Zecc Architecten heeft in december 2024 zijn intrek genomen in een voormalige onderdelenloods van de NS, gelegen een de 2^e Daalsedijk in Utrecht. Het architectenbureau maakte niet alleen het ontwerp van de hoogwaardige transformatie naar bedrijfsverzamelgebouw, maar heeft de loods – met de nieuwe tak Zecc Vastgoed – ook zelf ontwikkeld. Met de ervaring in zowel ontwikkelen als transformeren kan het bureau een grote meerwaarde bieden. “Dan kun je zelf bepalen waar je de kwaliteit wilt inzetten.”
Architectenweb kreeg een rondleiding en sprak met Bart Kellerhuis, architect en creatief directeur, en Marnix van der Meer, architect en algemeen directeur.

De Onderdelenloods ligt aan de rand van het voormalige Werkspoorgebied, op de grens met de wijk Zuilen. Het voorheen afgesloten gebied ondergaat een grootscheepse, gefaseerde transformatie naar het nieuwe woon-werkgebied Wisselspoor. Daarbij blijft een deel van het industrieel erfgoed behouden, waaronder de Onderdelenloods. Ontwikkelaar Synchroon, DELVA Landscape Architecture | Urbanism, Studioninedots en SKONK zijn als Team Wisselspoor verantwoordelijk voor de gehele gebiedstransformatie; daarnaast is een groot aantal architectenbureaus bij het project betrokken voor het ontwerp van delen van het plan.

De oplevering van de Onderdelenloods vormt het sluitstuk van de eerste fase van Wisselspoor, waarbinnen Zecc Architecten in opdracht van gebiedsontwikkelaar Synchroon ook een aantal grondgebonden woningen heeft ontworpen. Op het moment dat Zecc zijn oog op de loods liet vallen, was het nog in gebruik bij de NS. Er was nog geen nieuwe bestemming voor het pand bedacht, maar het architectenbureau zag mogelijkheden in het oude industriële gebouw; Zecc benaderde Synchroon met het voorstel om mogelijkheden voor wonen en werken, waaronder eigen kantoorruimte, in het pand te onderzoeken.

Op basis van de studies die het architectenbureau deed naar de mogelijkheden, kwam het tot onderhandelingen met Synchroon en uiteindelijk de aankoop van het gebouw. Daartoe heeft het bureau een aparte onderneming opgezet: Zecc Vastgoed. Tot het moment dat de NS het pand zou verlaten, kon Zecc plannen maken voor de renovatie en verduurzaming van de loods en hoe het project in de markt te zetten.

Van onderdelenloods naar bedrijfsverzamelgebouw

De karakteristieke loods, die stamt uit de jaren 1950, is herbestemd tot bedrijfsverzamelgebouw en biedt nu onderdak aan zes studio’s van verschillende omvang, naast elkaar geplaatst over de lengte van gebouw. Zecc Architecten huurt (van Zecc Vastgoed) de twee middelste eenheden, die het bureau heeft samengevoegd tot ruim 570 m². De overige ruimten variëren in omvang van ongeveer 225 tot 350 m².

De dubbelfunctie – wonen en werken – die tot de aanvankelijke plannen voor het gebouw behoorde, is behouden. Elke eenheid heeft dan ook een eigen huisnummer, een eigen meterkast en elektriciteitsaansluiting. De ontworpen structuur is flexibel waardoor werken en wonen mogelijk blijft.

De overhead-deuren aan de kopse zijde van het pand zijn gesloopt, evenals een lager bouwdeel, dat zich uitstrekte over de lengte van de loods. Hier is het stalen raster opnieuw ingevuld met metselwerk, bovenlichten en nieuwe puien, gevoegd in het heldere ritme dat de Onderdelenloods kenmerkt. Op het metselwerk van deze nieuwe voorzijde prijkt de naam van het gebouw; de letters zijn vers geschilderd, maar in een stijl alsof de naam altijd al op de gevel stond.

Aan de voorzijde grenst het gebouw aan een parkje, dat deel uitmaakt van DELVA’s landschapsontwerp voor Wisselspoor. Aan de achterzijde, waar de gevel eveneens is voorzien van nieuwe puien, hebben de huurders van het pand een gezamenlijke buitenruimte, die is vormgegeven door DELVA en Zecc, inclusief de hekwerken.

Hoogwaardige basis

De studio’s zijn op de begane grond alle afgewerkt met een gevlinderde betonvloer; verder zijn alle studio’s gerealiseerd met een nieuw ingevoegde verdiepingsvloer, ruimtelijk verbonden met de begane grond door een centraal gesitueerde vide. De verdiepingsvloer bestaat uit een flexibel opgezette constructie van stalen balken en kolommen, ingevuld met een houten balklaag. De aanwezige systeemplafonds zijn verwijderd, waardoor de ranke spantconstructie en het dak van jaren 50-betoncassettes zichtbaar zijn geworden. Ze verlenen de ruimte een bijzondere sfeer, industrieel maar licht, in combinatie met de ramen over de hele breedte aan voor- en achterzijde.

Over de lengte van het gebouw is een lichtstraat geplaatst, met per stramien te openen en automatisch sluitende ramen. Zowel de lichtstraat als de ramen in de gevels zijn voorzien van zonwerend glas. De ramen in de gevels zijn te openen en in de zuidgevel voorzien van uitvalschermen. Op de verdieping hebben alle studio’s dezelfde lichtlijnen – met up- en downlight – met het oog op eenheid in het beeld van buitenaf.

Ook heeft elke studio een blok met techniek en sanitair. De ruimten zijn voorzien van vloerverwarming en -koeling, in combinatie met een luchtwarmtepomp en PV-panelen. De basisinrichting versterkt het industriële karakter van de loods en vormt tegelijkertijd een solide vertrekpunt voor verdere inrichting van de betreffende huurder, aldus Zecc. In het eigen kantoor heeft het architectenbureau met oude kozijnen uit de gesloopte aanbouw zowel vaste plantenbakken als vergaderruimten gebouwd. Voor een duurzame uitstraling heeft Zecc ook binnenwanden in hout uitgevoerd.

Een goed concept goed presenteren

“We hebben ons afgevraagd of we de ruimten niet veel meer casco moesten aanbieden”, vertelt Bart Kellerhuis. “Dan hadden we zelf minder hoeven investeren, maar we vonden dat deze plek een hoogwaardige benadering verdiende. We waren er vanaf het begin van overtuigd dat als de Onderdelenloods een kwalitatief hoogwaardige en daadwerkelijk duurzame ontwikkeling zou zijn, we een meerwaarde konden bieden. Dat betekent wel dat je ook een passende huur gaat vragen. Het betekent ook dat je het concept goed moet uitleggen.”

Zecc zag dat je onderscheidend kan zijn met de manier waarop je het project presenteert. In de markt zijn volgens het bureau tamelijk veel voorbeelden te vinden, waarbij dit onderbelicht blijft. Dat was een reden voor Zecc om het proces in eigen hand te houden; het bureau maakte ook zelf de website ter promotie van zijn project, met de nadruk op de belangrijke duurzaamheidsfacetten.

Dat een hoogwaardige ontwikkeling en een goede uitleg daarvan effectief kunnen zijn, zag Zecc bevestigd doordat de site binnen korte tijd twee reacties opleverde van partijen die nu ook daadwerkelijk een ruimte huren. “Groene Jongens en Echt zijn beide adviesbureaus op het gebied van duurzaamheid. Ze waren beide geïnteresseerd vanwege onder andere de duurzame aspecten van het gebouw, zoals we die hebben gepresenteerd”, zegt Kellerhuis. Inmiddels zijn alle ruimten verhuurd. “Er zitten hier geen start-ups, maar eerder scale-ups. Voor een goede huur krijgen ze er een hoogwaardig casco voor terug.”

Synchroon heeft een belangrijke rol in het proces gehad, vertellen de architecten. “Ze gunden het ons, maar ze hadden denk ik ook vertrouwen in hoe wij dingen oppakken”, zegt Marnix van der Meer. “We willen niet het maximale uit de ontwikkeling halen, maar streven een zeker kwaliteitsniveau na en willen heel zorgvuldig ons werk doen. Dat weet Synchroon. We hadden hier ook een andere invulling kunnen kiezen, of voor een ander type bedrijven, want in het bestemmingsplan kon eigenlijk heel veel. Dat had een ongunstig invloed op de ontwikkeling van de wijk kunnen zijn. Het helpt voor een partij als Synchroon wel als ze weet dat ze een ontwikkeling overgeeft aan de juiste partij.”

Een eigen gebouw

Voor de verhuizing naar de Onderdelenloods was Zecc gevestigd in de Werkspoorkathedraal, een eveneens getransformeerd gebouw, elders in Utrecht. “We groeiden daar wat uit onze studio, maar we wilden er niet per se weg”, legt Kellerhuis uit. “We zaten op zich mooi op die locatie, maar het was geen eigen ontwerp en ontwikkeling. Het is toch geweldig als je kunt zeggen dat je in je eigen gebouw zit. Toen bood zich deze kans aan.”

Voor de aankoop en ontwikkeling van het gebouw is Zecc Vastgoed als afzonderlijke BV in het leven geroepen. Het architectenbureau had al langer het idee om een eigen onderkomen te ontwikkelen en daartoe in de loop der tijd financiën gereserveerd. Tegelijkertijd moest de aankoop en ontwikkeling uiteraard niet op het architectenbureau drukken. “Het leek me een interessante ervaring om zelf te ontwikkelen”, zegt Kellerhuis. “Marnix en ik hadden het idee dat wij het op een heel eigen manier zouden doen, met de kennis die we binnen Zecc hebben.”

Uiteraard was het spannend, vertellen de architecten, ook al startten ze het project vanuit een goede financiële basis. De rente steeg, de bank wilde uiteindelijk toch al meer getekende huurcontracten zien, dergelijke ontwikkelingen zorgden voor “wel wat spannende momenten”, zegt Kellerhuis. “We hebben het heel verantwoord gedaan; we wisten wat we sowieso konden financieren en op het moment dat we zagen dat we het inderdaad onder controle hadden, zijn we een aantal plussen gaan toevoegen. Zoals de tuin en de speciaal ontworpen hekwerken, of de houten in plaats van de metalen vloer. Dat zijn kwalitatieve verbeteringen waarvan we dachten: dit moet echt zó. We voerden ze door omdat we zagen dat we het ons konden veroorloven.”

Veranderingen in het vakgebied

Een belangrijke reden om het ontwikkelen op te pakken is de ervaring dat het architectenvak verandert. Zecc constateert dat in verschillende fasen van het ontwerptraject verschuivingen plaatsvinden: zo werken steeds meer aannemers de plannen zelf uit in BIM en heeft AI al een voorzichtige intrede gedaan bij het ontwikkelen van stedenbouwkunmdige plannen. “Er zijn, zoals in zoveel vakgebieden, nieuwe ontwikkelingen en je moet dan niet stilstaan.”

Kellerhuis en Van der Meer willen met Zecc Vastgoed meer projecten gaan ontwikkelen. “We zien soms gebouwen die lastiger zijn te ontwikkelen, maar die wel potentie hebben. Zecc Vastgoed en Zecc Architecten kunnen daar het verschil maken en ontwikkelaars helpen om zo’n gebouw een kwalitatief hoogwaardig project binnen de grotere ontwikkeling te maken”, legt Kellerhuis uit. “Tegelijkertijd houden we de ontwikkelingen klein; we willen geen concurrent van onze eigen opdrachtgevers zijn. We richten ons op een win-winsituatie, zoals hoe de samenwerking met Synchroon is verlopen.”

“We merken dat we nu al veel hebben geleerd over welke investeringen nodig zijn om een gebouw te ontwikkelen, welke huurders je moet nastreven om een bepaald niveau te halen, welke keuzes je vroegtijdig moet maken, enzovoorts”, legt Kellerhuis uit. “We kunnen daarin nu beter meedenken met een opdrachtgever. Daarnaast hebben we in ons bureau een enorme kennis opgebouwd over bijvoorbeeld transformatie van gebouwen; daarmee kunnen we een grote meerwaarde bieden. Dan kun je zelf bepalen waar je de kwaliteit wilt inzetten.”

Opstap

Nu Zecc Architecten is geland op zijn nieuwe plek kan de leiding weer wat meer de aandacht op het bureau zelf richten. Kellerhuis en Van der Meer hebben de focus een flinke periode moeten verdelen. Ze willen kijken naar wat een goede opvolger van dit project kan zijn, “maar in balans, want je moet niet onderschatten wat er gebeurt als je zelf gaat ontwikkelen.” Tegelijkertijd willen ze hun manier van werken en hun visie ten aanzien van duurzaamheid duidelijk uitdragen en voor zichzelf de lat daarbij hoger leggen.

“De Onderdelenloods is voor ons echt een stepping stone; we willen hier meer professionaliseren, meer verantwoordelijkheden neerleggen bij de associates, groeien en ons richten op projecten waarin Zecc zich echt kan onderscheiden”, legt Kellerhuis uit.