Oude situatie

Nieuwe situatie

Onderste laag maisonettes

Bovenste laag maisonettes

Tijdens de bouw

Snitker/Borst benoemt zeven uitdagingen bij optoppen

16 november 2023, 14:15

Optoppen van bestaande gebouwen ziet minister Hugo de Jonge als één van de oplossingen om snel nieuwe woningen te realiseren. Maar met dat optoppen wil het nog niet zo vlotten. Aan de hand van hun ervaringen bij de optopping van De Asserring in Amstelveen benoemt Snitker/Borst architecten zeven uitdagingen die bij iedere optopping overwonnen moeten worden.

Vorige maand schreef minister Hugo de Jonge op LinkedIn: “We hebben veel betaalbare, duurzame woningen nodig. Optoppen is dan een uitkomst, zeker in naoorlogse wijken. Op bestaande flats wordt een extra laag woningen gebouwd en de hele flat wordt meteen verduurzaamd.”

Optoppen gebeurt nu op kleine schaal, maar de potentie om veel woningen op daken te bouwen is groot. Volgens een onderzoek van de Stec Groep is het haalbaar om 100.000 woningen via optoppen toe te voegen.

Hugo de Jonge is in gesprek met de woningcorporaties, gemeenten en grote bouwers om een programmatische aanpak voor optoppen formuleren. Op 20 november presenteert hij op de Dag van de Volkshuisvesting de Optop2000: een afspraak voor de realisatie van de eerste 2000 optop-woningen.

Uitdagingen
Ondanks de ambitie van de minister heeft het optoppen nog geen grote vlucht genomen. Diverse uitdagingen belemmeren de beoogde schaalvergroting. Zo is het bij optoppen vaak nodig om het bestemmingsplan aan te passen, waarbij bezwaar van omwonenden kan leiden tot lange procedures. In de bestaande flats wonen al mensen, waardoor draagvlak nodig is om plannen te realiseren.

Daarnaast is er een gebrek aan tijdelijke huisvesting voor de bewoners van de bestaande flats. Op het maaiveld is veelal geen ruimte voor extra parkeerplaatsen. Ook de draagkracht van bestaande constructie en fundering moet voldoende zijn. Optoppen gebeurt nu nog vooral op kleine schaal (4 tot 10 woningen), wat vraagt om kostbare maatwerkoplossingen. Veel initiatieven stranden vanwege een te hoge financieringslast.

De Asserring
Afgelopen zomer is aan de Asserring in Amstelveen een optopproject opgeleverd, ontworpen door Snitker/Borst architecten in opdracht van Dauphine Investments. Bovenop een bestaand kantoorgebouw zijn acht nieuwe houten maisonnettes gebouwd. De woningen dragen bij aan het draagvlak voor het winkelcentrum en de voorzieningen in de buurt. Daarnaast zorgen de woningen voor extra levendigheid in de omgeving en voor ogen op de straat, vooral in de avonduren als de kantoren gesloten zijn.

Ook de bestaande kantoren zijn gerenoveerd en verduurzaamd. Zo zijn de entree en het trappenhuis opgeknapt en zijn de klimaatinstallaties gemoderniseerd.

Bij de realisatie van de optopping aan de Asserring stond Snitker/Borst architecten voor de volgende zeven uitdagingen die overwonnen moesten worden. Volgens het architectenbureau gelden deze uitdagingen voor iedere optopping.

Zeven uitdagingen

1. Bestemmingsplan en inspraak
Voor het toevoegen van woningen boven kantoren was een functiewijziging in het bestemmingsplan nodig. Ook de bouwhoogte was een meter hoger dan toegestaan. De gemeente hechtte groot belang aan het toevoegen van woningen. Daarom is gebruik gemaakt van de kruimelregeling, die het mogelijk maakt om met een reguliere vergunningprocedure af te wijken van het bestemmingsplan. Vanwege het verlies aan bezonning en privacy zijn omwonenden bij de Raad van State in beroep gegaan tegen de bestemmingsplanwijziging. Het bezwaar heeft de vergunningsprocedure uiteindelijk een jaar vertraagd.

2. Parkeren
Het parkeren is vaak een probleem bij optoppen. Het bestaande maaiveld moet voldoende capaciteit hebben om de extra parkeerdruk van de nieuwe woningen op te vangen. Vanwege de menging van functies in het gebouw kon gebruik gemaakt worden van een aanwezigheidspercentageberekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen: overdag voor de kantoren en ‘s avonds voor de woningen. De sloop van de bestaande dakopbouw zorgde voor een verkleining van het kantooroppervlak, wat ook nodig was om te kunnen voldoen aan de parkeernorm.

3. Draagconstructie
De draagconstructie en fundering van het bestaande gebouw moeten sterk genoeg zijn om de extra optop-verdiepingen te kunnen dragen. Bij de Asserring bleek dat kritisch. Om het gewicht te beperken zijn de nieuwe woningen in houtskeletbouw geconstrueerd. Voor extra gewichtsbesparing is de bestaande betonnen kern op de vierde verdieping gesloopt en vervangen door een lichtgewicht houtskeletbouw constructie.

4. Ontsluiting
Liftinstallaties zijn kostbare onderdelen bij optoppen. Als een liftinstallatie van een bestaand complex net gerenoveerd is, dan is een optop-project al snel niet meer haalbaar. Bij de Asserring ging de lift tot de dakopbouw op de vierde verdieping. Door toepassing van maisonnettes met entrees op de vierde verdieping, konden met behoud van de bestaande liftinstallatie twee verdiepingen worden toegevoegd.

5. Installaties
De aanpassing van installaties, rioleringen, ventilatiekanalen en leidingen is vaak een opgave bij optoppen. Bij de Asserring belemmerden de leidingschachten van onderliggende kantoorverdiepingen een goede indeling van de woningplattegronden. De vloer bij de entrees van de woningen is verhoogd, zodat de leidingschachten onder de vloer door versleept konden worden naar de kern en de woningen vrij van kanalen zijn gebleven.

6. Gebruikers
Het verbouwen van een complex dat bewoond of in gebruik is, vereist zorgvuldige afstemming om overlast te voorkomen. De kantoorverdiepingen zijn gedurende de bouw in bedrijf gebleven. Bouwactiviteiten die veel geluidshinder gaven konden verricht worden buiten kantoortijden. Bij een optop-project op een wooncomplex zou dat niet mogelijk zijn geweest. Door toepassing van houtbouw en prefabricage is de hinder verder beperkt.

7. Kosten
Alle maatregelen hebben geleid tot hogere bouwkosten dan gebruikelijk bij nieuwbouwwoningen. Bij de Assering worden de hoge bouwkosten gecompenseerd door het wegvallen van grondkosten. De appartementen worden in de vrije sector verhuurd. Een vergelijkbaar project op een gebouw met erfpacht zou financieel niet haalbaar zijn geweest.

“Bovengenoemde uitdagingen hebben de uitvoering van de Asserring uiteindelijk niet in de weg gestaan”, vertelt architect Mark Snitker van Snitker/Borst architecten. “De menging van functies, wonen boven kantoren, bleek voordelig voor de haalbaarheid. De kleine schaal vroeg om maatwerk. Met veel aandacht en geduld van alle betrokken partijen is een succesvolle optop-project gerealiseerd.”

Neveneffecten optoppen
Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, gelooft dat optoppen een groter onderdeel kan zijn van de jaarlijkse woningbouwproductie. “Optoppen kun je goed combineren met andere werkzaamheden, zoals verduurzaming en renovatie, waardoor ook de kwaliteit en uitstraling van het bestaande gebouw en de directe omgeving verbetert. En daar profiteren ook de huidige bewoners weer van.”

“Daarnaast zorgen de extra woningen voor meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Ook brengt optoppen kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot het de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels.”

Trefwoorden

mark snitker optopping optopproject snitker/borst architecten de asserring optoppen snitker/borst/architecten/ woningbouw amstelveen hugo de jonge

1	Ontwerp voor eerste torens Rijnhaven in Rotterdam onthuld maandag, 7 september
2	Nominaties Kantoorgebouw van het Jaar 2026 bekend woensdag, 9 september
3	Korteknie Stuhlmacher herbestemt, herorganiseert en verbindt Huis73 maandag, 7 september
4	V8 architects ontwerpt gebouw met sociale woningen in Max Euwe Kwartier maandag, 7 september
5	DP6 en De Unie Architecten ontwerpen Collectiecentrum Rotterdam woensdag, 9 september

Gerelateerde nieuwsberichten

Renovatie met optopping van woongebouw in Amstelveen afgerond

24 januari 2024

Grotendeels houten woontoren op plek tankstation in Amstelveen

21 november 2023

Architect Tjeerd Bloothoofd neemt intrek in zelf ontworpen dakopbouw

18 november 2022

Eindhovens architectenbureau betrekt kantoor in optopping Veemgebouw

7 augustus 2023

Eigentijdse stolp in West-Friesland door Snitker/Borst Architecten

2 juni

Noord-Holland komt met subsidie voor extra woonlaag

27 mei 2024

SNITKER/BORST/ wint opdracht theehuis

20 maart 2009

Snitker/Borst wint tender voor woningen in houtbouw op vroegere schoollocatie Purmerend

19 november 2025

Overeenkomst voor 220 woningen in Wormer

6 januari 2025

Experts in brief aan Kamerleden: maak optoppen juridisch makkelijker

14 maart 2024

VORM, KOW en B2A winnen tender Amstelveen met houten woongebouwen

21 oktober 2025

Dura Vermeer gestart met eigen ‘optopconcept’

3 september 2024

Praktische handreiking optoppen beschikbaar

4 juni 2024

Hedwig Heinsman toont 3D-geprinte optoppingen tijdens Architectuurbiënnale Venetië

13 mei 2025

Platform31: 170.000 extra woonruimten binnen corporatiewoningen mogelijk

10 december 2024

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Time to Access – genomineerd voor prijs Architect van het Jaar 2026

23 minuten geleden

Een bureau dat vanuit nauwe samenwerkingen met bewonerscollectieven tot blijvend betaalbare én kwalitatieve woongebouwen komt.

Architect Cor Kalfsbeek op 93-jarige leeftijd overleden

12 september, 10:00

Vanaf de start van zijn bureau in Borger (1967) en later vanuit zijn schuurwoning aan de Hooiweg in Paterswolde heeft hij een omvangrijk oeuvre gerealiseerd in Noord-Nederland.

Nieuwe expertengroep voor Vlaams Bouwmeester benoemd

11 september, 1:58

De komende vijf jaar zullen Sofie De Caigny, Joachim Declerck, Filip De Rynck en Sofie Verstraete het bouwmeesterschap van de vorig jaar aangetreden Veronique Claessens ondersteunen.

Mobiele speelinstallatie voor kinderen met en zonder beperking

11 september, 11:46

Op zaterdag 26 september opent op het Berlijnplein in Utrecht een mobiele speelinstallatie waar kinderen met en zonder beperking in kunnen spelen.

Leefbaar Rotterdam: stel collectie Boijmans tijdelijk tentoon in Schielandshuis

11 september, 12:29

Museum Boijmans van Beuningen is sinds 2019 gesloten voor een renovatie en gaat niet voor 2030 weer open voor het publiek.

Houten kap van Torentje op Binnenhof bijna 480 jaar oud

11 september, 10:22

Het hout is afkomstig van bomen uit Zuid-Zweden die in de herfst van 1546 of de winter van 1546/’47 zijn gekapt.

Zorgen in Staten Utrecht over uitblijven geld voor Rijnenburglijn

10 september, 1:33

Meerdere partijen in de Provinciale Staten van Utrecht betwijfelen of het plan voor de bouw van 25.000 woningen in de polder Rijnenburg in de huidige vorm kan doorgaan.