THEMA: TRANSFORMATIE EN RENOVATIE

Sylvia Pijnenborg: “Slopen kan altijd nog”

12 maart 2013, 15:10

Projectontwikkelaar Sylvia Pijnenborg stond aan de basis van de transformatie van de Cabellero Fabriek in Den Haag en werd afgelopen najaar uitgeroepen tot vastgoedvrouw van het jaar. Een interview.

Tekst Jaap Huisman

Ze is een kleurrijk persoon tussen het gebruikelijke Provadabehang van grijze en blauwzwarte pakken. De excel-sheet met de cijfertjes moet zeker te weten kloppen, maar dat is niet de eerste drijfveer in haar werk als herbestemmer van oude gebouwen. Door de cijfertjes en door het verval heenkijken, op zoek naar datgene wat haar raakt in een gebouw. Kijken of ze dat samen met anderen weer naar voren kan halen. Dat is wat ze doet. Vorig jaar werd Sylvia Pijnenborg benoemd tot vastgoedvrouw van het jaar. ‘Het herbestemmen van monumentale gebouwen zit haar in de genen’, schreef de jury van Dutch Women In Real Estate.

Sylvia Pijnenborg studeerde architectuur maar merkte dat ze de gedrevenheid miste om het vak daadwerkelijk uit te oefenen. Er zijn architecten, zegt ze, die radicaal en compromisloos hun ontwerp willen doorvoeren. Die tot op het detail doortekenen. “Dat mis ik.” Maar haar studie komt haar wel van pas bij het specialisme dat ze sinds enkele jaren bedrijft: panden beoordelen op hun mogelijkheden tot herbestemming. Dat doet ze vanuit haar eigen bedrijf,
Bouwingebouw, veelal in opdracht van BOEi. “Mijn passie zit meer in het samenbrengen van partijen, in het zoeken van een goede functie en kloppende exploitatie, zodat een gebouw weer tijden mee kan.”

Dat vraagt soms om geduld, eindeloos geduld, want niet elke voormalige fabriek laat zich direct hergebruiken. Snelle successen zijn er weinig in de wereld van de herbestemming. Alhoewel de herbestemming van de Zeepfabriek in Amersfoort binnen drie jaar is gelukt. Soms haakt op het laatste moment een potentiële huurder af, zoals ze ondervond bij de Timmerfabriek op het Scheldeterrein in Vlissingen. “Het lukte niet om de financiering voor de herbestemming voor Omroep Zeeland rond te krijgen. Nu exploiteert BOEi het gebouw voor evenementen, bijeenkomsten en dancefeesten.” Enige flexibiliteit kan een herbestemmer als Pijnenborg behulpzaam zijn.

Niet te snel slopen
Bij toeval is ze het herbestemmingsvak ingerold. Toen ze nog in dienst was van de gemeente Den Haag, kreeg ze de kans een nieuwe bestemming voor de voormalige Caballero Fabriek te bedenken. De gemeente had toen nog, zo rond 2004, grootse plannen met het bedrijventerrein De Binckhorst. Er lag een wervend plan van Rem Koolhaas. Uiteindelijk is dat in 2011 in een la verdwenen, desondanks werd de Caballero Fabriek herontwikkeld als verzamelgebouw voor de creatieve industrie.

“Ik heb een voorliefde voor cultureel erfgoed, oude industriële complexen, complexen met karakter. Sloop, ook van nieuwere gebouwen, lijkt soms makkelijk, maar is vanwege een monumentenstatus niet altijd mogelijk en de vraag is op veel plekken wat je dan gaat doen met de locatie. Ook moet je ervoor waken niet te snel te slopen. Het bij elkaar krijgen van de benodigde financiering kan een flinke tijd duren. Slopen kan altijd nog. Soms mag je een oud pand laten vervallen, vind ik. Verval kan ook mooi zijn. Maar het moet wel een bewuste keuze zijn. Niet alles kan behouden worden.”

Die keuze wordt niet altijd gemaakt als het object in handen is van een particulier die er veel te veel geld voor vraagt. “Er staat weliswaar een bord ‘Te Koop’ bij, maar je zou er evengoed ‘Te Sloop’ bij kunnen zetten, als je ziet in welke erbarmelijke staat panden zich soms bevinden. Dat geldt zowel voor kantoren uit de jaren ’80 die uitstralen dat ze zelf eigenlijk ook verwachten dat ze nooit meer gebruikt zullen worden als voor kerken of objecten waarvan de eigenaren denken dat de grond zonder gebouw meer opbrengt.”

Gebruikers centraal
De Caballero Fabriek luidde een nieuwe fase in op het gebied van herbestemming. “Veel vergelijkbaars was er niet; je had de Van Nellefabriek in Rotterdam en de Westergasfabriek in Amsterdam. TCN van Rudy Stroink was net begonnen met een distributiecentrum bij Hollands Spoor.”

Waar ze op let als een gebouw op de markt komt? “Op de ligging uiteraard, de bereikbaarheid en de omgeving, de ruimtelijkheid. Heeft het gebouw bijvoorbeeld daglicht? De boekwaarde is natuurlijk van belang, net als de eigendomsverhoudingen. Soms is de gemeente eigenaar, soms het Rijk, of bij de kerken en kloosters de parochie of de protestantse gemeente. Erfgoed is specifiek vastgoed, waarvoor geen draaiboek bestaat dat maakt het vak zo boeiend en afwisselend.”

Een geslaagde herbestemming staat of valt met een goede huurder/gebruiker. Het gemaal in Lijnden (Haarlemmermeer) kan nog zo monumentaal en prachtig zijn, en de ligging onder de rook van Schiphol perfect, als de horecaondernemer die Pijnenborg op het oog heeft, afhaakt, kan toch leegstand het gevolg zijn. Hopelijk tijdelijk. Zo’n historisch pand spreekt tot de verbeelding, maar dat geldt niet voor al het vastgoed dat ze onder handen neemt.

“Ik was daardoor best sceptisch over de herbestemming voor Labs 55, een voormalige technische school in het Haagse Laakhavenkwartier. Typisch zo’n anoniem gebouw uit de jaren tachtig. Ook daarvoor hadden we een concept voor bedrijfsverzamelgebouw uitgewerkt. Gericht op een meer ambachtelijke doelgroep. Ondanks de lagere huren heeft het een tijd geduurd voor de verhuur goed op gang kwam. Ik had me vergist in de eisen van deze groep op het gebied van onder andere laden en lossen en de plek was nog erger dan ik in eerste instantie gedacht had. Inmiddels is het gelukkig een en al bedrijvigheid in de oude lokalen.”

Ook een lastig object is het vroegere luchthavengebouw en stationsgebouw op Ypenburg, in de jaren twintig ontworpen door Brinkman & Van der Vlugt. “Je moest er doorheen kijken. Er was zowel binnen als buiten zoveel aan vertimmerd. Het was buiten als het ware ingepakt door buxushagen.” Er is nog geen nieuwe huurder voor gevonden, maar dat zal niet lang meer duren. Het gebouw is inmiddels gestript, buiten volledig gerestaureerd en het groen gesnoeid en weggehaald.

“Wel jammer dat het prachtige gebouw verscholen aan de rand van Ypenburg op een bedrijventerrein ligt en dat stedenbouwers het geen onderdeel van de wijk hebben laten worden. Hoewel het zich leent voor horeca, ligt het nu te decentraal.”

Houding
Herbestemming is actueel, is hot, in een periode dat vastgoed zijn diepste crisis sinds tijden doormaakt. Per week komen er meer lege kantoren vrij, vaak op bedrijventerreinen die als geheel als afgeschreven beschouwd moeten worden. Zie daar maar een gebruiker voor te vinden. Pijnenborg heeft het af en toe wel gehad met de hype en de manier waarop iedereen zich nu op herbestemmen stort. Herbestemmen begint bij de houding van de eigenaar. Het is geen snelle manier om geld te verdienen en de rendementen zijn vaak lager.

Ook vindt ze het onbegrijpelijk dat het nieuwe adagium ‘luisteren naar de huurder’ is. Geen bijeenkomst gaat voorbij of dat wordt als ‘heilige graal’ aangedragen. “Het gaat om een wezenlijk andere houding, met alleen klantgerichtheid kom je er niet. Als iedereen dat voor de toekomst onthoudt en nooit meer anders handelt, wordt het een andere vastgoedwereld. Het zou jammer zijn als het ooit weer mogelijk wordt om op dezelfde manier als jaren gebeurd is snel geld te verdienen. Dat komt de kwaliteit van de gebouwde omgeving, al dan niet monumentaal, niet te goede.”

Voor de kerken en kloosters die Pijnenborg sinds kort voor BOEi onder haar hoede heeft, dient zich een soortgelijke overvloed aan. Parochies fuseren, kerken komen leeg te staan. Het is de kunst om daar een functie voor te vinden. Het kan niet anders of een deel ervan wacht de sloophamer.

Lange adem
Veel krenten uit de pap zijn inmiddels herbestemd. Het mooiste industrieel erfgoed, zoals de Badkuipenfabriek in Ulft, draait verder. Er is misschien nog een vergelijkbare parel: het Hembrugterrein aan het Noordzeekanaal. “Daar moet ook een keuze gemaakt worden: welk deel bewaar je, waar investeer je en welk gebouw schrijf je voorlopig af.”

Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met het Nationaal Programma Herbestemming en is opgenomen in het eerste e-magazine dat het Nationaal Programma Herbestemming heeft uitgegeven:
www.herbestemming.nu

Trefwoorden

sylvia pijnenborg caballero fabriek transformatie boei bouwingebouw

1	Amerikaans bureau maakt ontwerp Rijnhavenpark vrijdag, 26 februari
2	Kunstmuseum Den Haag: een gedroomd museum, bijgeschaafd door de gemeente vrijdag, 26 februari
3	De ultieme stagiair dinsdag, 02 maart
4	KettingHuls realiseert woongebouw op boerenerf in Oosterwold maandag, 01 maart
5	Vossius Gymnasium verbouwd door Marlies Rohmer met passend antwoord dinsdag, 02 maart

Gerelateerde nieuwsberichten

Architectenweb houdt Het Grote Transformatiecongres

‘Meer aandacht voor cultuurhistorie lege kantoren’

Publicatie onderzoek naar waarde erfgoed

Rotterdam werkt kwart lege kantoorruimte weg

'Mismatch' tussen lege kantoren Rotterdam en zzp'ers

Het Grote Transformatiecongres is uitverkocht

Het Grote Transformatiecongres groot succes

'Nederland bouwt lukraak kantoren'

Geen verplichte afwaardering lege kantoren

Kabinet vermindert kantoorruimte met een derde

200 herbestemmingprojecten beschreven

Rijksbouwmeester: Nederland is uitgebouwd

'Leegstaande gebouwen naar gemeente'

Leegstaande Amsterdamse kantoren snel gevuld

Leegstand kantoren verder opgelopen

Onderhoud aan grote kerken in gevaar

Kerk steeds vaker vergader- of borrelplek

Lunchsessie co-creatie op Hembrugterrein

Woningen in leegstaande Thorbecketoren

RvS: Rotterdamsebaan mag worden aangelegd

Zuiderziekenhuis gered en getransformeerd tot woonwijk

Reeks over bottom-up in transformatiegebieden

Studentenhuisvesting bij Holland Spoor geopend

Verffabriek getransformeerd tot Capriole Café

Bert Dirrix: context belangrijk bij transformatie

Bouwstart ‘Huis voor de Europese Geschiedenis’

Nieuwe functies in Mechelse Den Dok

Themaperiode ‘Transformatie’ van start

Grondige aanpassing voor monumentaal landhuis

Oomen: ‘verkort proces levert soms meer op’

Ontbijten over transformatie kantoren en gebieden

Andere nieuwsberichten

Floradôme is nieuw kantoorgebouw voor kwekerscoöperatie

Gisteren, 16:08

Paul de Ruiter Architects renoveerde voor Royal FloraHolland het bestaande kantoor en voegde een ronde uitbouw toe; het nieuwe Floradôme is duurzaam, flexibel, ‘groen’ en optimaal geventileerd.

Appartementengebouw als sculptuur aan Veluwse bosrand

Gisteren, 12:48

In de nieuwe wijk Simon Stevin in Ede, op de grens van stad en natuur, is appartementengebouw De Parkwachter naar ontwerp van MIX architectuur opgeleverd.

Een interieur met vrijheid tussen de regels

Gisteren, 11:01

Voor het kantoorinterieur van beveiligingsbedrijf Workrate heeft Beyond Space een gridconstructie ontworpen, die binnen een rigide regelmaat een grote flexibiliteit in gebruik biedt.

Een Dordtse woning strekt zich door een voormalige zeilmakerij

2 maart, 5:49

Architect Olivier van den Hoven heeft het historische pand getransformeerd naar een woning met lange doorzichten en tegelijkertijd verschillende sferen.

'Na corona verdwijnt een derde van non-foodwinkels'

Gisteren, 10:20

Dat voorspelt de Retailagenda op basis van onderzoek onder consumenten, winkeliers, vastgoedeigenaren en gemeenten.

'Minder kantoren verkocht of verhuurd in crisisjaar 2020'

Gisteren, 09:52

Vooral grote bedrijven stelden beslissingen over huisvesting uit, melden onderzoekers van vastgoedadviseur Dynamis.

'Woning van het gas halen kost gemiddeld 40.000 euro'

2 maart, 11:31

Meer dan de helft van die investering is volgens het EIB niet terug te verdienen met besparingen op de energierekening en is dus onrendabel.

'Vorig jaar voor 7,8 miljard in Nederlandse woningen belegd'

2 maart, 9:35

Crisisjaar 2020 is een recordjaar als het gaat om investeringen in Nederlands woningen, meldt vastgoedadviseur CBRE.

Start aanvraagtermijn op ontwikkeling gerichte SLIM-subsidie

1 maart, 3:45

Via de SLIM-subsidie stelt het ministerie van SZW geld beschikbaar voor initiatieven in het mkb die zijn gericht op leren en ontwikkelen in de organisatie.