Versnippering belemmert transformaties

4 april 2008, 13:47

De opgave om steeds meer woningen te bouwen binnen de stad en de stedelijke transformatie die daarmee gepaard gaat, is complex. Het realiseren van de transformatieopgave ligt voor een groot deel in handen van gemeenten en ontwikkelaars. Die lopen daarbij tegen een belangrijk obstakel aan: het in de steden sterk versnipperde grondeigendom en de hoge grondprijzen leiden tot aanzienlijke vertraging van of hoge (verwervings)kosten voor het plan. Het is daarom van groot belang dat gemeenten in hun plannen meer rekening houden met de complexe verwervingsmogelijkheden van de grond.

Dit zijn de belangrijkste bevindingen van de studie 'Stedelijke transformatie en grondeigendom' die het Ruimtelijk Planbureau (RPB) op 4 april heeft uitgebracht. Met de nadruk op stedelijke transformatie streeft het kabinet ernaar bestaand bebouwd gebied beter te benutten voor woningbouw en zo de noodzaak tot (grootschalige) uitbreidingslocaties te verminderen. Het streven is 25-40 procent van de 80.000 tot 100.000 geplande woningen per jaar binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Met deze studie verschaft het RPB inzicht in de wijze waarop de voortgang en het eindresultaat van stedelijke transformatie voor woningbouw wordt beïnvloed door grondeigendom, en de wijze waarop hiermee wordt omgegaan.

Dure en langdurige grondverwerving leidt vaak tot aanpassen van ontwerp
Bij de transformatie van stedelijke locaties is het vaak moeilijk om een positief exploitatiesaldo te realiseren. Dat komt door de relatief hoge grondprijzen en de langdurige verwervingstrajecten, die soms jaren in beslag nemen. Daarnaast ligt de waarde van de grond in de oude situatie vaak dicht bij de waarde van de grond en gebouwen in de nieuwe situatie, waardoor er nauwelijks winst op de grond kan worden gemaakt. Dit in tegenstelling tot de uitbreidingslocaties buiten de stad, waar de waardesprong van de oude naar de nieuwe bestemming wél aanzienlijk is. De bestemming van de grond verandert daar immers veelal van een agrarische in een woonbestemming.

Om het exploitatiesaldo alsnog positief te krijgen, wordt het stedenbouwkundig ontwerp gedurende het transformatieproces vaak aangepast. Zo wordt geprobeerd de opbrengsten te verhogen door in hogere dichtheden te bouwen, een groter aantal appartementen te realiseren en duurdere koopwoningen in het programma op te nemen. De kosten worden gereduceerd door de woningen en de woonomgeving te versoberen, bijvoorbeeld door een andere inrichting van de wijk en het gebruik van goedkopere materialen. Hierdoor wijkt het eindresultaat van de gerealiseerde woningbouw vaak aanzienlijk af van het oorspronkelijke plan.

Mogelijkheden grondverwerving leidend voor stedelijke transformatieplan
Het grondeigendom en de grondverwervingsproblemen hebben dus behoorlijke invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Omdat het soms bijvoorbeeld niet lukt om alle grond te verwerven, of alleen tegen een hoge prijs, zijn de verwervingsmogelijkheden uiteindelijk zelfs leidend voor het plan en de realisatie ervan. Dit in tegenstelling tot wat de gemeente vaak gewend was bij de plannen en realisatie van de (grootschalige) uitbreidingslocaties buiten de stad. Hier is de grondverwerving juist vaak een afgeleide van de locatiekeuze en de planvorming.

Gemeenten moeten 'eigendomsgevoelig' gaan plannen
Gezien de invloed van grondeigendom op stedelijke transformatie is het van belang dat gemeenten zich op voorhand veel meer bewust zijn van de grondeigendomsverhoudingen en hiermee rekening houden in hun plannen voor het gebied. Zo kunnen gemeenten - veel meer dan nu het geval is - 'eigendomsgevoelig' plannen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat gemeenten meer kennis hebben van grondwaarden, grondprijzen, exploitatie- en bouwkosten. Dat inzicht is essentieel om voor of tijdens het transformatietraject te kunnen besluiten of het ruimtelijke plan of de door de gemeente gestelde randvoorwaarden moeten worden aangepast. En wanneer gemeenten zelf percelen willen aankopen, kunnen ze anticiperen op eventuele verwervingsproblemen. Verwervingstrajecten duren vaak lang en om die reden moet vanaf het allereerste begin duidelijk zijn dat de gemeente de percelen wil verwerven. Ze kan hiervoor het voorkeursrecht inzetten en vroegtijdig een onteigeningsprocedure opstarten.

Complexe grondverwerving kan uitvoering integrale gebiedsontwikkeling vertragen
Door de complexe grondverwerving zou de overheid kritisch moeten kijken naar integrale gebiedsontwikkeling: het mengen van functies en het bezien van locaties in een groter perspectief. Deze integrale gebiedsontwikkeling, die de laatste tijd erg in zwang is, kan een belangrijke meerwaarde opleveren voor een deel van de stad. Tegelijkertijd leidt ze tot grote risico's doordat deelgebieden direct organisatorisch en financieel worden gekoppeld. Zo kunnen problemen met grondverwerving in een deelgebied de hele gebiedsontwikkeling vertragen en de financiële haalbaarheid in gevaar brengen.

Bron: ANP

1	Kasteel met boerderij bij Maastricht getransformeerd tot hotel woensdag, 21 oktober
2	Winnaars ideeënprijsvraag Alkmaars Kanaalschiereiland bekendgemaakt dinsdag, 27 oktober
3	Kandidaten voor nieuwbouw De Meervaart delen visie op de opgave woensdag, 21 oktober
4	Woongebouw door Moke Architecten op Hembrugterrein klaar vrijdag, 23 oktober
5	Kraal architecten Utrecht voorziet gerenoveerde woning van uitbouw met trappenhuis donderdag, 22 oktober

Gerelateerde nieuwsberichten

Verschillende omgevingen komen toch overeen

11 mei 2009

Andere nieuwsberichten

Kantoorinterieur van Frank Ontwerpen en studio Rianknop verbindt historie en duurzaamheid

2 uur geleden

In de nieuwe werkomgeving voor het adviesbureau Mentha wordt de bedrijfsidentiteit gecombineerd met verfijning, comfort en focus op duurzaamheid.

Vocus architecten wil stedenbouwkundige kwaliteit verbeteren met Utrechts woongebouw

Gisteren, 14:34

Op de hoek van de Gansstraat en Gruttostraat in Utrecht is naar ontwerp van Vocus architecten een gebouw met 45 studio's en appartementen gerealiseerd.

Winnaars ideeënprijsvraag Alkmaars Kanaalschiereiland bekendgemaakt

Gisteren, 12:07

Uit de 26 ingediende plannen koos de jury per categorie een winnaar en kreeg een plan een eervolle vermelding.

Universiteit Utrecht zoekt nieuwe bestemming voor loopbrug Mart van Schijndel

26 oktober, 10:51

De uit 1989 stammende loopbrug moet wijken omdat een deel van het Groenmangebouw op Utrecht Science Park wordt gesloopt.

Noord-Hollandse politiek verdeeld over nakomen energieafspraken

3 uur geleden

Sommige regio's in Noord-Holland maken nog te weinig werk van gemaakte afspraken over de opwekking van duurzame elektriciteit.

Funderingsrisico telt vanaf 2027 mee bij NHG-hypotheek

Gisteren, 13:14

Banken moeten vanaf volgend jaar rekening houden met mogelijke funderingsproblemen bij huizen als ze hypotheken verstrekken met de Nationale Hypotheek Garantie.

Gemeenten mogen meer kosten voorzieningen halen bij grondeigenaar

Gisteren, 10:04

Gemeenten kunnen meer kosten voor publieke voorzieningen gaan verhalen op grondeigenaren die in de buurt projecten zoals woningen realiseren.

Richelle de Jong nieuwe voorzitter Architectura et Amicitia

26 oktober, 1:25

Zij neemt het stokje over van Jan Poolen, die zeven jaar lang de rol van voorzitter heeft vervuld.

Vernieuwde tijdlijn van Carbonlab en Aveco de Bondt brengt klimaatdoelen en wettelijke verplichtingen in kaart

23 oktober, 2:21

De geactualiseerde tijdlijn maakt klimaatdoelen en duurzaamheidsregels concreet voor de bouwsector.

EIB: Nederland moet doelen uitstellen om personeelstekort bouw

23 oktober, 10:11

Nederland moet vanwege de personeelskrapte in de bouwsector scherpere keuzes maken over wat het wil realiseren en wanneer, stelt EIB-directeur Taco van Hoek.

Ga naar het nieuws-archief