Oude situatie

Nieuwe situatie

Onderste laag maisonettes

Bovenste laag maisonettes

Tijdens de bouw

Snitker/Borst benoemt zeven uitdagingen bij optoppen

16 november 2023, 14:15

Optoppen van bestaande gebouwen ziet minister Hugo de Jonge als één van de oplossingen om snel nieuwe woningen te realiseren. Maar met dat optoppen wil het nog niet zo vlotten. Aan de hand van hun ervaringen bij de optopping van De Asserring in Amstelveen benoemt Snitker/Borst architecten zeven uitdagingen die bij iedere optopping overwonnen moeten worden.

Vorige maand schreef minister Hugo de Jonge op LinkedIn: “We hebben veel betaalbare, duurzame woningen nodig. Optoppen is dan een uitkomst, zeker in naoorlogse wijken. Op bestaande flats wordt een extra laag woningen gebouwd en de hele flat wordt meteen verduurzaamd.”

Optoppen gebeurt nu op kleine schaal, maar de potentie om veel woningen op daken te bouwen is groot. Volgens een onderzoek van de Stec Groep is het haalbaar om 100.000 woningen via optoppen toe te voegen.

Hugo de Jonge is in gesprek met de woningcorporaties, gemeenten en grote bouwers om een programmatische aanpak voor optoppen formuleren. Op 20 november presenteert hij op de Dag van de Volkshuisvesting de Optop2000: een afspraak voor de realisatie van de eerste 2000 optop-woningen.

Uitdagingen
Ondanks de ambitie van de minister heeft het optoppen nog geen grote vlucht genomen. Diverse uitdagingen belemmeren de beoogde schaalvergroting. Zo is het bij optoppen vaak nodig om het bestemmingsplan aan te passen, waarbij bezwaar van omwonenden kan leiden tot lange procedures. In de bestaande flats wonen al mensen, waardoor draagvlak nodig is om plannen te realiseren.

Daarnaast is er een gebrek aan tijdelijke huisvesting voor de bewoners van de bestaande flats. Op het maaiveld is veelal geen ruimte voor extra parkeerplaatsen. Ook de draagkracht van bestaande constructie en fundering moet voldoende zijn. Optoppen gebeurt nu nog vooral op kleine schaal (4 tot 10 woningen), wat vraagt om kostbare maatwerkoplossingen. Veel initiatieven stranden vanwege een te hoge financieringslast.

De Asserring
Afgelopen zomer is aan de Asserring in Amstelveen een optopproject opgeleverd, ontworpen door Snitker/Borst architecten in opdracht van Dauphine Investments. Bovenop een bestaand kantoorgebouw zijn acht nieuwe houten maisonnettes gebouwd. De woningen dragen bij aan het draagvlak voor het winkelcentrum en de voorzieningen in de buurt. Daarnaast zorgen de woningen voor extra levendigheid in de omgeving en voor ogen op de straat, vooral in de avonduren als de kantoren gesloten zijn.

Ook de bestaande kantoren zijn gerenoveerd en verduurzaamd. Zo zijn de entree en het trappenhuis opgeknapt en zijn de klimaatinstallaties gemoderniseerd.

Bij de realisatie van de optopping aan de Asserring stond Snitker/Borst architecten voor de volgende zeven uitdagingen die overwonnen moesten worden. Volgens het architectenbureau gelden deze uitdagingen voor iedere optopping.

Zeven uitdagingen

1. Bestemmingsplan en inspraak
Voor het toevoegen van woningen boven kantoren was een functiewijziging in het bestemmingsplan nodig. Ook de bouwhoogte was een meter hoger dan toegestaan. De gemeente hechtte groot belang aan het toevoegen van woningen. Daarom is gebruik gemaakt van de kruimelregeling, die het mogelijk maakt om met een reguliere vergunningprocedure af te wijken van het bestemmingsplan. Vanwege het verlies aan bezonning en privacy zijn omwonenden bij de Raad van State in beroep gegaan tegen de bestemmingsplanwijziging. Het bezwaar heeft de vergunningsprocedure uiteindelijk een jaar vertraagd.

2. Parkeren
Het parkeren is vaak een probleem bij optoppen. Het bestaande maaiveld moet voldoende capaciteit hebben om de extra parkeerdruk van de nieuwe woningen op te vangen. Vanwege de menging van functies in het gebouw kon gebruik gemaakt worden van een aanwezigheidspercentageberekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen: overdag voor de kantoren en ‘s avonds voor de woningen. De sloop van de bestaande dakopbouw zorgde voor een verkleining van het kantooroppervlak, wat ook nodig was om te kunnen voldoen aan de parkeernorm.

3. Draagconstructie
De draagconstructie en fundering van het bestaande gebouw moeten sterk genoeg zijn om de extra optop-verdiepingen te kunnen dragen. Bij de Asserring bleek dat kritisch. Om het gewicht te beperken zijn de nieuwe woningen in houtskeletbouw geconstrueerd. Voor extra gewichtsbesparing is de bestaande betonnen kern op de vierde verdieping gesloopt en vervangen door een lichtgewicht houtskeletbouw constructie.

4. Ontsluiting
Liftinstallaties zijn kostbare onderdelen bij optoppen. Als een liftinstallatie van een bestaand complex net gerenoveerd is, dan is een optop-project al snel niet meer haalbaar. Bij de Asserring ging de lift tot de dakopbouw op de vierde verdieping. Door toepassing van maisonnettes met entrees op de vierde verdieping, konden met behoud van de bestaande liftinstallatie twee verdiepingen worden toegevoegd.

5. Installaties
De aanpassing van installaties, rioleringen, ventilatiekanalen en leidingen is vaak een opgave bij optoppen. Bij de Asserring belemmerden de leidingschachten van onderliggende kantoorverdiepingen een goede indeling van de woningplattegronden. De vloer bij de entrees van de woningen is verhoogd, zodat de leidingschachten onder de vloer door versleept konden worden naar de kern en de woningen vrij van kanalen zijn gebleven.

6. Gebruikers
Het verbouwen van een complex dat bewoond of in gebruik is, vereist zorgvuldige afstemming om overlast te voorkomen. De kantoorverdiepingen zijn gedurende de bouw in bedrijf gebleven. Bouwactiviteiten die veel geluidshinder gaven konden verricht worden buiten kantoortijden. Bij een optop-project op een wooncomplex zou dat niet mogelijk zijn geweest. Door toepassing van houtbouw en prefabricage is de hinder verder beperkt.

7. Kosten
Alle maatregelen hebben geleid tot hogere bouwkosten dan gebruikelijk bij nieuwbouwwoningen. Bij de Assering worden de hoge bouwkosten gecompenseerd door het wegvallen van grondkosten. De appartementen worden in de vrije sector verhuurd. Een vergelijkbaar project op een gebouw met erfpacht zou financieel niet haalbaar zijn geweest.

“Bovengenoemde uitdagingen hebben de uitvoering van de Asserring uiteindelijk niet in de weg gestaan”, vertelt architect Mark Snitker van Snitker/Borst architecten. “De menging van functies, wonen boven kantoren, bleek voordelig voor de haalbaarheid. De kleine schaal vroeg om maatwerk. Met veel aandacht en geduld van alle betrokken partijen is een succesvolle optop-project gerealiseerd.”

Neveneffecten optoppen
Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, gelooft dat optoppen een groter onderdeel kan zijn van de jaarlijkse woningbouwproductie. “Optoppen kun je goed combineren met andere werkzaamheden, zoals verduurzaming en renovatie, waardoor ook de kwaliteit en uitstraling van het bestaande gebouw en de directe omgeving verbetert. En daar profiteren ook de huidige bewoners weer van.”

“Daarnaast zorgen de extra woningen voor meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Ook brengt optoppen kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot het de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels.”

Trefwoorden

mark snitker optopping optopproject snitker/borst architecten de asserring optoppen snitker/borst/architecten/ woningbouw amstelveen hugo de jonge

1	Fase 4 herontwikkeling Strijp-S start met getrapt woonblok woensdag, 22 januari
2	Haarlemmermeer zoekt bouwbedrijf voor nieuw deelgebied in Lincolnpark maandag, 20 januari
3	Woongebouw langs Tolhuiskanaal ontworpen als gekantelde loods dinsdag, 21 januari
4	Eigentijds appartementengebouw voegt zich soepel in vroeg-naoorlogse wijk woensdag, 22 januari
5	Dok architecten benoemt Marta Meijer en Kim Wandel tot partner dinsdag, 21 januari

Gerelateerde nieuwsberichten

Architect Tjeerd Bloothoofd neemt intrek in zelf ontworpen dakopbouw

18 november 2022

Grotendeels houten woontoren op plek tankstation in Amstelveen

21 november 2023

Renovatie met optopping van woongebouw in Amstelveen afgerond

24 januari 2024

Eindhovens architectenbureau betrekt kantoor in optopping Veemgebouw

7 augustus 2023

SNITKER/BORST/ wint opdracht theehuis

20 maart 2009

Noord-Holland komt met subsidie voor extra woonlaag

27 mei 2024

Experts in brief aan Kamerleden: maak optoppen juridisch makkelijker

14 maart 2024

Overeenkomst voor 220 woningen in Wormer

6 januari

Praktische handreiking optoppen beschikbaar

4 juni 2024

Dura Vermeer gestart met eigen ‘optopconcept’

3 september 2024

Platform31: 170.000 extra woonruimten binnen corporatiewoningen mogelijk

10 december 2024

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Heijmans en De Bazaar tekenen overeenkomst voor eerste fase gebiedsontwikkeling

Vandaag, 10:55

Op het huidige parkeerterrein P0 van De Bazaar in Beverwijk komen zo’n duizend woningen. De visie voor de gefaseerde transformatie van het gehele winmkelgebied is mede ontwikkeld door stedenbouwkundig bureau Urhahn.

Bouwvergunning verleend voor Move'Hub bij station Brussel-Zuid

Vandaag, 09:15

In Brussel is de bouwvergunning verleend voor het multifunctionele gebouw Move’Hub. Het complex in het stationsgebied van Brussel-Zuid gaat plek bieden aan 79 woningen, 38.000 m2 kantoorruimte, 1000 m2 winkelruimte en andere functies.

Shift, Marlies Rohmer en LOLA winnen tender voor campus internationale school in Groningen

Gisteren, 14:49

Shift architecture urbanism, Marlies Rohmer Architecture & Urbanism en LOLA Landscape Architects hebben de tender gewonnen voor de Campus Esserberg. Het voorstel bouwt voort op de aanwezige Bossche School-architectuur en het historische landschap.

MOKA en LAP winnen tender voor 39 woningen Schipluiden

Gisteren, 14:10

Ontwikkelaar EFY Group heeft samen met de ontwerpbureaus MOKA architecten en LAP Landscape & Urban Design een tender voor 39 woningen in het Zuid-Hollandse Schipluiden gewonnen.

EIB voorspelt vertragingen in woningbouw door stikstofuitspraak

Vandaag, 11:40

De precieze impact van de uitspraak is het kennisinstituut nog aan het uitzoeken.

Advies aan kabinet: breng warmtebedrijven in overheidshanden

Vandaag, 10:22

Om de aanleg van warmtenetten vlot te trekken, zou het kabinet de divisies van energiebedrijven als Vattenfall en Eneco die zich daarmee bezighouden, moeten opkopen. Dat adviseert CE Delft aan minister Sophie Hermans.

Inspectie tientallen viaducten om mogelijk verzwakte constructie

Vandaag, 09:45

Rond de honderd snelwegviaducten en -bruggen hebben mogelijk een verzwakte constructie, waardoor ze een risico vormen voor het verkeer. Dat komt naar voren uit onderzoek van Rijkswaterstaat.

Keijzer: gigantische opdracht voor kabinet na stikstofuitspraken

Vandaag, 09:00

Het kabinet krijgt te maken met "een gigantische opdracht" na twee impactvolle uitspraken van rechters over stikstof, denkt minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening).