ING Research: toename woningverkopen en iets hogere prijzen
15 januari, 12:05
Hogere lonen en een verbeterd sentiment drijven de vraag naar koopwoningen dit jaar verder op, zo voorspelt ING Reseach. Tegelijkertijd verwachten de economen een groter aanbod van koopwoningen, al blijft het historisch gezien zeer beperkt. Deze combinatie zorgt “voor meer dynamiek in een aanhoudend krappe woningmarkt.”
ING Research verwacht 10% meer woningverkopen en een huizenprijsstijging van 5,5% in 2025. De bank verwacht dus een minder grote huizenprijsstijging dan vorig jaar. De vraag naar koopwoningen neemt naar verwachting dit jaar verder toe, niet alleen door hogere lonen en het positievere sentiment, maar ook door de verwachte toename van het aantal huishoudens. De lonen blijven naar verwachting hard doorstijgen dit jaar, maar minder hard dan vorig jaar.
Verbeterde betaalbaarheid en vertrouwen
De Europese kapitaalmarktrentes fluctueren dit jaar, maar staan naar verwachting aan het einde van het jaar op ongeveer hetzelfde niveau als nu. Dat vergroot de kans dat de hypotheekrentes met een lange rentevaste periode eveneens op ongeveer hetzelfde niveau blijven, aldus ING Research. De combinatie van hogere lonen en stabiele rentes draagt bij aan een verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen en een verhoging van de maximale hypotheek. Daardoor kunnen woningzoekers meer bieden voor de aankoop van een woning, legt de bank uit.
Tegelijkertijd verbetert het sentiment en hebben woonconsumenten nu een stuk meer vertrouwen in de woningmarkt dan begin vorig jaar, stelt ING Research. Het aandeel woningzoekers dat volgend jaar een huizenprijsstijging verwacht, is vorig jaar flink toegenomen. Doordat woningzoekers een huizenprijsstijging verwachten, zijn ze mogelijk bereid meer te bieden voor een koopwoning. Dit heeft bijgevolg een zelfversterkend effect.
Aanbod neemt toe, maar blijft beperkt
Verder verwacht ING Research dit jaar een toename van het aantal bestaande woningen dat te koop wordt aangeboden. Desalniettemin verwachten de economen van ING dat het aantal te koop aangeboden woningen historisch gezien laag blijft.
Een belangrijke reden voor de toename van het aanbod is dat beleggers steeds vaker huurwoningen in de verkoop doen. Daarnaast worden er meer woningen aangeboden vanwege het verbeterde sentiment, meent ING Research. Doordat huiseigenaren bij de zoektocht naar de nieuwe woning ook de eigen woning te koop zetten, neemt het aantal aangeboden koopwoningen toe.
Ook verwachten de economen meer aanbod van bestaande woningen doordat er volgens ING Research in de afgelopen jaren flink meer nieuwbouwwoningen zijn verkocht. Sinds midden 2023 is het aantal verkopen van nieuwbouwwoningen flink gestegen, aldus de bank. Omdat nieuwbouwwoningen voornamelijk gekocht worden door eigenaren van koopwoningen, zetten zij de vorige eigen woning doorgaans te koop voorafgaand aan de verhuizing naar de nieuwbouwwoning.
Meer dynamiek in zeer krappe markt
Doordat zowel de vraag als het aanbod toeneemt, blijft de markt zeer krap. Aangezien het aanbod ruimer wordt, verwacht ING Research een dynamischer markt dan vorig jaar. De verwachte toename van het aanbod zorgt voor iets meer keuze, maar omdat de vraag groot blijft, is er in 2025 net als vorig jaar veel concurrentie tussen woningzoekers. Woningen die te koop worden gezet, worden daardoor naar verwachting gemiddeld in zeer korte tijd verkocht.
Dat beleggers steeds vaker huurwoningen in de verkoop doen en minder bestaande woningen aankopen, dempt de huizenprijsstijgingen. Doordat beleggers van hun huurwoningen af willen, vergroten ze het aanbod van vooral kleinere appartementen in steden. Meer aanbod heeft een drukkend effect op de huizenprijzen en tegelijkertijd draagt de afgenomen vraag vanuit beleggers naar bestaande woningen bij aan minder opwaartse prijsdruk.
Flinke toename van woningverkopen, prijsstijging zwakt af
ING Research verwacht dat het aantal woningverkopen dit jaar flink toeneemt. In zijn basisscenario verwacht de bank dat het totaal aantal verkopen van bestaande woningen dit jaar uitkomt op zo’n 220.000. Dat komt neer op een stijging van ongeveer 10% ten opzichte van het verwachte aantal woningverkopen vorig jaar (naar schatting 200.000 verkopen).
Tegelijkertijd verwacht ING Research dat de huizenprijsstijging dit jaar doorzet, maar minder hard dan vorig jaar. Hogere lonen en het verbeterde sentiment in een aanhoudend krappe woningmarkt drijven de huizenprijzen naar verwachting verder op. De huizenprijsstijging zwakt naar verwachting van ING Research echter af door, zoals genoemd, verkopende beleggers, naast de lagere groei van de leencapaciteit en de licht oplopende werkloosheid.
De verwachte kleinere loongroei en de strengere NIBUD-hypotheeknormen zorgen voor een minder harde stijging van de maximale leencapaciteit voor een hypotheek dan vorig jaar. ING Research verwacht dat de huizenprijzen in december dit jaar 5,5% hoger liggen dan in december 2024.