woning in Nuenen

Bouw Spaarnepoort in Haarlem van start

3 uur geleden

Op de hoek van de Schipholweg en Europaweg in het zuiden van de stad verrijzen drie torens met in totaal 624 huurwoningen. Het architectonisch ontwerp ligt in handen van Nudus, BOOM Landscape verzorgt het landschapsontwerp.

Concrete presenteert NENI-restaurant in Stockholm

Gisteren, 14:41

Op de hoogste etage van een gebouw in de wijk Kungsholmen in Stockholm is een vestiging van restaurantketen NENI naar ontwerp van concrete geopend.

Brabant wil proeftuin zijn bij inpassen grote ruimtelijke plannen

Vandaag, 10:06

De provincie Noord-Brabant wil de proeftuin worden waarin nauwkeurig wordt gekeken naar de effecten die bijvoorbeeld woningbouw.

Rekenkamer: onderhoud aan infrastructuur decennia achtergesteld

Gisteren, 13:28

Al in 1997 waren er signalen bij dat ministerie dat te weinig geld naar beheer en onderhoud ging.

Lars Courage nieuwe voorzitter van Active House

Gisteren, 10:23

Hij heeft afgelopen zomer het stokje overgenomen van Bas Hasselaar, die deze rol tien jaar lang vervulde.

Team V voegt Marlies Zwols toe aan bureauleiding

21 september, 3:04

Zij gaat samen met Jeroen van Schooten, Do Janne Vermeulen, Irène Horvers, Frank Bouwman en Noortje ter Heege de zakelijke, strategische en organisatorische ontwikkeling van het bureau verder vormgeven.