Francesco Veenstra

Opdrijvende grondprijs is ‘laaghangend fruit’ van hoogconjunctuur

17 april 2018, 9:15

De impact die de stijgende bouwkosten hebben op de bouwindustrie is zichtbaar aan het worden in mislukkende aanbestedingen en een stagnerende bouwproductie. Over de effecten hiervan spreken bestuurders en opdrachtgevers hun zorgen uit. Vooral in de woningbouwsector ontstaan problemen in het realiseren van voldoende woningen in onze grote steden.

Wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam, de gemeente waar de problemen in de bouwproductie verreweg het grootst lijken te zijn, is een van de bestuurders die zich zorgen maakt. Hij vindt dat ontwikkelaars en bouwers zich aan hun woord moeten houden als het gaat om eerder gemaakte afspraken rondom de zogenaamde gronduitgifte. “Ze moeten gewoon bouwen”, meldt hij in een interview met Cobouw deze maand. Maar gewoon maar bouwen is een te simplistische gedachte, die niet de sleutel tot de oplossing is. De duurzame ontwikkeling van onze woonomgeving vraagt om ander gemeentebeleid en een andere benadering van financiële vastgoedmodellen.

De bouwindustrie is namelijk een trage sector, het kost in de regel nogal veel tijd om een gebouw te ontwikkelen en te realiseren. Als je daarbij als opdrachtgever en als bouwer de pech hebt zo lang bezig te zijn dat je zowel laag- als hoogconjunctuur meemaakt gedurende de ontwikkel- en realisatiefase, dan is de impact van de economische schommelingen op het project enorm.

In Amsterdam is in de afgelopen jaren een vorm van speculatie op de woningbouwmarkt ontstaan die mede zijn oorsprong vindt in de wijze waarop de zogenaamde bidbooks worden uitgevraagd. In een bidbook moet een gegadigde (ontwikkelaar/bouwer) op allerlei actuele thema’s oplossingen aandragen en moet er een grondbod worden gedaan voor het verkrijgen van de grond. Na overeenstemming over het winnende bod vindt de gronduitgifte door de gemeente plaats. In het doen van een financieel bod op de grond zit voor de woningbouw volgens mij de essentie van het probleem. Wanneer de vraag naar woningen toeneemt, groeit namelijk de speculatie op de grondposities. Het is immers zeer lucratief om woningen te realiseren. De woningen worden toch wel voor een goede prijs verkocht of verhuurd, ook als de kwaliteit minder is.

Engeland heeft een bouwindustrie die voor de realisatie van betaalbare en kwalitatieve gebouwen een goed voorbeeld is voor hoe het níet moet. Vooral in de woningbouw. Speculatie op grondposities heeft in Engeland extreme vormen aangenomen. De prijsopdrijvende ontwikkelaarscompetities zorgen ervoor dat de grondwaarde zo hoog wordt, dat er perverse mechanismen ontstaan in de sector. Appartementen in grote steden worden steeds vaker volgens het principe ‘buy-to-let’ in de markt gezet. Vermogende particulieren kopen deze woningen om ze via makelaars voor enorme bedragen weer aan bewoners te verhuren.

Dit mechanisme is het gevolg van de hoge grondprijzen en het aantal partijen dat in de keten hun geld verdient aan het project. De rekening wordt uiteindelijk betaald door de huurder, die noodgedwongen het appartement met anderen moet delen om de hoge huurprijs gezamenlijk te kunnen ophoesten. De rekening wordt ook betaald door de stad, doordat er een te eenzijdig woonprogramma wordt ontwikkeld zonder bijvoorbeeld ruimte voor gezinnen of ouderen.

Door de groei van de bouwkosten en de huizenprijzen liggen ‘buy-to-let’ initiatieven in Nederland op de loer. Maar voor de betaalbaarheid en de kwaliteit van de Nederlandse woningbouw is het verstandig hier verre van te blijven. Dit vergt een andere aanpak in de selectie van ontwikkelaars en bouwers: door grondposities uit te geven op basis van een vooraf vastgestelde grondprijs (zoals nu heel af en toe gelukkig al gebeurt) ontstaat de mogelijkheid primair te selecteren op kwaliteit en toekomstwaarde; een instrument dat de overheid kan inzetten om een prijsexplosie van het vastgoed te dempen in plaats van aan te wakkeren. Deze kwalitatieve selectie zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van de woningbouwmarkt beheersbaar gehouden wordt, dat het risico voor de bouwers acceptabel gemaakt wordt en dat maximaal geprofiteerd wordt van de toegevoegde waarde die partijen bieden aan de woonomgeving. En dan kan wethouder Ivens gewoon doorgaan met bouwen.

Francesco Veenstra is architect en vormt samen met Paul Ketelaars en Ellen van der Wal het bureau Vakwerk architecten. Voor Architectenweb observeert hij de hedendaagse architectuurpraktijk en de impact van de gebouwde omgeving op onze maatschappij.

Trefwoorden

bouwproductie francesco veenstra grondprijs hoogconjunctuur

1	Koen van Velsen stopt met zijn bureau maandag, 19 januari
2	Masterplan voor Overvecht Centrum van PosadMaxwan zet in op meer verdichting, groen, levendigheid en inclusiviteit maandag, 19 januari
3	Bouw grootschalige ontwikkeling naast AFAS Live gaat van start dinsdag, 20 januari
4	Een écht gebouw, dat raakt dinsdag, 20 januari
5	Binst Architects ontwerpt nieuw gemeentehuis Middelkerke woensdag, 21 januari

Gerelateerde nieuwsberichten

Kraamkamers van de Nederlandse architectuur

18 september 2018

De bibliotheek: broedplaats van maatschappelijke vooruitgang

21 mei 2019

Zonder debat geen werkelijke vooruitgang

19 juni 2018

'Bouw heeft 14.000 extra specialisten nodig'

19 april 2018

Bjarke’s Requiem?

15 mei 2018

De groene beloftes van helmgras en gestapelde fruitbomen

23 januari 2018

Ex-partners Mecanoo starten eigen bureau

5 september 2017

Het ambacht begint al op de kleuterschool

20 maart 2018

What's the benefit?

20 februari 2018

De betekenis van niet-gerealiseerd werk

16 oktober 2018

De grensbewaking van burgemeester Aboutaleb

20 november 2018

Bouwen op grote hoogte vraagt om herdefinitie van woonopgave

18 december 2018

Samen kunnen we Nederland duurzamer én mooier maken

22 januari 2019

Optimisme is de motor van een volslank Nederland

19 februari 2019

Van opwarming naar warming-up!

19 maart 2019

Collectieve claim tegen grondspeculanten

15 april 2019

Boven ondergrondse sporen is ruimte voor leegte én nieuwbouw

16 april 2019

‘Solidariteit’ is geen sluitpost maar een stelpost

18 juni 2019

De woningnood vraagt om meer dan alleen woningen

17 september 2019

Beroepservaring van een jonge architect in een weerbarstig werkveld

15 oktober 2019

Polarisatie? Ik zoek graag de verbinding!

19 november 2019

BNA: architecten zijn wat minder positief

9 december 2019

Voor wie is de stad?

17 december 2019

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Groen licht voor nieuwbouw Theater Lampegiet in Veenendaal

Gisteren, 15:29

Het huidige gebouw wordt vervangen door een groter pand op dezelfde locatie. Het ontwerp is gemaakt door MVRDV, in samenwerking met Buro Happold.

CRa doet toekomstig kabinet twaalf aanbevelingen over woningcrisis

Gisteren, 14:14

Maak splitsen van woningen vergunningsvrij, kies voor een rechtvaardig grondbeleid en subsidieer nieuwe woon- en ontwikkelvormen zodat ze kunnen worden opgeschaald. Dat zijn enkele van de twaalf aanbevelingen die het CRa doet aan de nieuwe regering.

Voorlopig ontwerp van KRFT voor kindcentrum in Uithoorn gepresenteerd

Gisteren, 13:20

De gemeente Uithoorn selecteerde KRFT eerder als winnend ontwerpteam na een Europese aanbesteding

Plegt-Vos realiseert legeringsgebouwen met duizend bedden voor Defensie

Gisteren, 10:49

Bouwbedrijf Plegt-Vos gaat meerdere legeringsgebouwen met in totaal duizend bedden voor Defensie bouwen. Dit jaar wordt op Vliegbasis Leeuwarden gestart met het eerste, waarin plaats is voor zestig militairen.