Een vernieuwd centrumgebied voor Overvecht start met DeBuurt

De officiële opening van de drie woongebouwen DeBuurt betekent een belangrijke stap in de transformatieplannen van de gemeente Utrecht voor de wijk Overvecht. Het project omvat ruim 340 energiezuinige huurwoningen, zorgwoningen en een mix aan functies die kunnen bijdragen aan sociale cohesie. DeBuurt is een ontwikkeling van AM, de gebouwen zijn ontworpen door Paul de Ruiter Architects en NL Architects, de buitenruimten zijn vormgegeven door Flux landscape architecture.

Tussen de Brailledreef en het winkelcentrum van Overvecht ligt de voormalige NPD-strook: het terrein waar tot zo’n tien jaar geleden de Nederlandse Pakketdienst was gevestigd. Voor Utrecht was het vrijgekomen terrein een belangrijke mogelijkheid het tekort aan woningen – en met name het tekort in de middenhuur – te bestrijden. Bovendien kon herbestemming van de plek een rol spelen in de brede aanpak van de sociaal-economisch kwetsbare wijk, die de gemeente uitvoert onder de naam ‘Samen voor Overvecht’.

Plek voor talent

De ambities van de gemeente vonden een goede aansluiting in de thema’s waaraan gebiedsontwikkelaar AM invulling wil geven: duurzaamheid, inclusieve stad en gelukkig leven. De belangrijkste inzet van het plan was om uit te gaan van de kracht in de wijk, legt ontwikkelingsmanager Hugo Nijhoff uit. “We wilden hier een plek maken waar dat talent – jong en oud – terecht kan, dat die plek betaalbaar, toegankelijk en uitnodigend is.”

AM verwierf in 2017 de opdracht voor de herontwikkeling van kavel 2 van de voormalige NPD-strook op basis van het plan met het thema ‘Welkom Talent’, waarin ontmoeting en talentontwikkeling centraal staan. Het plan omvatte een ensemble van drie woongebouwen, in nauwe samenwerking ontworpen door Paul de Ruiter Architects (de twee buitenste blokken) en NL Architects (het blok in het midden), met een belangrijke rol voor de buitenruimte en binnentuinen naar ontwerp van Flux landscape architecture.

Gemengd programma

DeBuurt, zoals het ensemble heet, biedt 343 huurwoningen in het middeldure segment en de vrije sector, variërend in oppervlakte van 40 m² tot 120 m². Ze zijn ontwikkeld voor starters op de woningmarkt tot en met senioren. Vanuit het streven naar inclusiviteit zijn in het middelste gebouw ook verschillende zorgwoningen ondergebracht; de bovenste verdieping biedt plaats aan drie woongroepen voor mensen die intensieve zorg nodig hebben. Daarnaast biedt Stichting Veste begeleid wonen in DeBuurt; dit betreft reguliere woningen met een zorgaanbod op maat.

Verder biedt het ensemble ruimte voor commerciële en sociaal-maatschappelijke functies, inpandige fietsenstallingen en parkeerruimte. Op de begane grond van de twee buitenste gebouwen is per blok ongeveer 300 m² ruimte voor centrumvoorzieningen. Hier zijn bijvoorbeeld een tandartspraktijk, een sportschool voor vrouwen – en in de weekeinden voor kinderen, senioren en minder validen – en een koffiebar gevestigd. Het aanbod moet zoveel mogelijk complementair zijn aan dat van het tegenover gelegen Winkelcentrum Overvecht.

Sociale superplint

De zogenoemde superplint van het middelste gebouw speelt een belangrijke rol in de ambitie om bij te dragen aan ontmoeting en een inclusieve buurt. De plint is bedoeld voor een creatief en sociaal-maatschappelijk programma, in de eerste plaats door en voor mensen uit de wijk. Initiatieven van ondernemers krijgen hier een kans en voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt zijn er werkplekken. De gemeente zegt de betaalbaarheid van de huren te blijven bewaken.

De plint loopt als het ware door naar binnen rond de grote centrale evenementenruimte. Deze publieke hal van circa 2.400 m² kan worden geopend, door delen van de grote glazen gevels als hangardeuren opzij te schuiven. “De foodtrucks kunnen zo naar binnenrijden voor een festival”, zegt architect Walter van Dijk van NL Architects. “Maar er kunnen bijvoorbeeld ook sportwedstrijden plaatsvinden.” Langs de evenementenruimte liggen in de plint horecagelegenheden.

Architectuur

De drie bouwblokken hebben samenhang door de gelijke breedte en hoogte van zes lagen. Ook zijn de drie blokken alle voorzien van een baksteengevel. Binnen deze krachtige basis is er een grote mate van diversiteit in architectuur en materiaalgebruik. Zo verschilt per blok de toegepaste baksteen en het metselwerk en zijn de grote openingen in de blokken anders geplaatst en uitgevoerd. Elk blok heeft een binnentuin, die anders is vormgegeven.

Het parkeren heeft een belangrijke rol gespeeld in het ontwerp van de drie bouwblokken. Om het parkeerterrein van Winkelcentrum Overvecht, dat een bovenwijkse functie heeft, te ontzien, vroeg de gemeente een parkeerlast van 1 op 1. “Een ondergrondse garage is erg duur en bovendien in de toekomst nauwelijks te herbestemmen”, zegt architect Paul de De Ruiter. “We bedachten om het parkeren in het hart van de blokken over drie lagen te plaatsen en eromheen het wonen, van maisonnettes aan de straat. Daarboven realiseerden we woningen rond een binnentuin op de parkeergarages. Door het parkeren voor alle blokken te verdelen over de twee buitenste gebouwen, speelden we in het middelste blok de ruimte voor de evenementenhal vrij.”

Door het parkeren binnen het blok op te lossen en wonen aan de straat te realiseren, hebben de blokken nu levendige binnenstraten en is er connectie met het groen langs de Brailledreef en Vierheemskinderendreef, vult Van Dijk aan. Ook het fietsparkeren wilden de ontwikkelaar en architecten inpandig oplossen, om het straatbeeld opgeruimd te houden. Elk woongebouw heeft een eigen ruime en overzichtelijke fietsenstalling die direct aan de gevel naast de algemene entree ligt. De glazen gevel stimuleert het fietsgebruik en zorgt voor een veilig gevoel in de stalling.

Buitenruimten

Richting de groenere zijde van de blokken zijn meer grondgebonden woningen opgenomen. In combinatie met de groenvakken die Flux voor de openbare ruimte heeft ontworpen, ontstaat zo een overgang van een meer stedelijke kant, georiënteerd op het winkelcentrum, naar een meer parkachtige zijde.

De binnenruimten van de bouwblokken hebben elk een eigen karakter en moeten uitnodigen tot ontmoeting, beweging en buiten zijn. De binnentuinen zijn voor de bewoners bereikbaar vanuit hun woning of via trappen vanaf de galerijen. Deze centrale, hoog gelegen plekken geven het gevoel in een laagbouwomgeving te zijn, omdat je rondom maar enkele lagen woningen ziet. Grote openingen in de bouwblokken verbinden de binnentuinen visueel met de omgeving. Naast de gemeenschappelijke binnentuin hebben de bewoners een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon, loggia of terras.

DeBuurt is met grote aandacht voor duurzaamheid gerealiseerd. De appartementen zijn voorzien van ventilatie op basis van een warmte-terugwin-installatie. Voor verwarming en koeling beschikt elk blok over een eigen warmte-koudeopslaginstallatie, gekoppeld aan individuele warmtepompen voor de bewoners en zonnepanelen op de daken. Dit resulteert in een EPC-score van -0,02 en een GPR van 8,5. De woningen hebben energielabel A++.

Bario, Birim en Blend

Dat DeBuurt een plek is waar bewoners, ondernemers en wijkgenoten van verschillende leeftijden en culturen samen moet brengen, is ook tot uitdrukking gebracht in de namen van de afzonderlijke gebouwen. Ze zijn Bario, Birim en Blend genoemd; Bario is Papiaments voor buurt, Het Turkse woord Birim betekent eenheid en Blend staat voor het ‘mengen’ van de mensen die samen DeBuurt uitmaken.

De appartementen zijn inmiddels alle verhuurd. De blokken Bario en Birim zijn door pensioenbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance namens zijn klanten gekocht; de gebouwen zijn respectievelijk eigendom van Pensioenfonds PME en het Achmea Dutch Health Care Property Fund. Gebouw Blend is eigendom van Stienstra Wonen te Heerlen. BAM Wonen Speciale Projecten was verantwoordelijk voor de bouw van DeBuurt. De onderneming is vanaf de start van de tender actief betrokken geweest om de gestelde ambities te verwezenlijken, aldus de betrokken partijen.