‘Wooncoöperaties, zoals Het Rotterdams Woongenootschap, kunnen niet dezelfde grondprijs betalen als beleggers’
Vier jaar na de oprichting is Het Rotterdams Woongenootschap onlangs opgeheven. Voormalig bestuursleden Arie Lengkeek en Peter Kuenzli betreuren dat het niet is gelukt om de bouwplannen te verwezenlijken, maar blijven optimistisch. Met hun boek, dat binnenkort verschijnt, willen ze wooncoöperaties een vaste plek in de Nederlandse volkshuisvesting geven.
In het kader van de Rotterdam Architectuur Maand zoomen we op Architectenweb in een serie interviews in op enkele ‘onderstromen’ in de architectuur die nu in Rotterdam aan de oppervlakte komen.

Er bestaan nogal wat misverstanden over wat een woongenootschap of wooncoöperatie is, merken Arie Lengkeek en Peter Kuenzli. Vaak wordt het gezien als collectief particulier opdrachtgeverschap. Daarbij bouwt een groep individuen ieder voor eigen rekening en risico, een huis dat verhandelbaar is – en daarmee ook een middel om winst te maken. “Precies dat is waar wij vanaf willen”, zegt Lengkeek.

Een ander misverstand is dat wooncoöperaties vrijwilligersorganisaties zijn met een ideëel doel. “Terwijl het gaat om bedrijven die de materiële woonbelangen van de leden dienen, waarbij vastgoed als collectief eigendom op de balans van de onderneming staat”, legt Kuenzli uit. Dat vastgoed wordt nooit verkocht, en er wordt niet mee gespeculeerd. Deelnemers leggen 10-15% van de waarde van de woningen in, de coöperatie kan daarmee een lening voor 75% bij de bank afsluiten. Deze wordt aangevuld met een kortlopende lening bij, bijvoorbeeld, de gemeente. De huur wordt berekend op kostprijsbasis. Als je verhuist, krijg je je ingelegde aandeel terug met rente. De coöperatie heeft een gekozen bestuur met de jaarlijkse ledenvergadering als hoogste orgaan waar ieder lid één stem vertegenwoordigt.
Meer dan een bouwproject
Dit is wat Lengkeek en Kuenzli voor ogen hadden met Het Rotterdams Woongenootschap, in 2017 ontwikkeld vanuit een initiatief van architect Ninke Happel van Happel Cornelisse Verhoeven Architecten. Lengkeek is stadsgeograaf en als programmamaker nauw betrokken bij Rotterdam, Kuenzli studeerde af in de volkshuisvesting en werkte jaren voor corporaties en gemeenten. “We hadden veertig leden, een paar honderd volgers, de gemeente had drie locaties gereserveerd”, vertelt hij. “Maar toen punt bij paal kwam, werd de grond getaxeerd alsof we beleggende verhuurders waren; bedrijven die kleine woningen maken met forse huren, die jaarlijks stijgen. Met dat vooruitzicht kan de gemeente een hoge grondprijs vragen en zo inkomsten genereren. De Rotterdammer legt het daarbij af.”

Met het woongenootschap wilden ze goede, ruime, duurzame woningen te bouwen van zo’n 90 m2 voor een huur van maximaal 1200 euro per maand, voor mensen met een inkomen van tussen 40.000 en 80.000 euro. Dat zijn ‘de middeninkomens’, 15% van de Rotterdamse huishoudens, gezinnen die nu de stad verlaten omdat ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, of een hypotheek voor een koophuis, en de vrije markthuur niet of nauwelijks kunnen betalen.

Lengkeek: “Het doen, van de eerste paal tot de eerste sleutel in het slot, dat was het doel. Maar we willen meer dan een gerealiseerd project: het coöperatiemodel in de Nederlandse markt inzetten voor de volkshuisvesting. Daarom is het zo belangrijk dat het model goed begrepen wordt door alle betrokken partijen.” Dat het project in Rotterdam vastliep onderstreept het belang van deze missie en hun boek.
Operationeel en offensief
Lengkeek omschrijft het boek als ‘operationeel en offensief’. “De analyse van de huidige woningbouwproblematiek kennen we uit de krant, maar wat gaan we eraan doen? Onder liberale regie hebben we de afgelopen dertig jaar te veel vertrouwen gesteld in de vrije woningmarkt en de inkomenseisen voor de sociale huursector te strikt gemaakt. Enkel mensen met een inkomen tot 40.000 euro komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor de middengroepen is er geen goed alternatief. De woningbedrijven van de grote steden zijn in de jaren ‘90 geprivatiseerd; dat werden woningcorporaties.” Gemeenten hebben geen eigen instrument meer om de woningnood te bestrijden.

“Toen is ook veel grond in handen gekomen van die corporaties”, vult Lengkeek aan. “Nu de woningnood hoog is, zijn er geen mogelijkheden meer voor gemeentes om in te grijpen; ze zijn overgeleverd aan de markt. Die zou ‘het oplossen’, maar dat gebeurt niet.” Kuenzli: “We zien nieuwe torens verrijzen met krappe rug-aan-rugwoningen, studio’s voor starters en woningen van krap 50m2 zonder balkons. Honderd jaar na invoering van de Woningwet, waarmee de arbeiders uit hun bedompte huisjes werden ‘bevrijd’, zien we de bedstee terugkeren!”
Nieuw speelveld
Ze vinden dat tussen het domein van de overheid en de vrije markt een derde ‘speelveld’ moet komen voor de wooncoöperatie, met bijbehorende spelregels. Niet ‘marktconform’ volgens de commerciële markt, maar marktconform voor een markt van betaalbare woningen die geen handelswaar zijn. Hoe dat speelveld eruit zou kunnen zien, tonen ze aan de hand van projecten in Wenen, Zürich en München, waar het coöperatiemodel een vaste plek in de volkshuisvesting heeft verworven. “Het stadsbestuur helpt daarbij, door grond beschikbaar te stellen, en fondsen waarmee de voorfinanciering van wooncoöperaties mogelijk wordt. Ze organiseren ontwikkelcompetities om de grond uit te geven, waarbij het woonconcept voorop staat. Dat leidt tot enorme vernieuwing in plattegronden en samenlevingsvormen. Ze publiceren alle prijsvraagplannen. Zo ontstaat een bouwcultuur die dicht op de praktijk zit, waarbij burgers het debat voeren.”

Hun analyse van de voorbeeldsteden is uitgewerkt naar de Nederlandse situatie, het streven is dat wooncoöperaties uiteindelijk 10-15% van de woningvoorraad in steden krijgen. Samen met een planeconoom tonen ze de lange termijn effecten van bouwen met groepen particulieren versus planbeleggers. Lengkeek: “De woningcoöperatie streeft naar een stabiele gemeenschap, met menging van huishoudens. En draagt zo bij aan het functioneren van de stad. Ook in de stedelijke vernieuwing kunnen woongenootschappen een rol spelen. In Zürich zie je hoe in tuinstadmilieus, met behoud van de groenvoorzieningen en instemming van alle bewoners, prachtige transformatieprojecten gerealiseerd worden, waarbij fors verdicht is.” Kuenzli: “We hebben dit verhaal in Rotterdam gepresenteerd en ze vielen steil achterover, van de slimme plattegronden, het idee dat je in een complex kunt doorverhuizen, de mogelijkheden voor financiering. Maar naast stedenbouwers en volkshuisvesters heb je ook te maken met de afdeling markt en contractvorming. Daar liep het vast.”
Oog op verkiezingen
“Rotterdam moet met het grondbeleid aan de gang”, zegt Lengkeek. “Wooncoöperaties kunnen niet hetzelfde als beleggers betalen, de grondprijs moet zeker zo’n 30% lager liggen en anders berekend worden.” Amsterdam is al aan het rekenen; wooncoöperaties De Warren en De Nieuwe Meent hebben daar ontwikkelcompetities gewonnen. “Onze hoop is op de nieuwe gemeenteraden en colleges van B&W gevestigd; in maart 2022 zijn de gemeenteraadsverkiezingen. Woningbouw is vooralsnog onderwerp nummer één, en gemeentes zijn toch vooral verantwoordelijk voor wonen.”

Kuenzli: “Ik hoop dat men ziet: we hebben die derde weg nodig. Van middle of the road vandaan, naar veel meer kwaliteit, met meer functiemenging, collectieve voorzieningen en binnentuinen.”

Al die aspecten maken het voor architecten ook interessant om aan de woningbouw voor wooncoöperaties te werken. Er wordt creativiteit gevraagd in alle fases. Kuenzli: “Bij projectontwikkelaars eindigt hun werk vaak na de schetsfase, wooncoöperaties geven een complete opdracht. We denken dat onze aanpak daarmee ook een goede, houdbare architectenpraktijk stimuleert, zoals we die in Vlaanderen en Zwitserland zien. De houding in Nederland is nu vooral op productie gericht. Licht, lucht en buitenruimte is nog maar een heel beperkt principe.”

Dat is een treurige constatering, maar Kuenzli blijft optimistisch. “Stug volhouden”, lacht hij, “dat is wat ik van mijn werk in de Enschedese zelfbouwwijk Roombeek heb geleerd.” Dat werd uiteindelijk een succesverhaal. Lengkeek: “De wooncoöperatie gaat over dezelfde onderstroom: de zelfgebouwde stad, de autonomie van de burger, het weghalen van speculatieve driften. Puur over goed wonen."
Het boek van Lengkeek & Kuenzli verschijnt in oktober bij uitgeverij trancity x valiz.

Andere nieuwsberichten

Helgasnelarchitecten geeft aula kwaliteit terug

Gisteren, 16:37

Een loft met een hangende vloer

Gisteren, 13:53

Cuypershuis in Roermond opgenomen in Iconic Houses Network

4 augustus, 1:47

Uitbreiding voor gemeentehuis Overbetuwe verbindt heden en historie

4 augustus, 11:02

Amsterdam wil helft geplande windturbines in havengebied

Gisteren, 17:20

Sinds 2005 miljoen woningen erbij in Nederland

Gisteren, 10:39

IG&H: hypotheekmarkt gekrompen ten opzichte van eerste kwartaal

Gisteren, 09:42

Aanpak ventilatie te kostbaar voor veel basisscholen

4 augustus, 3:28

Timpaan en Padua onderzoeken mogelijkheid woningbouw in De Zilk

3 augustus, 1:29

Nieuwe editie Folly Art Norg van start

30 juli, 10:31
Kirsten HannemaArchitectuurcriticus
KUBUS BV
Reynaers Aluminium Nederland
Jansen by ODS
Aliplast Aluminium Systems
Mosa.
Hagemeister GmbH & Co. KG
ALUCOBOND®
Tarkett BV
Wicona
Kawneer
Grohe Nederland B.V.
Malaysian Timber Council
OCS | Office Cabling Systems
Forster
Balink Glas & Aluminium BV
VELUX Commercial
Sempergreen
Aluprof Nederland BV
Intal BV
Cosentino The Netherlands B.V.
QbiQ Wall Systems
Forbo Flooring
Schüco International KG
AGC Nederland Holding B.V.
Cedral
Sto Isoned bv
Triflex bv
Gorter Luiken B.V.
Foreco Houtproducten
Wienerberger B.V.
Duco Ventilation & Sun Control
IsoBouw Systems bv
ROCKWOOL B.V.
Master Builders Solutions Nederland B.V.
Van Bruchem Staircases
Rockfon (ROCKWOOL B.V.)
Gira Nederland B.V.
Rockpanel
GEZE Benelux  B.V.
Renson
Metaglas Groep
VELUX Nederland B.V.
Jung | Hateha B.V.
Saint-Gobain Building Glass Benelux
objectflor
Boon Edam Nederland B.V.
Forbo Eurocol Nederland B.V.
EQUITONE gevelpanelen
Plastica Groep
Holonite B.V.
OWA Benelux BV
FALK® Bouwsystemen
Serge Ferrari
Alsecco
Tata Steel Colorcoat®
Annuleren
OK
Sluiten
Doorgaan
Inloggen
Maak een gratis persoonlijk account aan