'Geef ons als Rotterdamse Stadsbouwgroepen toegang tot bouwgrond!'

Toen tien jaar geleden de vastgoedmarkt instortte tijdens de economische crisis, zag architect Endry van Velzen mogelijkheden voor een nieuwe manier van stad maken, waarbij persoonlijke woonwensen en kwaliteit voor de buurt voorop staan. Samen met Jeroen Geurst en Joost Kühne realiseerde hij onder de naam Stadbouwgroepen met collectieven van particulieren een reeks spraakmakende projecten. Hij wil dat hun ‘alternatieve aanpak’ een vaste plek krijgt bij de gemeente Rotterdam.

In het kader van de Rotterdam Architectuur Maand zoomen we op Architectenweb in een serie interviews in op enkele ‘onderstromen’ in de architectuur die nu in Rotterdam aan de oppervlakte komen.

Overmaat heet het bakstenen stadsblok dat architectenbureaus Geurst & Schulze, Kühne & Co en De Nijl Architecten aan de Rotterdamse Laan op Zuid realiseerde, naar de royale maatvoering van de 23 won

ingen, gebouwd in opdracht van een collectief van particulieren (CPO). “Men verklaarde ons destijds voor gek”, vertelt architect Endry van Velzen van De Nijl, mede-initiatiefnemer van het project, over de presentatie van het plan aan de gemeente, begin 2015. “Huizen van 7,20 meter breed, 8 meter diep, met een vloeroppervlak tot 200m2. Appartementen met buitenruimtes van 25m2. Het was het tegenovergestelde van de kleine woningen die ontwikkelaars aanboden - het enige waar ze op dat moment, hartje crisis, nog aandurfden; die verkopen altijd wel.”

Er kwamen meteen enthousiaste mensen op het project af. Zoals het stel dat een woning wilden met intern een appartementje voor haar ouders; die komen elk jaar vier maanden over uit Brazilië en logeren dan bij hen. Of het oudere koppel dat nooit eerder een vaste relatie had, besloot om te gaan samenwonen, maar hun privacy wilde behouden; zij gebruikten de ruimtelijke overmaat om ieder een werkkamer in te richten, aan weerszijden van de woning. In een ander appartement woont een ouder met een inwonend kind, verderop iemand met jonge kinderen, maar er zijn ook alleenstaanden.

“Als initiatiefnemer bepaal je de regels van het spel”, blikt Van Velzen terug op het proces. “Dat is wezenlijk anders dan werken voor een ontwikkelaar. Ik vind het ontzettend leuk en bevredigend om te bouwen voor en met mensen die daar gaan wonen. Het levert bijzondere plattegronden, plekken - stukken stad op. Daarin schuilt de meerwaarde van CPO.”

Ontstaan op dieptepunt in de markt

Tijdens de Rotterdam Architectuur Maand zijn er rondleidingen door het wooncomplex en stelt De Nijl zijn bureau open voor publiek. Van Velzen wil deze nieuwe manier van ontwikkelen, waarbij architecten een grotere rol innemen, verder te brengen. Zijn doel: “meer agenda voor stad maken”. Anders gezegd: hij wil de ‘lessen van de crisis’ verzilveren.

Die crisis lijkt inmiddels ver weg; de huizenprijzen zijn het afgelopen jaar weer verder gestegen, ondanks de financiële rampspoed die de coronapandemie veroorzaakt. Hoe anders was dat tien jaar geleden, toen de vastgoedmarkt volledig ingestort was nadat banken die belegd hadden in slechte hypotheken omvielen. “In Rotterdam waren veel grondposities van ontwikkelaars waar geen beweging in kwam”, vertelt Van Velzen. Ze kregen de financiering niet meer rond. De enigen die nog over geld beschikten, waren particulieren. “Ik zag mogelijkheden voor een andere manier van stad maken, vanuit kleinschalige projecten die grote ontwikkelaars te klein vinden maar te groot zijn voor particulieren om het zelf te organiseren. Zij hebben hulp nodig bij het proces, om zich als groep te organiseren. Er kwamen bedrijfjes die dat regelden, waarop ik dacht: dat zouden wij als architect ook kunnen ontwikkelen.”

Tijdens een Rotterdams architectenoverleg bedacht hij met collega’s Joost Kühne en Jeroen Geurst om samen een project op te zetten. De Nijl had ervaring met de combinatie stedenbouw-architectuur en was door werk in Vlaanderen gewend aan een begeleidende rol. Van Velzen: “Daar doen we alles, van schets tot definitief ontwerp, van de bewaking van het budget tot en met het aansturen van adviseurs en de aannemer.” Kühne ontwikkelde eerder kleine projecten in Rotterdam, waaronder zijn eigen kantoor en woonhuis. Geurst kende mensen in Berlijn die in een Baugruppe zaten, een groep particulieren die samen een woongebouw ontwikkelen. Het idee ontstond om zoiets in Rotterdam te beginnen. Een week later stuurden ze een persbericht uit: ‘Stadsbouwgroepen veroveren de stad!’

De gemeente, die door meerdere partijen met soortgelijke initiatieven werd benaderd, bracht deze bijeen op een kavel in Rotterdam Zuid. De grond was eerder verworven door woningcorporatie Vestia, dat door de crisis in financiële problemen was geraakt.

Ideaal voor compactere ontwikkelingen

CPO was ook een kans op werk voor architecten toen veel opdrachten wegvielen. In Amsterdam ontwikkelde architect Marc Koehler het concept Superlofts en maakte Space&Matter het plan voor de drijvende wijk Schoonschip. “Daar is een generatie ontwikkelende architecten opgekomen en heeft de gemeente een programma voor CPO opgezet”, zegt Van Velzen. “In Rotterdam is dat er nooit van gekomen.” Toen hij met Overmaat begon, zocht hij contact met een procesbegeleider van CPO’s in Amsterdam. Tips die hij noteerde: stel je flexibel op, maar wees strikt in de organisatie, breng rust en regelmaat in het proces. Overleg nooit via appgroepen, maar zet plannen op de mail om ze te bespreken tijdens de volgende ledenvergadering. Richt meteen een vereniging op van deelnemers, maar stel een externe voorzitter aan totdat het project volbracht is; voor Overmaat vroeg hij Olof van der Wal, voormalige directeur van KEI (kenniscentrum stedelijke vernieuwing). “En uiteraard moet je als architect in deze rol empathisch zijn. Dat is ook de lol.”

De kritiek dat CPO “iets voor de happy few is”, is hem welbekend. En ja, hij ziet dat het een bepaald type mensen trekt. “Cultureel divers, maar over het algemeen hoogopgeleid, met bijpassende banen en verdiensten. Tegelijk ziet hij dat dit soort initiatieven kansen biedt voor locaties die “moeilijker te ontwikkelen” zijn. “Juist mensen in deze niche - creatieve pioniers en ondernemers - vinden dat niet bij voorbaat een probleem. De rand van de Afrikaanderbuurt, waar Overmaat is gebouwd, was zo’n plek die destijds lastig werd gevonden, ondanks de mooie ligging aan de Laan op Zuid. Of neem Carnisse, daar is een nieuwe stadsvernieuwingsronde aanstaande, waar je dit soort kleine projecten perfect een rol in kunt geven.”

Gemeente als marktmeester

Hij maakt zich zorgen over de ruimte die de huidige markt voor de ontwikkelende architect biedt. “Ik sprak onlangs een aannemer die betrokken was bij Superlofts. Hij zei: waarom zouden we nu nog zulke ingewikkelde projecten doen?” Van Velzen ziet dat de praktijk van vóór de economische crisis - grote stappen, snel geld verdienen – “in het kwadraat is teruggekeerd”. Overmaat is voor hem het bewijs dat een alternatieve manier van ontwikkelen meer oplevert. “Er staat een goed gebouw, waar mensen ontzettend blij van worden. De positieve vibe zit ook in het groepsgevoel dat is ontstaan door het avontuur dat bewoners samen hebben doorlopen. De binding die ontstaat met de plek, de mensen en de buurt; dat is de verdienste van deze projecten, en daar gaat het nu juist om in de wijken die Rotterdam wil aanpakken.”

Het belangrijkste dat er nu moet gebeuren? “Geef ons toegang tot bouwgrond”, antwoordt Van Velzen. “De gemeente Breda besloot onlangs om 5-10% van de woningen door CPO te realiseren, ofwel via gronduitgifte ofwel via een verplichting voor ontwikkelaars. Die rol van de gemeente, als marktmeester, is heel belangrijk. Daaruit spreekt de erkenning dat dit een belangrijke vorm van ontwikkelen is.” Zijn hoop is dat de gemeente Rotterdam volgt, zodat bouwgroepen een vaste plek krijgen bij het bestuur en diensten. “Dat is niet evident, want een locatie voor 300 woningen uitgeven is makkelijker dan kavels met steeds 20 huizen.”