Carolien Schippers

Hoogbouw in Manhattan met verspringende volumes in 1932, een resultaat van de New Yorkse zoning law

'New Yorks zoning-model kan ook Nederlandse hoogbouw vooruit helpen'

9 januari 2024, 13:26

Het New Yorkse model van zoning zou ook een goed hulpmiddel kunnen zijn om de kwaliteit van Nederlandse hoogbouw te verbeteren. Dat stelt architect Carolien Schippers in een reactie op de vorige week gepubliceerde column van Alexander Pols. Zoning biedt volgens Schippers meer dan hoogbouwvisies een raamwerk om de regie in handen te houden, terwijl er wel ruimte overblijft voor interpretatie, diversiteit en experimenten. “Nu worden Nederlandse overheden nog te vaak verrast door snel schakelende ontwikkelaars die enorme volumes voorstellen.”

Tekst: Carolien Schippers

Alexander Pols neemt ons in zijn eerste column op Architectenweb mee in de problematiek van Hollandse hoogbouw. In zijn ogen kan het gebrek aan ruimtelijke kwaliteit in torens worden opgelost als we de slankheidsregels uit de huidige hoogbouwvisies maar loslaten. Het gevaar is echter dat het ene esthetische ideaal toch weer wordt vervangen met het andere, lang en slank wordt klein en dik. Het argument dat de dikke toren zou leiden tot betaalbare woningen klinkt goed, maar de woonkwaliteit van deze donkere pijpenlades zal twijfelachtig zijn.

Maar wat het meest opvalt in het pleidooi van Pols is dat ook hij wederom op zoek is naar die ene ingreep of oplossing die leidt tot de ideale toren of Hochhaus, maar daarbij voorbijgaat aan de zelfstandige typologie die hoogbouw is en zou moeten zijn. Net zoals er niet één oplossing is voor het perfecte huis, is er ook niet één perfecte oplossing voor een hoog huis.

Er is een fundamentele kanteling in het denken in de Nederlandse hoogbouwpraktijk nodig om de huidige impasse werkelijk te doorbreken. Hoogbouw is juist niet de uitgerekte versie van de woongebouwen die we al kennen, maar een eigen volwaardig gebouwtype dat vraagt om contextspecifiek ontwerp en veel meer ontwerpexperiment. Juist het toestaan en bevorderen van meer diversiteit in hoogbouw, bijvoorbeeld in hoogte, slankheid, ontsluitingsprincipes en de relatie tot het maaiveld, draagt net als bij lagere bouw bij aan de kwaliteit van de stad.

Om deze diversiteit te bereiken moet je als overheid wel degelijk actief sturen, ook op volume en vorm. De markt convergeert namelijk van nature altijd naar de economische optimalisatie van de gegeven randvoorwaarden en in geval van één set regels dus eenvormigheid. Dit is precies wat we de afgelopen jaren hebben gezien; torens en plinten die inwisselbaar zijn, niet alleen in uiterlijk, maar ook zeker in innerlijke opbouw. De centrale kern-extrusies met wokkeltrappenhuis, gangen zonder daglicht en dichte appartementsdeuren dragen terecht bij aan de slechte reputatie van woontorens als anoniem en eentonig.

New Yorkse zoning
Pols kijkt voor zijn oplossing naar de VS, waar we inderdaad kunnen leren van de langere hoogbouwtraditie, al twijfel ik aan de toepasbaarheid van Sullivans diepe kantoorpanden als ideaal voor Nederlandse woningbouw. Daarnaast lijkt de referentie toch vooral esthetisch. Zijn observatie dat de New Yorkse zoning, meer dan de Nederlandse hoogbouwvisies, een pragmatische balans vindt tussen kosten/baten en leefbaarheid is daarbij wel interessant als we kijken naar de Nederlandse context.

Wat zoning vooral relevant maakt binnen de Nederlandse hoogbouwdiscussie is hoe het bij grote bouwvolumes en snelle groei sturing geeft aan ruimtelijke ontwikkeling, zonder complete stedenbouwkundige plannen of voorschriften voor beeldkwaliteit. Het schrijft voor, maar laat ook ruimte voor interpretatie, diversiteit en experimenten.

De zoning law van New York gaat inmiddels veel verder dan de door Pols aangehaalde regels voor licht en ruimte uit 1916. De Zoning Resolution heeft zich samen met de stad ontwikkeld en bevat inmiddels 1300 pagina’s. Ze regelt niet alleen hoogbouw maar ook alle laagbouw in de stad. Het meer toegankelijke Zoning Handbook bevat slechts 216 pagina’s, maar het laat zien dat het maken en toestaan van hoogbouw niet overal in de stad dezelfde vorm kent.

De hele stad bestaat uit drie typen districten (residential, commercial, manufacturing districts) met elk diverse subtypes en extra ‘lagen’, bijvoorbeeld rond vliegvelden of aan het waterfront. Dit zorgt voor diversiteit en gelaagdheid op de schaal van de stad. Er wordt niet één type hoogbouw voorgeschreven, maar juist veel types passend bij de buurt, de functies en de nabijheid van infrastructuur. In de East Village is andere verdichting en middelhoogbouw toegestaan dan in Midtown of de Upper West Side. Dit versterkt de samenhang en leesbaarheid van verschillende buurten. Zo zouden er, als we in Den Haag blijven, op de Binckhorst (zonder hoogwaardig OV) andere torens moeten komen dan in Den Haag Zuidwest of het CID.

Naïef
Pols’ suggestie dat er door dikkere torens automatisch meer geld overblijft voor kwaliteit in de vorm van mooie materialen en een ‘goede’ plint klinkt van een ervaren architect bijna naïef. In een project met commerciële partijen blijft nooit geld over. Hoewel het enorm interessant zou kunnen zijn om ook juist in hoogbouw andere ontwikkelmodellen zoals de coöperatie te onderzoeken, lijkt dit zeker in deze dure typologie nog ver weg.

Als je binnen de wetten van ‘de markt’ als overheid dus toch wil sturen naar de bouw van meer woonkwaliteit moet je dit wel degelijk kwantificeren en verbinden aan het verdienmodel van vierkante en kubieke meters. Ook daarin zouden we iets kunnen leren van de New Yorkers. In de zoning laws zitten namelijk voortdurend zogenaamde incentives verstopt. Als je als ontwikkelaar extra kwaliteit toevoegt, mag je meer volume bouwen. Volume en vierkante meters worden zo wel degelijk onderdeel van een discussie over kwaliteit.

In de zoning laws zijn de kwalitatieve eisen voor Nederlandse begrippen misschien simplistisch; een pleintje levert extra FAR, betaalbare woningen of een bijdrage aan het nabijgelegen park of metrostation op. Maar het zou wel degelijk een instrument kunnen zijn om ook in de Nederlandse torens verbeteringen aan te brengen, bijvoorbeeld een atrium, daglicht in de kern of Pols’ mooie materialen in de plint.

In New York ligt over de hele stad een driedimensionale deken van wat er aan hoogte wel en niet is toegestaan, het is dus op elke plek duidelijk wat er aan ontwikkeling mogelijk is. Als er geen tijd of capaciteit is om voor elk stukje stad een uitgebreid stedenbouwkundig plan te maken, levert het een raamwerk op waarmee je als stad de regie in handen houdt.

Enorme volumes
Nu is het in Nederland nog te vaak zo dat overheden worden verrast door snel schakelende ontwikkelaars die enorme volumes voorstellen (zoals RISE in Rotterdam), die vervolgens het uitgangspunt worden voor visies en bestemmingsplannen, maar ook het ijkpunt in de onderhandelingen. Daarmee verlies je, alle hoogbouwvisies ten spijt, grip op de stad en de collectieve ruimte. Zoning biedt dan een raamwerk dat de markt reguleert en stuurt, zonder je daarbij op voorhand in details te verliezen.

Nu hoogbouw ook in Nederland niet langer een anomalie is in het stedelijk weefsel, maar ook in de vorm van middelhoogbouw en optopping steeds meer onderdeel wordt van stad kan zoning, naast gebiedsplannen, een behulpzame manier worden om grip te houden op verticale verdichting.

Reactie van Alexander Pols: "Bedankt voor deze goede inhoudelijke aanvulling, we zijn het in basis met elkaar eens. Ik wil niet pleiten voor dikke en donkere torens, maar wilde vooral nuanceren dat hoge slanke torens niet de heilige graal zijn. Wordt vervolgd."

Carolien Schippers is architect en geeft leiding aan -C-A-S- in Rotterdam. Ze is als gastdocent verbonden aan de TU Delft en de Academies van Bouwkunst Rotterdam en Amsterdam. Ze werkt aan het ontwerpend onderzoek Core Issues over experiment in Rotterdamse hoogbouw. Van 2012-2016 was ze werkzaam in New York als projectleider bij BIG aan onder meer The Spiral (opgeleverd in 2023).

Trefwoorden

carolien schippers hoogbouw alexander pols new york

1	Vijf nominaties voor de prijs voor Architect van het Jaar 2026 dinsdag, 1 september
2	Nominaties Woongebouw van het Jaar 2026 bekend donderdag, 3 september
3	HA-HA transformeert Rotterdamse Julianakerk tot JUUL woensdag, 2 september
4	BNLA architecten voorziet Kauwgomballenfabriek van optopping met 65 woningen dinsdag, 1 september
5	Architectenweb onderzoek: hoe gebruiken jullie AI in jullie architectenpraktijk? woensdag, 2 september

Gerelateerde nieuwsberichten

Tako Postma: geen dikke maar waardevolle torens graag!

11 januari 2024

Waarom zijn we zo gefixeerd op slanke torens?

2 januari 2024

Blijft er ruimte voor stenige gebouwen?

30 april 2024

2023 in tien podcasts door Daan Roggeveen

28 december 2023

Architectuur uit de jaren tachtig: behouden of niet?

2 juli 2024

Boek belicht huidige en toekomstige generatie hoogbouw in Rotterdam

19 december 2023

DS: “Als een gierzwaluw de stad in vliegt, dan ziet hij een bergachtig landschap.”

14 september 2023

‘Instagrammable’

29 oktober 2024

Durven we in onze stedenbouw nog op de lange termijn te denken?

27 augustus 2024

Rotterdamse hoogbouwgeschiedenis centraal in 'Stad zonder hoogtevrees'

7 juli 2023

Schrijver Arjen van Veelen: Rotterdam is in de greep van het vierkante denken

13 maart 2023

Column

Is er een alternatief voor altijd dezelfde torenplattegrond?

1 juli 2025

Column

Minerale steenstrips

29 april 2025

Een goede gebouwplint; wat is dat eigenlijk?

14 februari 2023

2022 in tien podcasts door Daan Roggeveen

30 december 2022

Column

Moeten we voor nieuwe stedelijke gebieden terug naar een traditionele stedenbouw?

30 september 2025

Powerhouse Company en MVRDV bij finalisten van de Internationale Hochhaus Preis

21 oktober 2024

Toon alles

Gerelateerde podcasts

Toren van Babel

Gesprek met Carolien Schippers over hoogbouw in New York

4 april 2024

Andere nieuwsberichten

Hoogbouwcomplex KJ Den Haag opgeleverd

Gisteren, 15:12

Het gebouw voor het centraal station biedt plek aan 393 woningen, horeca, winkels en andere voorzieningen. Het ontwerp is gemaakt door Powerhouse Company en DELVA Landscape Archcitecture | Urbanism.

Renovatie Amsterdam Museum officieel van start

Gisteren, 13:35

Naar ontwerp van Neutelings Riedijk Architects ondergaat het gebouwencomplex rond het voormalige Burgerweeshuis in het centrum van de stad een grondige opknapbeurt.

Heemschut: sloop dreigt voor Huis van de Toekomst

Gisteren, 11:34

Heemschut meldt dat de eigenaar van het bijzonder gebouw, dat is ontworpen door de in april overleden architect Cees Dam, het pand wil slopen.

Zenber Architecten ontwerpt interieur van herontwikkelde Lounge 1 op Schiphol

Gisteren, 09:00

De grootschalige herinrichting en uitbreiding van Lounge 1 draagt bij aan een betere doorstroom van en ervaring voor passagiers.

Raad Amsterdam krijgt meer transparantie over grote projecten

Gisteren, 12:19

De raad krijgt voortaan van het stadsbestuur duidelijk en onderbouwd te horen als dat niet op het afgesproken moment met een voortgangsrapportage komt over een groot project, zoals de aanleg van de Oostbrug.

Rekenkamer: aanpak zoetwatertekort loopt jaren achter

Gisteren, 10:21

De Algemene Rekenkamer deed onderzoek naar het Deltaprogramma Zoetwater en keek daarbij naar de gevolgen van zoetwatertekorten.

Particuliere verhuurders noemen uitstel box 3-aanpassing funest

3 september, 3:09

Vastgoed Belang klaagt al lange tijd dat de huidige opzet van belastingheffen in box 3 verhuurders op zulke hoge kosten jaagt dat ze ermee stoppen.

Onderzoek: tientallen biljoenen naar toekomstige AI-datacenters

3 september, 10:17

De wereldwijde investeringen in datacenters voor kunstmatige intelligentie zullen de komende jaren blijven toenemen door de enorme AI-vraag, meldt PwC.