Oude situatie

Nieuwe situatie

Onderste laag maisonettes

Bovenste laag maisonettes

Tijdens de bouw

Snitker/Borst benoemt zeven uitdagingen bij optoppen

16 november 2023, 14:15

Optoppen van bestaande gebouwen ziet minister Hugo de Jonge als één van de oplossingen om snel nieuwe woningen te realiseren. Maar met dat optoppen wil het nog niet zo vlotten. Aan de hand van hun ervaringen bij de optopping van De Asserring in Amstelveen benoemt Snitker/Borst architecten zeven uitdagingen die bij iedere optopping overwonnen moeten worden.

Vorige maand schreef minister Hugo de Jonge op LinkedIn: “We hebben veel betaalbare, duurzame woningen nodig. Optoppen is dan een uitkomst, zeker in naoorlogse wijken. Op bestaande flats wordt een extra laag woningen gebouwd en de hele flat wordt meteen verduurzaamd.”

Optoppen gebeurt nu op kleine schaal, maar de potentie om veel woningen op daken te bouwen is groot. Volgens een onderzoek van de Stec Groep is het haalbaar om 100.000 woningen via optoppen toe te voegen.

Hugo de Jonge is in gesprek met de woningcorporaties, gemeenten en grote bouwers om een programmatische aanpak voor optoppen formuleren. Op 20 november presenteert hij op de Dag van de Volkshuisvesting de Optop2000: een afspraak voor de realisatie van de eerste 2000 optop-woningen.

Uitdagingen
Ondanks de ambitie van de minister heeft het optoppen nog geen grote vlucht genomen. Diverse uitdagingen belemmeren de beoogde schaalvergroting. Zo is het bij optoppen vaak nodig om het bestemmingsplan aan te passen, waarbij bezwaar van omwonenden kan leiden tot lange procedures. In de bestaande flats wonen al mensen, waardoor draagvlak nodig is om plannen te realiseren.

Daarnaast is er een gebrek aan tijdelijke huisvesting voor de bewoners van de bestaande flats. Op het maaiveld is veelal geen ruimte voor extra parkeerplaatsen. Ook de draagkracht van bestaande constructie en fundering moet voldoende zijn. Optoppen gebeurt nu nog vooral op kleine schaal (4 tot 10 woningen), wat vraagt om kostbare maatwerkoplossingen. Veel initiatieven stranden vanwege een te hoge financieringslast.

De Asserring
Afgelopen zomer is aan de Asserring in Amstelveen een optopproject opgeleverd, ontworpen door Snitker/Borst architecten in opdracht van Dauphine Investments. Bovenop een bestaand kantoorgebouw zijn acht nieuwe houten maisonnettes gebouwd. De woningen dragen bij aan het draagvlak voor het winkelcentrum en de voorzieningen in de buurt. Daarnaast zorgen de woningen voor extra levendigheid in de omgeving en voor ogen op de straat, vooral in de avonduren als de kantoren gesloten zijn.

Ook de bestaande kantoren zijn gerenoveerd en verduurzaamd. Zo zijn de entree en het trappenhuis opgeknapt en zijn de klimaatinstallaties gemoderniseerd.

Bij de realisatie van de optopping aan de Asserring stond Snitker/Borst architecten voor de volgende zeven uitdagingen die overwonnen moesten worden. Volgens het architectenbureau gelden deze uitdagingen voor iedere optopping.

Zeven uitdagingen

1. Bestemmingsplan en inspraak
Voor het toevoegen van woningen boven kantoren was een functiewijziging in het bestemmingsplan nodig. Ook de bouwhoogte was een meter hoger dan toegestaan. De gemeente hechtte groot belang aan het toevoegen van woningen. Daarom is gebruik gemaakt van de kruimelregeling, die het mogelijk maakt om met een reguliere vergunningprocedure af te wijken van het bestemmingsplan. Vanwege het verlies aan bezonning en privacy zijn omwonenden bij de Raad van State in beroep gegaan tegen de bestemmingsplanwijziging. Het bezwaar heeft de vergunningsprocedure uiteindelijk een jaar vertraagd.

2. Parkeren
Het parkeren is vaak een probleem bij optoppen. Het bestaande maaiveld moet voldoende capaciteit hebben om de extra parkeerdruk van de nieuwe woningen op te vangen. Vanwege de menging van functies in het gebouw kon gebruik gemaakt worden van een aanwezigheidspercentageberekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen: overdag voor de kantoren en ‘s avonds voor de woningen. De sloop van de bestaande dakopbouw zorgde voor een verkleining van het kantooroppervlak, wat ook nodig was om te kunnen voldoen aan de parkeernorm.

3. Draagconstructie
De draagconstructie en fundering van het bestaande gebouw moeten sterk genoeg zijn om de extra optop-verdiepingen te kunnen dragen. Bij de Asserring bleek dat kritisch. Om het gewicht te beperken zijn de nieuwe woningen in houtskeletbouw geconstrueerd. Voor extra gewichtsbesparing is de bestaande betonnen kern op de vierde verdieping gesloopt en vervangen door een lichtgewicht houtskeletbouw constructie.

4. Ontsluiting
Liftinstallaties zijn kostbare onderdelen bij optoppen. Als een liftinstallatie van een bestaand complex net gerenoveerd is, dan is een optop-project al snel niet meer haalbaar. Bij de Asserring ging de lift tot de dakopbouw op de vierde verdieping. Door toepassing van maisonnettes met entrees op de vierde verdieping, konden met behoud van de bestaande liftinstallatie twee verdiepingen worden toegevoegd.

5. Installaties
De aanpassing van installaties, rioleringen, ventilatiekanalen en leidingen is vaak een opgave bij optoppen. Bij de Asserring belemmerden de leidingschachten van onderliggende kantoorverdiepingen een goede indeling van de woningplattegronden. De vloer bij de entrees van de woningen is verhoogd, zodat de leidingschachten onder de vloer door versleept konden worden naar de kern en de woningen vrij van kanalen zijn gebleven.

6. Gebruikers
Het verbouwen van een complex dat bewoond of in gebruik is, vereist zorgvuldige afstemming om overlast te voorkomen. De kantoorverdiepingen zijn gedurende de bouw in bedrijf gebleven. Bouwactiviteiten die veel geluidshinder gaven konden verricht worden buiten kantoortijden. Bij een optop-project op een wooncomplex zou dat niet mogelijk zijn geweest. Door toepassing van houtbouw en prefabricage is de hinder verder beperkt.

7. Kosten
Alle maatregelen hebben geleid tot hogere bouwkosten dan gebruikelijk bij nieuwbouwwoningen. Bij de Assering worden de hoge bouwkosten gecompenseerd door het wegvallen van grondkosten. De appartementen worden in de vrije sector verhuurd. Een vergelijkbaar project op een gebouw met erfpacht zou financieel niet haalbaar zijn geweest.

“Bovengenoemde uitdagingen hebben de uitvoering van de Asserring uiteindelijk niet in de weg gestaan”, vertelt architect Mark Snitker van Snitker/Borst architecten. “De menging van functies, wonen boven kantoren, bleek voordelig voor de haalbaarheid. De kleine schaal vroeg om maatwerk. Met veel aandacht en geduld van alle betrokken partijen is een succesvolle optop-project gerealiseerd.”

Neveneffecten optoppen
Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, gelooft dat optoppen een groter onderdeel kan zijn van de jaarlijkse woningbouwproductie. “Optoppen kun je goed combineren met andere werkzaamheden, zoals verduurzaming en renovatie, waardoor ook de kwaliteit en uitstraling van het bestaande gebouw en de directe omgeving verbetert. En daar profiteren ook de huidige bewoners weer van.”

“Daarnaast zorgen de extra woningen voor meer mogelijkheden voor bijvoorbeeld doorstroming binnen hetzelfde complex of de buurt. Ook brengt optoppen kansen om te komen tot een meer divers woningaanbod en vergroot het de levensvatbaarheid van voorzieningen zoals scholen, zorg en winkels.”

Trefwoorden

mark snitker optopping optopproject snitker/borst architecten de asserring optoppen snitker/borst/architecten/ woningbouw amstelveen hugo de jonge

1	Parkeren is geen grondrecht dinsdag, 24 februari
2	Kantoorpand aan Het Park in Rotterdam wordt luxe woongebouw dinsdag, 24 februari
3	Stijn Poelstra legt hoofdkantoor BIG vast op film vrijdag, 20 februari
4	Voltooid Beninees conferentieoord van Moke Architecten valt in de prijzen dinsdag, 24 februari
5	Plaggenhut dient als voorbeeld voor volledig houten kantoor met gevel van populierenbast woensdag, 25 februari

Gerelateerde nieuwsberichten

Architect Tjeerd Bloothoofd neemt intrek in zelf ontworpen dakopbouw

18 november 2022

Grotendeels houten woontoren op plek tankstation in Amstelveen

21 november 2023

Renovatie met optopping van woongebouw in Amstelveen afgerond

24 januari 2024

Eindhovens architectenbureau betrekt kantoor in optopping Veemgebouw

7 augustus 2023

SNITKER/BORST/ wint opdracht theehuis

20 maart 2009

Noord-Holland komt met subsidie voor extra woonlaag

27 mei 2024

Experts in brief aan Kamerleden: maak optoppen juridisch makkelijker

14 maart 2024

Overeenkomst voor 220 woningen in Wormer

6 januari 2025

Snitker/Borst wint tender voor woningen in houtbouw op vroegere schoollocatie Purmerend

19 november 2025

VORM, KOW en B2A winnen tender Amstelveen met houten woongebouwen

21 oktober 2025

Praktische handreiking optoppen beschikbaar

4 juni 2024

Dura Vermeer gestart met eigen ‘optopconcept’

3 september 2024

Hedwig Heinsman toont 3D-geprinte optoppingen tijdens Architectuurbiënnale Venetië

13 mei 2025

Platform31: 170.000 extra woonruimten binnen corporatiewoningen mogelijk

10 december 2024

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Amsterdam bouwt aparte fietsbrug tussen Zeeburgereiland en Indische Buurt

2 uur geleden

Vanwege een forse verwachte groei van het aantal fietsers moet de nieuwe brug de bestaande Amsterdamse brug ontlasten. De gemeente verwacht dat de brug, die nog moet worden ontworpen, er rond 2032 ligt.

Melkmeisje staat model voor woontoren De Catharina in Zaandam

3 uur geleden

In het Zaanse gebied Inverdan is afgelopen jaar woontoren De Catharina opgeleverd. Het gebouw, dat 103 appartementen omvat, is ontworpen door Dok architecten.

‘Kleinschalige ambachten dreigen tussen wal en schip te vallen in het Hamerkwartier’

4 uur geleden

De Stichting Makers aan het IJ is bezorgd over de woningbouwplannen voor het Hamerkwartier, die kunnen worden uitgevoerd nu de gemeente Amsterdam het geschil met chemiebedrijf Ketjen heeft bijgelegd.

Interieur Het Warenhuis weerspiegelt industrieel verleden Oss

Gisteren, 14:46

In het Walkwarier in Oss is onlangs Het Warenhuis geopend.

'Gemeenten gaan weer voor grondbezit'

22 minuten geleden

Gemeenten zijn weer veel actiever bezig met het kopen van grond, zo blijkt uit onderzoek van BNR, met behulp van data-analyses van vastgoedadviseur Savills.

Terugkijken: KRO-NCRV Pointer onderzoekt waarom lege winkels geen woningen worden

2 uur geleden

Met de hoge woningnood en dito leegstand in Nederlandse winkelstraten zou je zeggen dat een plus een twee is.

OVV over fataal brugongeluk Lochem: onderlinge controle ontbrak

Gisteren, 11:49

De partijen die betrokken waren bij de bouw van een brug over het Twentekanaal bij Lochem hebben de risico's van dit bouwproject van tevoren onvoldoende in kaart gebracht.