‘Corporaties kunnen zonder tekort woningen bouwen’

4 december 2012, 17:11

Als de prijzen van sociale huurwoningen gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde van een huis, kunnen corporaties zonder tekorten nieuwe woningen in deze sector ontwikkelen. Dat betoogt Bert Karel Deuten, oprichter en partner van architectenbureau Sputnik. Er zijn zelfs grotere sociale huurwoningen mogelijk dan in het huidige systeem het geval is.

Tekst Bert Karel Deuten

De woningbouwcorporaties luiden de noodklok. Sinds het aantreden van het kabinet wordt gezinspeeld op de gevolgen van het beoogde beleid voor de komende vier jaren. De belangrijkste ingrepen voor de corporaties zijn de opgelegde verhuurdersheffing van 2 miljard euro per jaar en het afschaffen van het Woning Waardering Stelsel (kortweg de WWS). Met de nieuwe voorstellen van de regering is het goed mogelijk nieuwe sociale woningen te ontwikkelen zonder onrendabele top (jargon voor tekorten op het onderhoud en de afschrijving van woningen, red.).

Tot op heden wordt de huurwaarde van een sociale huurwoning berekend aan de hand van de WWS. Aan de hand van dit stelsel krijgt een huurwoning punten op basis van de grootte van de verblijfsruimtes, de ligging en kwaliteit van de omgeving en de technische staat van de woning. Afhankelijk van het aantal punten dat een woning scoort, wordt de hoogte van de huursom bepaald. De overgang van een sociale huurwoning naar een vrije huurwoning ligt bij 142 WWS-punten, wat nu overeen komt met 664,66 euro per maand.

De afgelopen jaren hebben de corporaties voor de sociale huurmarkt woningen ontwikkeld die volgens het WWS in de vrije huur thuis horen. De corporaties kozen ervoor een onrendabele top te accepteren en zo relatief riante woningen als sociale huurwoningen aan te bieden. De onrendabele top werd gecompenseerd door winst op de ontwikkeling van koopwoningen. Deze strategie is met het instorten van de koopmarkt niet meer te hanteren.

Beperkend
Het WWS werkt voor nieuwbouw beperkend. Een nieuwe huurwoning met goede isolatie en een zuinige installatie krijgt alleen al vanwege deze goede technische prestaties 90 WWS-punten. Om niet boven de sociale huurgrens uit te komen, blijven ongeveer 50 WWS-punten over voor verblijfsruimten, keuken en badkamer.

Eén WWS-punt komt overeen met 1 vierkante meter verblijfsruimte, dus een nieuwbouw sociale huurwoning heeft in principe niet meer dan 50 m2 verblijfsgebied (incl. keuken en badkamer). Omgerekend naar BVO (bruto vloeroppervlak)
komt dat ongeveer overeen met een woning van 65 m2. Grotere woningen horen in principe niet thuis in de sociale huursector.

Met de beste bedoelingen bieden de corporaties grotere woningen aan als sociale huur en accepteren daarbij een onrendabele top. Dit beleid heeft op de lange termijn een ongewenst effect. Doordat de sociale huurwoningen dankzij deze onrendabele top niet meer onderdoen voor koopwoningen, is er voor huurders weinig stimulans om de woning te verlaten als zij meer gaan verdienen. Scheefhuur en een verstopte huurmarkt zijn het resultaat.

Corporaties zijn er oorspronkelijk op gericht om mensen die zich geen koopwoning of vrije huurwoning kunnen veroorloven goede huisvesting te bieden. Dat kan in de toekomst alleen wanneer de ontwikkeling van nieuwe sociale huurwoningen op zichzelf rendabel is. Dat betekent dat er een trendwijziging nodig is.

Behelpen
Het nieuwe regeerakkoord stelt het WWS buiten werking en koppelt de hoogte van de huur aan de WOZ-waarde. Hier is wat voor te zeggen. Het huidige stelsel houdt onvoldoende rekening met lokale en conjunctuurafhankelijke invloeden. Hiervoor zijn wel aanvullende parameters bedacht, zoals de schaarste- ofwel Donner-punten, maar het blijft behelpen.

De koppeling van de huurprijs aan de WOZ-waarde dicht het gat tussen huur- en koopwoningen en stimuleert een huurder om eerder de overstap naar een eigen koopwoning te maken. Als gevolg van deze koppeling zullen de huidige woningen met een onrendabele top in een duurder segment vallen en zal blijken dat er een chronisch tekort aan betaalbare, lees kleinere, woningen is.

Zolang nieuwe ontwikkelingen op zichzelf rendabel zijn, kan er aan de nieuwe vraag voldaan worden. Voor nieuwe ontwikkelingen kunnen we redeneren met de gewenste huurprijs als uitgangspunt. Een rekenvoorbeeld laat zien dat met de huidige prijzen nieuwe huurwoningen zijn te ontwikkelen binnen de nieuwe voorwaarden van de overheid.

In het nieuwe regeerakkoord staat dat de huur niet meer mag bedragen dan 4,5 procent van de WOZ-waarde. Uitgaande van ongeveer 660 euro huur per maand als grens van de sociale huur, moet een sociale huurwoning een WOZ-waarde van 176.000 euro hebben. Uitgaande van een gemiddelde taxatiewaarde 2.000 euro per m2 BVO leidt dit tot een woning van 88 m2.

Een dergelijke woning is voor ongeveer € 80.000,- te bouwen en dan blijft er nog een ton (55% !) over voor de rest van de stichtingskosten inclusief de nieuwe verhuurdersheffing (5% van de huursom). De woning valt met dezelfde huurprijs 23 m2 groter uit dan bij toepassing van het WWS. Het nieuwe beleid biedt dus meer mogelijkheden dan binnen het huidige WWS.

Typologische studies wijzen uit dat het goed mogelijk is om op 88 m2 BVO grondgebonden vierkamerwoningen over twee lagen te realiseren. Uiteraard zitten er in bovenstaande berekening aannames die per locatie en in de tijd verschillend zullen zijn, maar het laat zien dat met een degelijke financiële onderbouwing zonder risico nieuwe sociale huurwoningen zijn te ontwikkelen.

Trefwoorden

sociale woningbouw woz-waarde sputnik woningcorporaties bert karel deuten

1	Studio Ard Hoksbergen herkent en vertaalt wensen van Xplore Agora donderdag, 23 oktober
2	Bouw van The Circle op plek café De Omval gaat van start donderdag, 23 oktober
3	Bouwers, stem links! dinsdag, 28 oktober
4	Neutelings Riedijk Architects ontwerpt nieuw museum in Antwerps kasteel maandag, 27 oktober
5	Loer Architecten, Fletts en Kleurrijk Wonen zetten volgende stap in sociale woningbouw in hout vrijdag, 24 oktober

Gerelateerde nieuwsberichten

'Woningbouw daalt volgend jaar naar 42.000 stuks'

6 december 2012

SP: corporaties schrappen voor 1,2 miljard

10 december 2012

Fundament van nieuwe Erasmus-campus klaar

13 maart 2013

'Helft woningcorporaties stopt met nieuwbouw'

2 januari 2013

CDA houdt kabinet in de tang met woonplannen

8 februari 2013

Blok komt met varianten verhuurdersheffing

20 juni 2013

Blok: corporaties moeten panden verkopen

18 december 2012

'Huur verhogen naar inkomen onhaalbaar'

14 januari 2013

Controle op corporaties onvoldoende

15 januari 2013

ING: woningverkoop daalt verder in 2013

6 december 2012

Andere oplossingen woningmarkt op Woontop

20 december 2012

EIB: zware terugval in de bouw

28 november 2012

NVB Bouw luidt de noodklok

9 november 2012

Corporatiebestuurders verdienden weer meer

30 november 2012

Blok: doorrekeningen corporaties voorbarig

27 november 2012

Duwo annuleert bouw studentenflat Delft

15 november 2012

'Enorme klap corporaties door regeerakkoord'

21 november 2012

Steden bezorgd om stilvallen vernieuwing

12 november 2012

'Regeerakkoord treft corporaties'

12 november 2012

VVD: verhuurderheffing staat overeind

29 november 2012

'Bouwstop is strop voor studentenhuisvesters'

29 november 2012

'Mogelijk volledige stop bouw corporatiewoningen'

15 november 2012

Regeerakkoord VVD en PvdA is gepubliceerd

30 oktober 2012

Noodkreet sociale partners over bouw

30 november 2012

Waarborgfonds beperkt borg voor corporatie

22 november 2012

Bouw studentencampus gestopt om regeerakkoord

16 november 2012

Corporatie Ymere onder verscherpt toezicht

4 december 2012

'Einde sociale huursector is in zicht'

19 november 2012

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Bouw eerste permanente gebouw Francis Kéré in Europa gestart

Gisteren, 14:53

In het Duitse Plüschow is gestart met de bouw van Museum Ehrhardt. Het museum, dat is gewijd aan fotografie en hedendaagse kunst, is ontworpen door Francis Kéré.

Appartementengebouw op plek oude basisscholen in Mijdrecht

Gisteren, 10:54

Op de plek van enkele gesloopte basisscholen in Mijdrecht verrijst een nieuw gebouw met dertig appartementen. Het complex, dat is ontworpen door West Architecten, bestaat uit verschillende typen appartementen.