Nieuw Crooswijk in balans door mix van gerenoveerde en nieu
20 juli 2016
Vlak na de millenniumwisseling constateerde de gemeente Rotterdam dat veel gezinnen de stad uittrokken naar woningen in onder andere Barendrecht en Nesselande. Er was een sterke behoefte aan grondgebonden gezinswoningen met een tuin binnen de ring, maar deze waren schaars. Tegelijkertijd stond woningcorporatie Woonstad (voorheen WBR) voor de vraag wat te doen met de kwalitatief slechte woningen in Crooswijk. De antwoorden op deze vragen kwamen samen in een nieuw stedenbouwkundig plan voor deze wijk. Hierbij is een zorgvuldige afweging gemaakt tussen sloop-nieuwbouw en renovatie.
Proper Stok ontwikkelaars (inmiddels Heijmans Vastgoed) en ERA Contour hebben toentertijd samen met Woonstad de herstructurering van de wijk Crooswijk ter hand genomen. Job van Zomeren, directeur ontwikkeling bij ERA Contour, legt zijn rol in de herstructurering uit: “Onze rol is tweeledig: aan de ene kant vormen wij samen met Heijmans een ontwikkelcombinatie en aan de andere kant bouwen wij ook.” Chakir Ahaloui, projectontwikkelaar bij Heijmans Vastgoed, vult aan: “Ontwikkelen doe je samen. Zo hebben we ook plannen samen met toekomstige bewoners vormgegeven. Inmiddels zijn we met zijn allen, ERA Contour, gemeente Rotterdam en Woonstad, gekomen tot een mix van sloop-nieuwbouw en renovatie.”
Het grootste deel van de woningen in Crooswijk wordt vervangen. “Dat was echt nodig, omdat de oorspronkelijke woningen van een zeer laag kwaliteitsniveau waren”, meent Ahaloui. “Er waren veel funderingsproblemen in de wijk. Het verbeteren van de kwaliteit van de woningen was de belangrijkste reden om over te gaan tot sloop”, licht Ahaloui toe. Toch is een deel van de woningen behouden gebleven. “Simpel gezegd waren die woningen kwalitatief veel beter dan de woningen die gesloopt zijn”, legt Ahaloui uit. “Woonstad heeft in het verleden al veel in die woningen geïnvesteerd. De renovatie neemt Woonstad dan ook grotendeels voor haar rekening. Zij hebben de woningen opgewaardeerd naar een beter niveau zodat ze de komende jaren verder verhuurd kunnen worden. Wij hebben ook een bestaand gebouw in de wijk gerevitaliseerd, zodat het qua beeld past bij het nieuwbouwgedeelte”, vertelt Ahaloui.
Stedenbouwkundige ambitie
Ook aan de stedenbouwkundige opzet van de wijk moest iets veranderen. “Het was een hele introverte wijk, terwijl er heel veel mooie kwaliteitskenmerken in de wijk aanwezig zijn”, vertelt Van Zomeren. “Zo is er een aantal hele mooie lanen, maar daar ervaarde je niets van op het moment dat je in de wijk was. De straten waren heel erg versteend, er was geen ruimte voor groen en er stonden overal auto’s. Er was dus sterk behoefte aan het veranderen van de stedenbouwkundige structuur om de kwaliteiten van de wijk te kunnen ervaren”, stelt Van Zomeren.
De stedenbouwkundige ambitie was dus heel duidelijk. “We moesten een levensloopbestendige wijk ontwikkelen met een hoge differentiatie aan woningen”, meent Van Zomeren. “Een wijk voor gezinnen, senioren en starters, zodat de eenzijdigheid van de wijk veranderde. Om de stad Rotterdam op lange termijn goed te houden, moet je zorgen dat gezinnen zich ook binnen de ring kunnen vestigen. Die plekken waren schaars in Rotterdam. Nieuw Crooswijk ligt op tien minuten fietsen van de Bijenkorf, aan de Rotte en op loopafstand van de Kralingse Plas. Het is dus een ideale plek voor gezinnen. Dat blijkt ook wel uit de vele gezinnen die er nu willen komen wonen”, aldus Van Zomeren.
Knipoog naar de oorspronkelijke architectuur
Eén van de stedenbouwkundige randvoorwaarden die aan de wijk is gesteld, is de baksteenarchitectuur. Ahaloui zegt hierover: “Crooswijk was een vooroorlogse wijk die zich kenmerkt door een bepaalde baksteenarchitectuur. Die komt heel duidelijk naar voren in de nieuwbouwplannen voor de wijk en in de woningen die wij reeds gerealiseerd hebben. Ieder huis en appartement is duidelijk te herkennen aan bepaalde detailleringen, erkers, speciale bolstenen en verschillende metselwerkverbanden. Deze zaken zijn al in een vroeg stadium vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan en waren een belangrijke randvoorwaarde voor de nieuwbouw.”
Een duidelijk adres aan de straat stond centraal in het plan. “In de omliggende wijken zie je dit ook”, meent Van Zomeren. “Daar moet je wel even naar zoeken, maar het is er wel. Dat hebben we terug willen brengen. Dus we hebben heel bewust gekozen voor niet een enorm moderne wijk.” Het karakter van een vooroorlogse wijk is hiermee behouden. Ahaloui vult aan: “Ondanks de traditionele uitstraling zijn de woningen wel eigentijds.”
Prettige binnen- en buitenwereld
Om meer privégebieden in de wijk toe te voegen, is gewerkt met gesloten bouwblokken die je in 19e-eeuwse bebouwing veel ziet. “Die oude gesloten bouwblokken uit de 19e eeuw functioneren nog steeds heel goed”, vindt Van Zomeren. “Door die gesloten bouwblokken ontstaat een mooie scheiding tussen de buitenwereld en een hele prettige en rustige binnenwereld waar kinderen in een veilige omgeving kunnen spelen. Een groot deel van de parkeergelegenheid hebben we ook binnen de bouwblokken kunnen oplossen, zodat de straten niet overbelast zijn”, aldus Van Zomeren. De buitenwereld van de wijk wilden ze met het nieuwe plan ook herwaarderen. “Er is de nodige aandacht en zorg besteed aan de openbare ruimte”, vertelt Ahaloui. “De openbare ruimte is net zo belangrijk als de woningen zelf. Mensen wonen, werken en leven in die ruimte. We wilden een moderne stadse wijk creëren en daarom is er een mooie openbare inrichting gerealiseerd. Je zult geen nauwe, ondoordringbare straatjes meer zien.”
Een stad is altijd in beweging
“Wat nu wordt gerenoveerd, past op een natuurlijke manier in de wijk”, vindt Ahaloui. “De mix van bestaand en nieuw is goed in balans. Het is een mooi geheel. Een stad of een wijk vormt zich in de loop der tijd op een organische manier. Wij hebben nu wat toegevoegd, maar de stad zal altijd in beweging blijven. Dat is ook een gegeven van een stad vind ik. Een stad is nooit af”, meent Ahaloui. “Het enthousiasme onder de huidige bewoners is heel hoog”, merkt Van Zomeren. “Dat merk je ook aan de verkoop van de volgende fases, want die verkopen hartstikke goed. Dat heeft natuurlijk alles te maken met het enthousiasme van de huidige bewoners”, denkt Van Zomeren. “Het is een heel divers plan”, vult Ahaloui aan. “Je kunt als bewoner je huis niet alleen herkennen aan het huisnummer, maar ook aan een bepaalde baksteenkleur of erker. Dat maakt bewoners trots”, sluit Ahaloui af.
Nieuw Crooswijk, Rotterdam
Opdrachtgever/ontwikkelaar:
OntwikkelingsCombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC), een samenwerking tussen Heijmans Vastgoed en ERA Contour
Woningcorporatie:
Woonstad, Rotterdam
Aannemer:
ERA Contour, Zoetermeer
Landschapsarchitect:
West 8, Rotterdam
Architecten:
Brink architectuur, Rotterdam - JSA Architecten, Rotterdam -
De Zwarte Hond, Rotterdam - Geurst & Schulze architecten, Den Haag - NL architecten, Amsterdam - Drost + van Veen, Rotterdam i.s.m. dessinontwerper Rita Verhoeven
Gevelbakstenen:
Valencia handvorm waalformaat, Valencia vorm- en bolletjesstenen, Bologna handvorm waalformaat, Bologna vorm- en bolletjesstenen - Wienerberger Nuance
Oplevering:
2018