Projecten
Producten
Bedrijven
Vacatures
Agenda
Awards
Podcasts
more_horiz
Videos
Magazine
Thema's
Favorieten
Profiel
Uitloggen
Francesco Veenstra
Copyright: Maarten van Haaff
Opdrijvende grondprijs is ‘laaghangend fruit’ van hoogconjunctuur
17 april 2018, 9:15
De impact die de stijgende bouwkosten hebben op de bouwindustrie is zichtbaar aan het worden in mislukkende aanbestedingen en een stagnerende bouwproductie. Over de effecten hiervan spreken bestuurders en opdrachtgevers hun zorgen uit. Vooral in de woningbouwsector ontstaan problemen in het realiseren van voldoende woningen in onze grote steden.
Wethouder Ivens van de gemeente Amsterdam, de gemeente waar de problemen in de bouwproductie verreweg het grootst lijken te zijn, is een van de bestuurders die zich zorgen maakt. Hij vindt dat ontwikkelaars en bouwers zich aan hun woord moeten houden als het gaat om eerder gemaakte afspraken rondom de zogenaamde gronduitgifte. “Ze moeten gewoon bouwen”, meldt hij in een interview met Cobouw deze maand. Maar gewoon maar bouwen is een te simplistische gedachte, die niet de sleutel tot de oplossing is. De duurzame ontwikkeling van onze woonomgeving vraagt om ander gemeentebeleid en een andere benadering van financiële vastgoedmodellen.
De bouwindustrie is namelijk een trage sector, het kost in de regel nogal veel tijd om een gebouw te ontwikkelen en te realiseren. Als je daarbij als opdrachtgever en als bouwer de pech hebt zo lang bezig te zijn dat je zowel laag- als hoogconjunctuur meemaakt gedurende de ontwikkel- en realisatiefase, dan is de impact van de economische schommelingen op het project enorm.
In Amsterdam is in de afgelopen jaren een vorm van speculatie op de woningbouwmarkt ontstaan die mede zijn oorsprong vindt in de wijze waarop de zogenaamde bidbooks worden uitgevraagd. In een bidbook moet een gegadigde (ontwikkelaar/bouwer) op allerlei actuele thema’s oplossingen aandragen en moet er een grondbod worden gedaan voor het verkrijgen van de grond. Na overeenstemming over het winnende bod vindt de gronduitgifte door de gemeente plaats. In het doen van een financieel bod op de grond zit voor de woningbouw volgens mij de essentie van het probleem. Wanneer de vraag naar woningen toeneemt, groeit namelijk de speculatie op de grondposities. Het is immers zeer lucratief om woningen te realiseren. De woningen worden toch wel voor een goede prijs verkocht of verhuurd, ook als de kwaliteit minder is.
Engeland heeft een bouwindustrie die voor de realisatie van betaalbare en kwalitatieve gebouwen een goed voorbeeld is voor hoe het níet moet. Vooral in de woningbouw. Speculatie op grondposities heeft in Engeland extreme vormen aangenomen. De prijsopdrijvende ontwikkelaarscompetities zorgen ervoor dat de grondwaarde zo hoog wordt, dat er perverse mechanismen ontstaan in de sector. Appartementen in grote steden worden steeds vaker volgens het principe ‘buy-to-let’ in de markt gezet. Vermogende particulieren kopen deze woningen om ze via makelaars voor enorme bedragen weer aan bewoners te verhuren.
Dit mechanisme is het gevolg van de hoge grondprijzen en het aantal partijen dat in de keten hun geld verdient aan het project. De rekening wordt uiteindelijk betaald door de huurder, die noodgedwongen het appartement met anderen moet delen om de hoge huurprijs gezamenlijk te kunnen ophoesten. De rekening wordt ook betaald door de stad, doordat er een te eenzijdig woonprogramma wordt ontwikkeld zonder bijvoorbeeld ruimte voor gezinnen of ouderen.
Door de groei van de bouwkosten en de huizenprijzen liggen ‘buy-to-let’ initiatieven in Nederland op de loer. Maar voor de betaalbaarheid en de kwaliteit van de Nederlandse woningbouw is het verstandig hier verre van te blijven. Dit vergt een andere aanpak in de selectie van ontwikkelaars en bouwers: door grondposities uit te geven op basis van een vooraf vastgestelde grondprijs (zoals nu heel af en toe gelukkig al gebeurt) ontstaat de mogelijkheid primair te selecteren op kwaliteit en toekomstwaarde; een instrument dat de overheid kan inzetten om een prijsexplosie van het vastgoed te dempen in plaats van aan te wakkeren. Deze kwalitatieve selectie zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van de woningbouwmarkt beheersbaar gehouden wordt, dat het risico voor de bouwers acceptabel gemaakt wordt en dat maximaal geprofiteerd wordt van de toegevoegde waarde die partijen bieden aan de woonomgeving. En dan kan wethouder Ivens gewoon doorgaan met bouwen.
Francesco Veenstra is architect en vormt samen met Paul Ketelaars en Ellen van der Wal het bureau
Vakwerk architecten
. Voor Architectenweb observeert hij de hedendaagse architectuurpraktijk en de impact van de gebouwde omgeving op onze maatschappij.
Trefwoorden
bouwproductie
francesco veenstra
grondprijs
hoogconjunctuur
Best gelezen
1
Plan voor nieuwe buurt op plek hoofdkantoor ABN AMRO op de Zuidas
vrijdag, 10 oktober
2
Flat Amsterdam-Noord 'aangekopt' met 53 seniorenwoningen
donderdag, 9 oktober
3
‘Alexander Straub zet grote groep vakgenoten weg als niet-relevant’
vrijdag, 10 oktober
4
bureau SLA ontdekt, transformeert en gebruikt rijksmonumentale werkplaats
donderdag, 9 oktober
5
Duitsland slokt Nederlandse bouwkracht op
maandag, 13 oktober
Gerelateerde nieuwsberichten
Kraamkamers van de Nederlandse architectuur
18 september 2018
De bibliotheek: broedplaats van maatschappelijke vooruitgang
21 mei 2019
Zonder debat geen werkelijke vooruitgang
19 juni 2018
'Bouw heeft 14.000 extra specialisten nodig'
19 april 2018
Bjarke’s Requiem?
15 mei 2018
De groene beloftes van helmgras en gestapelde fruitbomen
23 januari 2018
Ex-partners Mecanoo starten eigen bureau
5 september 2017
Het ambacht begint al op de kleuterschool
20 maart 2018
What's the benefit?
20 februari 2018
De betekenis van niet-gerealiseerd werk
16 oktober 2018
De grensbewaking van burgemeester Aboutaleb
20 november 2018
Bouwen op grote hoogte vraagt om herdefinitie van woonopgave
18 december 2018
Samen kunnen we Nederland duurzamer én mooier maken
22 januari 2019
Optimisme is de motor van een volslank Nederland
19 februari 2019
Van opwarming naar warming-up!
19 maart 2019
Collectieve claim tegen grondspeculanten
15 april 2019
Boven ondergrondse sporen is ruimte voor leegte én nieuwbouw
16 april 2019
‘Solidariteit’ is geen sluitpost maar een stelpost
18 juni 2019
De woningnood vraagt om meer dan alleen woningen
17 september 2019
Beroepservaring van een jonge architect in een weerbarstig werkveld
15 oktober 2019
Polarisatie? Ik zoek graag de verbinding!
19 november 2019
BNA: architecten zijn wat minder positief
9 december 2019
Voor wie is de stad?
17 december 2019
Kraamkamers van de Nederlandse architectuur
18 september 2018
De bibliotheek: broedplaats van maatschappelijke vooruitgang
21 mei 2019
Zonder debat geen werkelijke vooruitgang
19 juni 2018
'Bouw heeft 14.000 extra specialisten nodig'
19 april 2018
Bjarke’s Requiem?
15 mei 2018
De groene beloftes van helmgras en gestapelde fruitbomen
23 januari 2018
Ex-partners Mecanoo starten eigen bureau
5 september 2017
Het ambacht begint al op de kleuterschool
20 maart 2018
What's the benefit?
20 februari 2018
De betekenis van niet-gerealiseerd werk
16 oktober 2018
De grensbewaking van burgemeester Aboutaleb
20 november 2018
Bouwen op grote hoogte vraagt om herdefinitie van woonopgave
18 december 2018
Samen kunnen we Nederland duurzamer én mooier maken
22 januari 2019
Optimisme is de motor van een volslank Nederland
19 februari 2019
Van opwarming naar warming-up!
19 maart 2019
Collectieve claim tegen grondspeculanten
15 april 2019
Boven ondergrondse sporen is ruimte voor leegte én nieuwbouw
16 april 2019
‘Solidariteit’ is geen sluitpost maar een stelpost
18 juni 2019
De woningnood vraagt om meer dan alleen woningen
17 september 2019
Beroepservaring van een jonge architect in een weerbarstig werkveld
15 oktober 2019
Polarisatie? Ik zoek graag de verbinding!
19 november 2019
BNA: architecten zijn wat minder positief
9 december 2019
Voor wie is de stad?
17 december 2019
Toon alles
Andere nieuwsberichten
David Chipperfield landt in Antwerps Nieuw Zuid
Vandaag, 16:04
Het duurzame kantoorproject Orchard van David Chipperfield Architects is de meest recente toevoeging aan de ontwikkeling van de wijk Nieuw Zuid aan de Antwerpse Schelde.
Daan Zandbelt wordt nieuwe Spoorbouwmeester
Vandaag, 14:31
Per 1 januari volgt hij Marianne Loof op in die rol. Zandbelt is partner bij architectenbureau De Zwarte Hond en was van 2016 tot 2020 Rijksadviseur Stad en Infrastructuur.
Kantoorgebouw door Arthur Staal aan de Schinkel gerenoveerd en uitgebreid
Vandaag, 11:58
Het bestaande gebouw is naar ontwerp van Office Winhov zoveel mogelijk gerestaureerd, nieuwe toevoegingen zijn zichtbaar gemaakt door hedendaagse materialen en proporties.
Architect@Work strijkt 30 en 31 oktober neer in De Kromhouthal in Amsterdam
Vandaag, 10:00
Op donderdag 30 en vrijdag 31 oktober 2025 vindt Architect@Work plaats in De Kromhouthal in Amsterdam-Noord. Het wordt de tweede editie van het event in de metropoolregio Amsterdam en Architectenweb organiseert er weer een sprekersprogramma.
Afaina de Jong wint Amsterdamprijs voor de Kunst 2025
Vandaag, 15:19
De architect en oprichter van Afarai won de belangrijkste kunstprijs van de hoofdstad in de categorie Bewezen Kwaliteit.
Pararius: huurmarkt zit op slot, huren stijgen verder
Vandaag, 10:49
De vrije sector huurmarkt zit nog altijd ‘compleet op slot’, meldt woningplatform Pararius op basis van cijfers over het derde kwartaal.
PBL: Ook nieuw plan voor circulaire economie is niet genoeg
Gisteren, 14:42
In de nieuwe versie van het zogeheten Nationaal Programma Circulaire Economie staan ‘vooral veel intenties en plannen’, schrijft het planbureau.
Bossen en bodems in zwaar weer, klimaatraad maakt zich zorgen
Gisteren, 10:24
De klimaatverandering versnelt en de biodiversiteit gaat hard achteruit, terwijl er volgens de WKR steeds meer van de bossen en bodems wordt gevraagd.
'Helft investeerders spendeert opbrengsten verkochte huurhuizen in buitenland'
13 oktober, 2:41
Bijna de helft van de vastgoedinvesteerders die in Nederland huurwoningen van de hand doen, investeert de opbrengsten liever in het buitenland.
Duitsland slokt Nederlandse bouwkracht op
13 oktober, 11:16
De Duitse plannen voor honderden miljarden aan bouwinvesteringen zetten Nederland klem, waarschuwt ABN AMRO.
Ga naar het nieuws-archief
Francesco Veenstra
Architect
1
0
0
0
Voor een optimale gebruikservaring plaatst Architectenweb functionele cookies. Wat de verschillende cookies precies doen leggen we uit in een
overzicht
. Cookies van social media kun je optioneel
aanzetten
.
Akkoord
Instellingen
Annuleren
OK
Sluiten
Doorgaan
Inloggen
Maak een gratis persoonlijk account aan
Feedback
Feedback
Wij horen graag jouw feedback. Laat je reactie achter en eventueel jouw e-mail adres.
Reactie
Verstuur