Versnippering belemmert transformaties

4 april 2008, 13:47

De opgave om steeds meer woningen te bouwen binnen de stad en de stedelijke transformatie die daarmee gepaard gaat, is complex. Het realiseren van de transformatieopgave ligt voor een groot deel in handen van gemeenten en ontwikkelaars. Die lopen daarbij tegen een belangrijk obstakel aan: het in de steden sterk versnipperde grondeigendom en de hoge grondprijzen leiden tot aanzienlijke vertraging van of hoge (verwervings)kosten voor het plan. Het is daarom van groot belang dat gemeenten in hun plannen meer rekening houden met de complexe verwervingsmogelijkheden van de grond.

Dit zijn de belangrijkste bevindingen van de studie 'Stedelijke transformatie en grondeigendom' die het Ruimtelijk Planbureau (RPB) op 4 april heeft uitgebracht. Met de nadruk op stedelijke transformatie streeft het kabinet ernaar bestaand bebouwd gebied beter te benutten voor woningbouw en zo de noodzaak tot (grootschalige) uitbreidingslocaties te verminderen. Het streven is 25-40 procent van de 80.000 tot 100.000 geplande woningen per jaar binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Met deze studie verschaft het RPB inzicht in de wijze waarop de voortgang en het eindresultaat van stedelijke transformatie voor woningbouw wordt beïnvloed door grondeigendom, en de wijze waarop hiermee wordt omgegaan.

Dure en langdurige grondverwerving leidt vaak tot aanpassen van ontwerp
Bij de transformatie van stedelijke locaties is het vaak moeilijk om een positief exploitatiesaldo te realiseren. Dat komt door de relatief hoge grondprijzen en de langdurige verwervingstrajecten, die soms jaren in beslag nemen. Daarnaast ligt de waarde van de grond in de oude situatie vaak dicht bij de waarde van de grond en gebouwen in de nieuwe situatie, waardoor er nauwelijks winst op de grond kan worden gemaakt. Dit in tegenstelling tot de uitbreidingslocaties buiten de stad, waar de waardesprong van de oude naar de nieuwe bestemming wél aanzienlijk is. De bestemming van de grond verandert daar immers veelal van een agrarische in een woonbestemming.

Om het exploitatiesaldo alsnog positief te krijgen, wordt het stedenbouwkundig ontwerp gedurende het transformatieproces vaak aangepast. Zo wordt geprobeerd de opbrengsten te verhogen door in hogere dichtheden te bouwen, een groter aantal appartementen te realiseren en duurdere koopwoningen in het programma op te nemen. De kosten worden gereduceerd door de woningen en de woonomgeving te versoberen, bijvoorbeeld door een andere inrichting van de wijk en het gebruik van goedkopere materialen. Hierdoor wijkt het eindresultaat van de gerealiseerde woningbouw vaak aanzienlijk af van het oorspronkelijke plan.

Mogelijkheden grondverwerving leidend voor stedelijke transformatieplan
Het grondeigendom en de grondverwervingsproblemen hebben dus behoorlijke invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Omdat het soms bijvoorbeeld niet lukt om alle grond te verwerven, of alleen tegen een hoge prijs, zijn de verwervingsmogelijkheden uiteindelijk zelfs leidend voor het plan en de realisatie ervan. Dit in tegenstelling tot wat de gemeente vaak gewend was bij de plannen en realisatie van de (grootschalige) uitbreidingslocaties buiten de stad. Hier is de grondverwerving juist vaak een afgeleide van de locatiekeuze en de planvorming.

Gemeenten moeten 'eigendomsgevoelig' gaan plannen
Gezien de invloed van grondeigendom op stedelijke transformatie is het van belang dat gemeenten zich op voorhand veel meer bewust zijn van de grondeigendomsverhoudingen en hiermee rekening houden in hun plannen voor het gebied. Zo kunnen gemeenten - veel meer dan nu het geval is - 'eigendomsgevoelig' plannen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat gemeenten meer kennis hebben van grondwaarden, grondprijzen, exploitatie- en bouwkosten. Dat inzicht is essentieel om voor of tijdens het transformatietraject te kunnen besluiten of het ruimtelijke plan of de door de gemeente gestelde randvoorwaarden moeten worden aangepast. En wanneer gemeenten zelf percelen willen aankopen, kunnen ze anticiperen op eventuele verwervingsproblemen. Verwervingstrajecten duren vaak lang en om die reden moet vanaf het allereerste begin duidelijk zijn dat de gemeente de percelen wil verwerven. Ze kan hiervoor het voorkeursrecht inzetten en vroegtijdig een onteigeningsprocedure opstarten.

Complexe grondverwerving kan uitvoering integrale gebiedsontwikkeling vertragen
Door de complexe grondverwerving zou de overheid kritisch moeten kijken naar integrale gebiedsontwikkeling: het mengen van functies en het bezien van locaties in een groter perspectief. Deze integrale gebiedsontwikkeling, die de laatste tijd erg in zwang is, kan een belangrijke meerwaarde opleveren voor een deel van de stad. Tegelijkertijd leidt ze tot grote risico's doordat deelgebieden direct organisatorisch en financieel worden gekoppeld. Zo kunnen problemen met grondverwerving in een deelgebied de hele gebiedsontwikkeling vertragen en de financiële haalbaarheid in gevaar brengen.

Bron: ANP

1	Tweede woontoren door OMA in Bajeskwartier voltooid maandag, 13 juli
2	Utrechtse ontwerpwedstrijd voor nieuwe 'jas' elektriciteitshuisjes levert drie winnaars op donderdag, 9 juli
3	Liesbeth List Huis van Studio Architectuur Maken biedt vrijheid aan oude kunstenaars vrijdag, 10 juli
4	Ontwerpteam voor Draka-terrein compleet na open architectenselectie dinsdag, 14 juli
5	BDG Architecten creëert nieuw dorpshart voor Wapenveld vrijdag, 10 juli

Gerelateerde nieuwsberichten

Verschillende omgevingen komen toch overeen

11 mei 2009

Andere nieuwsberichten

MoederscheimMoonen Architects draagt bij aan gebiedsontwikkeling De Glasfabriek

Vandaag, 16:03

Langs de Glaslaan in Schiedam zal met het deelplan Kaft een ensemble van meerdere appartementenblokken en royale stadswoningen verijzen.

Nieuw eenheidsbureau overgedragen aan Haagse politie

Vandaag, 14:39

Het 48.000 vierkante meter grote gebouw, dat is ontworpen door cepezed, biedt onderdak aan meer dan tweeduizend medewerkers.

Gerenoveerd en uitgebreid schoolgebouw wordt nieuw onderkomen Kromme Rijn College

Vandaag, 12:01

Voor de nieuwe vestiging van het Kromme Rijn College in Utrecht heeft EVA architecten een gebouw gerenoveerd en uitgebreid.

TU Eindhoven krijgt tijdelijke woonbuurt met 777 woningen op campus

Vandaag, 11:00

TheNewMakers, VenhoevenCS architecture+urbanism, Campolis, Soontiëns Stadsnatuur en AKOR verzorgen het ontwerp, de realisatie en de exploitatie van het project.