BlackJack: meer kwaliteit voor dezelfde prijs

22 mei 2017, 13:34

Mede-opdrachtgeverschap op de tussenschaal levert een hogere kwaliteit op voor dezelfde prijs, is de overtuiging van architect Dirk Jan van Wieringen Borski van BNB. Op Buiksloterham in Amsterdam Noord realiseerde hij samen met René de Prie van BO6 woongebouw BlackJack, dat die visie onderstreept.

“Kijk wat voor kwaliteit hier gerealiseerd is”, zegt Borski, terwijl hij een armgebaar maakt naar BlackJack en de andere projecten eromheen. “En dat op het dieptepunt van de crisis”, voegt hij er trots aan toe. Alle projecten hier in dit blok zijn ontwikkeld onder CPO of CPO-achtige constructies, waarbij Borski zelf liever spreekt van mede-opdrachtgeverschap. De betrokken architecten en ontwikkelaars zijn allemaal kleine partijen, die dicht op de gebruikers zitten. Dat is volgens hem de sleutel.

De kwaliteit die BNB en BO6 hebben gerealiseerd bij BlackJack is bij een bezoek aan het gebouw duidelijk zichtbaar. De gevels zijn volledig in glas uitgevoerd. Toch zeldzaam in de Nederlandse woningbouw. De verdiepingshoogte is overal 2.85 meter. En rondom lopen twee meter diepe balkons. De borstwering hiervan is net iets hoger dan normaal, zodat de bewoners op hun balkon uit de wind zitten. Borski: “Dat wil je toch!?”

De eenvoud van het ontwerp is bedrieglijk. Deze kwaliteit voor elkaar krijgen, is hard werken, benadrukt Borski. Zo heeft het rondom lopende balkon aan de noordzijde, bij de liftkern, de functie van vluchtroute. Dat soort slimmigheden zijn cruciaal om tot een “zuivere architectuur” te komen. Maar op het moment dat een collectief aan toekomstige bewoners in een ontwerpproces eenmaal voor bepaalde kwaliteiten gekozen heeft, kun je als architect daar ook niet zomaar meer van afwijken, legt Borski uit. Want deze opdrachtgevers komen er te wonen. Een traditionele ontwikkelaar zit er heel anders in.

Geen woning hetzelfde
Bij de start van het ontwerpproces hadden BNB en BO6 voor BlackJack een concept gepresenteerd, waarin iedere verdieping in zes traveeën werd opgedeeld en de toekomstige bewoners de mogelijkheid werd gegeven om zelf de grootte van hun woning te bepalen: een travee, twee traveeën of zelfs drie traveeën. Dit concept werd door het gevormde collectief van toekomstige bewoners direct omarmd. Voor een grote diversiteit aan mensen bood het de mogelijkheid om hun ideale woning samen te stellen.

Uit de 54 beschikbare traveeën ontstonden 33 appartementen, waarvan er niet eentje hetzelfde is. Op een van de verdiepingen is een woning met galerie te vinden. Op een andere verdieping een woning met praktijkruimte voor een psycholoog. Op weer een andere verdieping is een woning voorzien van twee extra kamers die ook als Bed & Breakfast verhuurd kunnen worden en daarvoor voorzien zijn van eigen voordeuren.

Het dak van de woontoren heeft een helling naar het zuiden gekregen om de PV-cellen erop optimaal van daglicht te voorzien. Onder het schuine dak konden voor de penthouses kleine extra verdiepingen gemaakt worden van 50 m². De grootte van de appartementen in BlackJack varieert zo van 47 m² (voor een enkele travee) tot 200 m² voor een penthouse van drie traveeën plus extra verdieping.

In de praktijk bleken de bewoners het lastig te vinden om vanuit de travee(ën) tot een woningplattegronden te komen. Daarom hebben BNB en B06 samen met iedere bewoner een basisplattegrond uitgewerkt. Zo konden ze er ook voor zorgen dat het interieur goed zou aansluiten op het aangeboden leidingwerk.

De verdere uitwerking van de woningen was voor rekening van de bewoners zelf. Bij zeven woningen kregen de architecten de opdracht om ook het interieur te ontwerpen. De andere bewoners hebben dit met andere architecten opgepakt of helemaal zelf gedaan. Die diversiteit hoor bij een gebouw als dit, vindt Borski.

Kolommenstructuur
Binnen het gekozen concept was afgesproken dat binnen iedere travee een bewoner recht had op zijn eigen voordeur en eigen meterkast. Hierdoor zijn er uiteindelijk meer leidingkokers in het gebouw gerealiseerd dan wanneer de woningen voorgedefinieerd waren geweest. Dat is misschien niet het meest kostenefficiënt, realiseert Borski zich, maar dit was nu eenmaal de kwaliteit waar het collectief voor gekozen had en houdt het gebouw enorm flexibel. Door voor iedere travee mogelijke plattegronden uit te werken, konden BNB en BO6 de beste plek voor de leidingkokers afleiden.

De draagconstructie van de woontoren is, voor maximale flexibiliteit, uitgevoerd zonder dragende wanden tussen de woningen. Het is een grid van kolommen, waarbij de liftkern voor de stabiliteit zorgt.

Met een dergelijke diversiteit aan woningen kon niet volstaan worden met een uniforme gevel. Daarom hebben de architecten een gevelsysteem ontworpen, waarin de bewoners zelf de plek van de aluminium stijlen konden bepalen. Om iedere kamers toegang te geven tot de balkons was daarbij wel voor ieder geveldeel standaard een verdiepingshoge schuifpui voorzien.

Publieke plint
De publieke ruimtes van de woontoren – entreehal, liftkern en overlopen – hebben BNB en BO6 een hotelachtige uitstraling gegeven. De brievenbussen in de entreehal zijn opgenomen in een grote tafel, zodat de bewoners er eenvoudig hun tassen op kunnen zetten. De overlopen op de verdiepingen zijn relatief donker gehouden, maar voorzien van lijnverlichting langs de wanden. De overlopen lopen in een U rond de liftkern en eindigen aan beide zijden aan de glazen gevel. “Zodat je altijd weet waar je bent.” De lift is, op het noorden, ook nog eens voorzien van een glazen wand. Borski herhaalt: “Dat wil je toch!?”

In Buiksloterham staat BlackJack op de hoek waar de wijkontsluitingsweg een grote watergang kruist. Daarbij is de kade voor het gebouw vrijgemaakt van autoverkeer. Vanwege zijn ligging aan deze kade, die ook nog eens op het zuiden ligt, is deze hoek de ideale plek voor een café/restaurant, dat er inmiddels is gevestigd.

Op de begane grond is, naast het café/restaurant, nog ruimte voor kantoren. De eerste verdieping en een bijgebouw zijn ingericht als hotel.

Bredere rol voor de architect
Mede-opdrachtgeverschap vraagt van de architect een bredere rol. Borski zelf heeft hiervan genoten, maar realiseert zich ook dat niet iedere architect de nauwe samenwerking met bewoners ligt. De verdiensten van de architect, de laatste jaren een veelvuldig besproken onderwerp, konden in het geval van BlackJack afgestemd worden op die uitgebreidere rol.

“Als architecten hebben wij hier ook het bouwmanagement gedaan en de uiteindelijke verkoop van de woningen”, vertelt Borski. Het deel van het bouwbudget dat normaal gesproken naar die partijen gaat, kon hier bij het honorarium van de architecten opgeteld worden. Rijk wordt hij er niet van, benadrukt Borski, want het zijn ook zeer intensieve processen. “Maar het was wel een keer een niet-uitgeknepen honorarium.”

De bouwprijs van het gerealiseerde woongebouw is volgens Borski niet hoger dan een traditioneel ontwikkeld gebouw. De kwaliteit is echter wel een stuk hoger. “Iedere ontwikkelaar zal zeggen dat deze kwaliteit niet uit kan”, vertelt Borski. “Maar dat kan het dus wel!”

De kracht van mede-opdrachtgeverschap
Borski vertelt over de aanbesteding van twee lange spoorlijnen in Duitsland. De HSL van Hamburg naar Berlijn werd in zijn geheel aanbesteed en werd niet alleen veel duurder dan oorspronkelijk begroot, maar was ook veel later af. De HSL van Franfurt naar Keulen werd in kleine delen aanbesteed en was binnen budget en op tijd af. Hoe kan dat? “Betrokkenheid”, noemt Borski als eerste. “Maar ook risicospreiding. En kleine projecten kunnen synchroon opgestart worden, waardoor het geheel sneller klaar is.”

Met het voorbeeld wil Borski zeggen: de traditionele manier van gebouwen en gebieden ontwikkelen is die spoorlijn in een keer aanbesteden. Omdat het duurder is, moet er beknibbeld worden op de kwaliteit. Bovendien gaat de schaal ten koste van de precisie en wordt de gebruiker op grotere afstand geplaatst.

Borski is ervan overtuigd dat Nederlandse steden gebaat zijn bij meer ontwikkelingen op wat hij de tussenschaal noemt: projecten van 30-60 woningen. Tussen de bouw van de individuele woning en grote projecten, zit nog een andere schaal, benadrukt hij. In die tussenschaal kunnen kleine ontwikkelaars en kleinere architectenbureaus samen met bouwgroepen aan de slag. Als CPO of in een andere vorm van mede-opdrachtgeverschap. Het resultaat is hetzelfde als met die aanbesteding van de spoorlijn in delen: meer kwaliteit voor hetzelfde geld.

Het steekt Borski dat, nu de woningmarkt is aangetrokken, de gemeente Amsterdam de ruimte voor ontwikkelingen op de tussenschaal weer heeft verkleind. “Op het hoogtepunt van de crisis, toen niemand wat wilde bouwen, deden nieuwe partijen zoals wij dat hier namelijk wél!”

BlackJack maakt deel uit van een groot blok met een verzameling aan CPO(-achtige) projecten. “De bij dit gebied betrokken bureaus hebben hier heel veel kennis opgebouwd met het bouwen op de tussenschaal. Wordt dit nu zomaar weggegooid?” En: “De tenders halen alle innovatie eruit, want de uitvraag is al bepaald.” Een open start van het ontwerpproces vanuit de wensen van de bewoners is wat Borski betreft veel beter. “We moeten de bewoners centraal blijven stellen.”

BlackJack was genomineerd voor de NEPROM-prijs en ontving bij de uitreiking van het BNA Beste Gebouw van het Jaar 2017 samen met het naastgelegen Patch 22 een eervolle vermelding.

Trefwoorden

bo6 architecten cpo woningbouw amsterdam buiksloterham bnb architecten

1	The Pulse of Amsterdam op de Zuidas officieel opgeleverd vrijdag, 15 november
2	Rijnboutt presenteert masterplan derde fase vernieuwing Centrum Schalkwijk donderdag, 14 november
3	Realisatie omvangrijk houten gebouw van Nudus voor Havenbedrijf Rotterdam stap dichterbij woensdag, 20 november
4	Team onder leiding van KAAN Architecten ontwerpt geavanceerd onderzoeksgebouw in Lausanne maandag, 18 november
5	48 grondgebonden woningen op bosrijke locatie Almere Duin vrijdag, 15 november

Gerelateerde nieuwsberichten

XOOMlab ontwikkelt en ontwerpt woongebouw High End op Buiksloterham

15 november 2022

Houten appartementengebouw zet kleurig accent in Buiksloterham

7 juni 2023

Dank voor het compliment, maar wij van XOOMlab willen geen sterarchitect zijn

24 april 2019

I.M. René de Prie 1960-2024

11 juni

'Geef ons als Rotterdamse Stadsbouwgroepen toegang tot bouwgrond!'

7 juni 2021

Amsterdamse Nieuwbouwprijs voor project Steenhuis Bukman

8 november 2017

Ruimtelijk wonen rond een vide

21 november 2017

PUUUR BSH: architect als bouwmeester

20 juli 2017

Bouw demontabel woongebouw Buiksloterham gestart

7 juni 2018

Architect CPO Kavel 21 Buiksloterham gekozen

9 juli 2012

Verslag tweede dag Het Grote Woningbouwcongres

16 februari 2015

Naar de huisarts of fysio in een oude kerk

18 februari 2016

Intensief bedrijvengebouw in Amsterdam

26 maart 2009

Congres: voorbij de traditionele woontoren en de pure CPO

30 januari 2015

'Collectief zakelijk' gebouw IJburg opgeleverd

14 april 2010

Multifunctioneel gebouw erbij voor Buiksloterham

21 december 2018

Eerste woningen drijvende wijk Schoonschip ingevaren

21 december 2018

Arcam toont collectieve architectuur toen en nu

8 januari 2019

'Drie-generatiehuis' voor één familie in Buiksloterham

29 januari 2019

Nieuw multifunctioneel gebouw voor Buiksloterham

1 augustus 2019

Mei architects ontwerpt kantoorcomplex Buiksloterham

27 september 2019

Video: de architect als ontwikkelaar

27 september 2019

Woning met 'aaibare' damwandgevel

5 november 2019

Amsterdam wil vijfduizend extra woningen in Buiksloterham

17 december 2019

Woongebouw met 'buitenkamers' in Amsterdam-Noord

10 juni 2020

Woningen met fiscaal aftrekbare werkruimte in gebouw The Doors

16 juni 2020

Olaf Gipser Architects presenteert opgeleverd woongebouw Stories

28 oktober 2021

Amsterdam tendert multifunctioneel project Buiksloterham

6 april 2022

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Sereen toevluchtsoord hoog boven de stedelijke drukte

Gisteren, 14:23

i29 ontwierp het interieur voor een appartement op de negentiende verdieping van een gebouw op de Amsterdamse Zuidas.

Vijf architectenteams kanshebber bij Huis voor Autisme in Elsene

Gisteren, 12:55

In de voormalige kazerne van de Koninklijke Rijkswachtschool van Elsene moet een centrum voor mensen met Autismespectrumstoornis (ASS) en hun naasten een plek krijgen.

Realisatie omvangrijk houten gebouw van Nudus voor Havenbedrijf Rotterdam stap dichterbij

Gisteren, 12:01

Havenbedrijf Rotterdam heeft de bouwvergunning aangevraagd voor een nieuwe, omvangrijke bedrijfsfaciliteit op de locatie Eemhavenweg. Nudus is verantwoordelijk voor de architectuur en het interieurontwerp.

Museum Kruithuis ’s-Hertogenbosch officieel geopend na zorgvuldige transformatie

19 november, 5:53

Het ontwerp van architectenbureau BiermanHenket betrof niet alleen behoud van belangrijk erfgoed, maar ook verduurzaming en inpassing van een nieuwe functie, met respect voor de monumentale waarde.

Woonbond stapt uit overleg over huren in sociale sector

Gisteren, 16:08

Volgens de belangenorganisatie voor huurders blijft het kabinet koersen op een torenhoge huurstijging. Dat is voor de bond onacceptabel.

Ruim 3.000 huurwoningen minder op de markt

Gisteren, 09:35

Sinds de introductie van de Wet betaalbare huur deze zomer zijn per saldo meer dan 3.000 huurwoningen van de markt verdwenen. Met name het aanbod van duurdere huurwoningen is afgenomen.