Buiksloterham – stedenbouw volgens Cityplot concept krijgt vorm

Voor de herontwikkeling van voormalige bedrijventerreinen ontwikkelde Studioninedots het concept van het Cityplot: bouwblokken van 100 x 100 meter waarin bebouwing op kavels van verschillende grootte een plek krijgen en stedelijke functies gemengd worden. Samen met DELVA Landscape Architecture & Urbanism werkte het bureau dit concept uit voor een deelgebied langs het Tolhuiskanaal in Buiksloterham. Daar is een eerste cityplot nu helemaal af, is een tweede bijna af en wordt aan een derde cityplot nog gewerkt. Met de ontwerpers maakte Architectenweb een wandeling door de bouwblokken.

“De grote diversiteit aan gebouwen die je hier ziet is een weerslag van een grote diversiteit aan opdrachtgevers en gebouwtypologieën”, vertelt architect Ruben Visser van Studioninedots trots. “Ieder gebouw staat echt op zichzelf, vormt zodoende ook een gemeenschap binnen een gemeenschap, en biedt op steeds een andere manier invulling aan het wonen en werken hier.”

Er zijn woongebouwen die via een liftkern worden ontsloten, via een galerij of middengang, maar tussen de kleinere woongebouwen zijn ook beneden-bovenwoningen te vinden, en er is eentje waar een geveltrap op drie niveaus woningen ontsluit. Als het om buitenruimtes gaat wisselen balkons, loggia’s, serres, dakterrassen en tuinen elkaar af. En wat betreft de combinatie van wonen en werken: een deel van de appartementen heeft een tweede deur zodat er ruimte is voor een praktijk aan huis, terwijl in andere gebouwen het werken gebundeld is in de plint of op een andere plek in het gebouw.

Doordat het parkeren centraal is opgelost in twee parkeergarages, zijn er in het gebied ook geen ondergrondse parkeergarages te vinden die de stramienen erboven dicteren. Bouwkundig was er dus ook veel vrijheid. En Ruben geeft aan dat ze vanuit Studioninedots iedereen ook gestimuleerd hebben om die vrijheid te benutten, om ieder gebouw een eigen karakter te geven, dat echt anders zou zijn dan het gebouw ernaast. In dit plan wordt de gecreëerde architectonische vrijheid dus echt gevierd.

Zo'n 75 kavels

Het gebied – een flinke strook langs het Tolhuiskanaal – was kort voor de kredietcrisis van 2008 door woningcorporatie de Alliantie gekocht om er onder andere sociale woningbouw te kunnen realiseren. In de jaren daarna, toen de bouw in Amsterdam praktisch stilviel, ontwikkelden Studioninedots en DELVA Landscape Architecture & Urbanism het plan om het gebied via het Cityplot concept te ontwikkelen.

Oorspronkelijk was het idee om, naast de sociale woningbouw voor de Alliantie, het gebied vooral via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en particulier opdrachtgeverschap (PO) te ontwikkelen. Door een lange procedure tot aan de Raad van State en een opwaartse correctie op de grondprijs daarna in 2015, haakte een deel van de collectieven en particulieren echter weer af. Uiteindelijk zijn veel kavels in het gebied daarom ontwikkeld door kleine bouwers en ontwikkelaars. Maar van de circa 75 kavels zijn er zeker tien ontwikkeld door CPO’s en ook zo’n tien door individuele particulieren.

Voor alle initiatieven waren Studioninedots en de Alliantie het eerste aanspreekpunt. In verschillende gesprekken namen zij met de initiatiefnemers het kavelpaspoort door en werd de gevraagde beeldkwaliteit doorgesproken. Vervolgens gingen de plannen naar de supervisor en de gemeente. In de afgelopen jaren heeft daarin een verschuiving plaatsgevonden en heeft de gemeente Amsterdam meer regie genomen in de verdere ontwikkeling van het gebied.

De bewerkelijkheid van al die individuele contracten heeft de Alliantie er uiteindelijk toe bewogen om van de drie bouwblokken de derde aan Synchroon te verkopen. Zij ontwikkelen nu het laatste blok en konden daar bijvoorbeeld Civic Architects – als winnaar van een Next Step Award – een opdracht geven. In dat blok ontwikkelt OZ samen met Synchroon ook een ambitieus houten, low-tech kantoorgebouw.

Verspreid over het gebied heeft Studioninedots voor de Alliantie uiteindelijk zes woongebouwen ontworpen met sociale huurwoningen. Van de 550 woningen in het gebied is zodoende een tiende sociale huur en nog een tiende middenhuur.

Bouwblokken

Voor de herontwikkeling van voormalige bedrijventerreinen ontwikkelde Studioninedots in 2010 het Cityplot concept. Met zijn team heeft architect Albert Herder allerlei bouwblokken geanalyseerd en daaruit kwam een bouwblok van 100 x 100 meter naar voren als ideaal. “Zo’n bouwblok is te groot om als gesloten bouwblok te kunnen ontwikkelen. Je bent daarom gedwongen om ook bebouwing binnenin het blok te realiseren en daarvoor het hart van het blok ook toegankelijk te maken”, legt Ruben uit. Zo’n blok kan bovendien eenvoudig kavel voor kavel ontwikkeld worden en later ook zo worden vernieuwd.

Op de voormalige Nedcoat- en Air Products-terreinen, die de Alliantie langs het Tolhuiskanaal in Buiksloterham had gekocht, is dit concept samen met DELVA Landscape Architecture & Urbanism verder uitgewerkt. Om in het gebied een landschap te krijgen in de

volle grond, is ervoor gekozen om het parkeren van auto’s en fietsen te bundelen in twee parkeergarages. Die zijn beide ontworpen door XVW Architectuur en hebben in de plint ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. In de plint van het eerste parkeergebouw in het noordwesten van het gebied heeft zich een gezondheidscentrum gevestigd. De plint van het tweede parkeergebouw in het zuidoosten van het gebied is nog niet in gebruik.

Binnen de bouwblokken vormen de parkeergarages flinke volumes. Om de impact daarvan op het binnengebied enigszins te beperken zijn ze steeds op een hoek geplaatst. Daarbij is er ook gekeken of de parkeergarages een flexibele structuur konden krijgen, waardoor ze in de tijd ook zouden kunnen transformeren, verdieping voor verdieping, maar dat bleek te duur. Het zijn daarom eenvoudige stalen constructies geworden, met wokkelstructuren, die in de toekomst indien nodig eenvoudig gedemonteerd kunnen worden.

De parkeergarages zijn ontwikkeld door de Alliantie. Ieder woongebouw is vervolgens contractueel verplicht om een aantal parkeerplekken in de parkeergarages af te nemen. Daarbij benadrukt Ruben wel dat parkeergarages zoals deze maar zo’n 12.000 euro per parkeerplek kosten, terwijl dat bij een ondergrondse parkeergarage ondertussen kan oplopen tot wel 60.000 euro per parkeerplek, nog los van de CO₂-uitstoot van al het beton dat voor zo’n ondergrondse parkeergarage nodig is.

Publieke ruimte met margezone

Om in het gebied tot een stevige dichtheid te komen en de gemeenschappelijke tuinen in het hart van de bouwblokken zo groot mogelijk te maken, hebben de twee straten die door het gebied steken een compact profiel gekregen.

In de gemeenschappelijke tuinen, die per blok anders ingericht zijn, is volop ruimte om te zitten en voor kinderen om te spelen. Stegen verbinden de verschillende tuinen met elkaar. Daar waar die stegen de straten kruisen, zijn groene accenten gemaakt met plantvakken, grote bomen en ook weer bankjes.

In de negentiende eeuw is Buiksloterham aangelegd als nieuwe landbouwgrond. Begin twintigste eeuw is het gebied vervolgens getransformeerd tot industriegebied en zijn de verschillende kanalen er aangelegd. Het is geen polder, maar gewoon hoog aangelegd land, vergelijkbaar met hoe nu ook IJburg wordt gerealiseerd. Voor wat betreft het regenwater heeft DELVA Landscape Architecture & Urbanism erop ingezet dit maximaal te infiltreren in het gebied zelf. Daarvoor zijn de gemeenschappelijke tuinen uitgewerkt als verlaagde plantvakken. Verder is er ook waterberging op bijvoorbeeld de daken. Alles om de afvoer van water richting het naastgelegen kanaal gelijkmatig te laten verlopen.

In de stegen loopt het regenwater óver de bestrating richting de verlaagde plantvakken, via een V-vormig straatprofiel waarin het deel, waar het water over stroomt, is uitgevoerd in natuursteen. “Zo hebben we een eenvoudig en beleefbaar watersysteem ontworpen", licht landschapsarchitect Sander van den Bosch van DELVA toe.

Heel interessant trouwens is dat Studioninedots en DELVA rond alle bebouwing een 90 cm brede margezone hebben voorzien. Deze zone is gemarkeerd met natuurstenen banden en daar kunnen bewoners een bankje neerzetten, planten in potten of in de grond een plek geven, een boekenkastje neerzetten, dat soort dingen. Het is niet de bedoeling dat daar bijvoorbeeld fietsen geparkeerd worden. “Met de margezone wilden we de overgang tussen privé en publiek verzachten en eigenaarschap stimuleren”, vertelt Sander.

Bij een rondwandeling door het gebied zie je dat het heel goed werkt. Dankzij de margezone richt de bebouwing, met hun bewoners, zich echt op de buurt. Zodra het ook maar een beetje mooi weer is, komt de buurt zo echt tot leven.

Nieuwe kade

Omdat Buiksloterham begin twintigste eeuw is ontwikkeld om de industrie een plek te geven, zijn er bijna geen wegen in het gebied aangelegd. De paar straten die er zijn, lopen met name door het hart van de landtongen. Vanaf die straten zijn er volgens steeds diepe kavels die eindigen aan de kanalen of het IJ. Bij de ontwikkeling van het gebied heeft de gemeente Amsterdam ervoor gekozen om de oever van het IJ zo publiek mogelijk te maken, maar bij de kanalen daarin een selectie te maken. Zo wordt de noordelijke kade van het Van Hasseltkanaal wel publiek gebied gemaakt, maar de andere kades niet. Dat geeft een interessante dynamiek in het gebied, waarin programma’s ook direct aan het water kunnen liggen, waar dat elders in de stad maar zelden kan.

In het gebied van de Alliantie hebben Studioninedots en DELVA ervoor gekozen een kade te ontwikkelen langs het Tolhuiskanaal. Maar omdat de omliggende gebieden daar niet op aansluiten, heeft die kade ook een begin en einde, ook daadwerkelijk met gebouwen die daar dan aan het water staan. De kade is een geweldige plek, op het zuiden en dus op de zon, waar al een groot terras is gerealiseerd, en waar binnenkort ook bomen geplant worden met plantvakken eromheen.

De publieke ruimtes binnen de bouwblokken zijn eigendom van de bewoners. Voor het beheer ervan heeft ieder bouwblok daarom een eigen VVE, in aanvulling op de individuele VVE’s voor de appartementengebouwen. De straten en de kade zijn openbare ruimtes geworden. Vanaf die kade komt er trouwens nog een slingerende brug naar de overzijde van het kanaal. Dat is een cadeau van de Alliantie aan de gemeente, legt Sander uit.

Urban Activator

De binnentuinen van de drie bouwblokken zijn met elkaar verbonden door een wandelroute. Halverwege die route, in het middelste blok, wordt een zogeheten Urban Activator gerealiseerd. Dit is een werkgebouw waarvan een flinke ruimte op de begane grond beschikbaar gesteld wordt voor de buurt om te gebruiken. Een huiskamer voor de buurt.

Toekomst

Een aantal principes van het Cityplot concept heeft Studioninedots ondertussen ook vertaald naar Wisselspoor in Utrecht en Oostenburg in Amsterdam, gebieden die uiteindelijk sneller zijn ontwikkeld dan dit gebied in Buiksloterham. Het gebied hier heeft een FSI van 2,7 als de parkeergarages meegerekend worden en een FSI van 2,3 als de parkeergarages niet meegerekend worden. Oostenburg heeft een FSI van 3,3 en laat daarmee zien wat er gebeurt als je de dichtheid verder opvoert. Maar waar liggen uiteindelijk de grenzen van dit concept? Dat onderzoekt Studioninedots momenteel.

De inpassing van de parkeergarages wil het bureau een volgende keer nog beter doen, met meer aandacht voor de plinten en het programma daarin, zodat het echt hubs voor de buurt kunnen worden. Wat betreft de menging van wonen en werken, vraagt Ruben zich af of dat werken op een gegeven moment niet beter gebundeld kan worden in aparte gebouwen die dan tussen de woongebouwen komen te staan.

“Een van de lessen die we op Buiksloterham geleerd hebben, is dat de combinatie van grotere en kleinere gebouwen heel goed werkt”, vertelt Ruben. “Op een of andere manier maken die kleinere gebouwen de grotere beter verteerbaar, zorgen die ervoor dat de menselijke schaal behouden blijft. Terwijl we tegelijkertijd ook zien dat juist in de kleinere gebouwen meer ruimte ontstaat voor experimentele typologieën, zoals hele gave beneden-bovenwoningen.”

Wat het gebied uiteindelijk vooral laat zien is dat de verdichting van onze steden niet per definitie hoeft te gebeuren met grote gebouwen, maar dat dit ook kan gebeuren in een kleine korrelgrootte – kavel voor kavel – en dat daaruit een bijzonder rijke architectuur kan ontstaan. Daarbij komt een slim ingerichte publieke ruimte, met een margezone die bewoners zich kunnen toe-eigenen. Bij elkaar lijkt dat de ideale basis voor een robuuste, veerkrachtige en levendige buurt.

“Wat wij als een groot succes zien, is hoe hier verschillende bewonersgroepen gemengd worden op een veel kleinere schaal dan elders gebeurt en dat deze bewonersgroepen binnen de bouwblokken een eigen ruimte delen”, sluit Ruben af. “Zo bouwen we naar ons idee aan werkelijk sociale en duurzame buurten.”

In het gebied zijn gebouwen gerealiseerd naar ontwerp van onder andere Civic Architects, Damast architects, Harvey Otten, OZ, Space Encounters, Studioninedots, WE architecten, XOOMlab en XVW architectuur.