De financiële waarde

Waar we in Nederland centraal gelegen, oude bebouwing het hoogst waarderen, ook financieel, wordt in Japan centraal gelegen, nieuwe bebouwing het hoogst gewaardeerd. Zo bezien is de financiële waarde van bebouwing sterk cultureel bepaald.

In Japan wordt heel anders met bestaande gebouwen omgegaan dan in Nederland. In het onderzoek Re-Thinking Re-Use vergelijkt HOH Architecten de benaderingen van beide landen met elkaar. Een aantal lessen uit dit onderzoek deelt het bureau in een serie columns.

Dat de financiële waarde van producten niet vaststaat, dat bewijzen de aandelenmarkten dagelijks. Het lijkt alsof alleen de dagkoers telt. Door deze onvoorspelbaarheid lijken we de financiële markt bijna menselijke eigenschappen toe te kennen: ‘Wall Street vecht terug na zware week vol tegenslagen.’

Daarnaast is de financiële waarde ook nog eens heel erg afhankelijk van de context, is deze sterk cultureel bepaald. Dezelfde tas, kast of woning vertegenwoordigt een andere waarde in verschillende culturen. Een tweedehands Louis Vuitton-tas kost in Tokio bijvoorbeeld ¥100.000 (€650), terwijl dezelfde tas in Nederland met €1.200 (¥188.000) bijna het dubbele oplevert. In Japan daalt de waarde van mode-items namelijk dramatisch op het moment dat er een nieuwe collectie uitkomt. Met maar één tas als bagage heb je je vlucht van Narita naar Schiphol er al uit.

En de verschillen worden nog extremer als we kijken naar de huizenmarkt. In Nederland zien we een woning als investering: elk jaar wordt het meer waard, van eigenaar op eigenaar, van hergebruik op hergebruik. In Japan daalt de waarde juist vanaf de aankoop. Na dertig jaar is de woning financieel afgeschreven, mede door continu veranderende regelgeving rond aardbevingsbestendigheid.

Dat verschil beïnvloedt de stad als geheel. Waarin investeren we? Wat behouden of hergebruiken we? In Amsterdam stijgt de waarde richting het centrum.

Binnen de grachtengordel kost een vierkante meter woonruimte gemiddeld €10.000. Vijftien minuten fietsen verderop in Osdorp is dat €3.500. Deze waardering van het centraal gelegen ‘oude’ is zichtbaar op de kaarten van woningwaarde en bouwjaren: als jaarringen van een boom, van historisch en kostbaar naar jong en betaalbaar.

Tegelijk kent het oude ook financiële én ecologische nadelen. Voor veel historische panden geldt dat het lastig is om deze te verduurzamen. Enkel glas vervangen wordt niet altijd toegestaan, en waar leg je je zonnepanelen in een beschermd stadsgezicht? Dat maakt het moeilijker om oude gebouwen aan te passen aan nieuwe normen. Op het moment dat energie-efficiëntie een grotere rol gaat spelen in de waardebepaling, moeten monumenten aangepast worden om waardevol te blijven.

Tokio is niet gegroeid vanuit het centrum naar buiten, als de jaarringen van een boom, maar als een netwerk van lijnen, als een wortelstelsel: een rizoom. De ontwikkeling van Tokio volgde namelijk de aanleg van de treinen en metro's die veelal door projectontwikkelaars werden aangelegd, waarbij vervolgens de huizen bij de stations op de knooppunten van lijnen gebouwd werden. Het is een vorm van stedenbouw gebaseerd op bereikbaarheid, en dat vertaalt zich ook in de huizenprijzen, waarbij de afstand tot een treinstation of metro een grote invloed heeft op de waarde van de woning.

Het is dus eerder locatie die de waarde van een woning bepaald, dan de woning zelf; die verliest sowieso zijn waarde, los van zijn bouwkwaliteit. Renovatie is bovendien onaantrekkelijk: de rente voor een lening voor een renovatie ligt hoger, het bedrag wat je kunt lenen is lager en de looptijd van een lening korter dan bij nieuwbouw. Op deze manier wordt hergebruik financieel ontmoedigd, wat ertoe leidt dat nieuwbouw de norm is. Wat in Tokio wel in waarde stijgt, is de grond. Investeerders richten zich daarom liever op het bezit van land dan op de kwaliteit van gebouwen. In een instabiele wereld wordt vaste grond goud waard.

Vergelijken we een woning in Amsterdam en Tokio, dan wordt het verschil duidelijk. In de historische binnenstad van Amsterdam, aan de Keizersgracht, kost een appartement van 73 m² in een 18e-eeuws pand €685.000, en wordt het historische karakter met balkenplafonds als pluspunt aangeprezen. In Tokio vinden we haar spiegelbeeld, een appartement van 72 m² in een complex uit 2015 (€1.238.000). Trots wordt daar verwezen naar de betonnen structuur: veilig en nieuw.

De ene stad prijst traditioneel gezien het oude, de andere het nieuwe. Dat zie je terug in de prijzen, maar ook in hoe we omgaan met, en investeren in, gebouwen. Allemaal bedacht vanuit een 'gezond financieel model'. Maar als we echt gezond en duurzaam willen investeren, en willen streven naar een gebouwde omgeving waarin de financiële waarde in lijn ligt met de waarde van de planeet, dan zal er een verschuiving plaats moeten vinden. Beleid zoals een CO2-belasting kan renovatie financieel aantrekkelijker maken dan sloop. Energiezuinigheid kan wel eens belangrijker worden dan een monumentale status. Deze veranderende waarden kan weer ruimtelijke gevolgen hebben; want wat we waarderen, behouden we. En wat veilig is als investering, zal langer blijven bestaan.

Re-Thinking Re-Use is een onderzoeksproject van HOH Architecten, georganiseerd door Andreea Pirvan en Jarrik Ouburg, in samenwerking met de RCE en JNACA. Het project wordt mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds voor Creatieve Industrie en Dutch Culture en is onderdeel van het culturele programma van het Nieuwe Instituut tijdens de Wereld Expo 2025 in Osaka.