ING Research: regulering middenhuur lost woningtekort niet op
15 februari 2023, 12:21
Het kabinet wil de middenhuur vanaf 1 januari 2024 reguleren door het invoeren van een woningwaarderingsstelsel, dat bovengrenzen aan de huur moet stellen. De kritiek op dit plan is dat het de woningproductie zou afremmen. ING Research stelt dat de remmende werking van deze huurregulering op termijn wel wegebt; de onderzoekers zien echter als negatief effect dat de regeling het structurele woningtekort niet oplost. In de loop der tijd neemt het totale huuraanbod af en de totale vraag naar woningen juist toe, aldus ING Research.
Het kabinetsplan om de huren in het middensegment van de vrije huurmarkt per 2024 te reguleren middels een ‘puntensysteem’ vertraagt inderdaad de uitvoering van woningbouwprojecten op korte termijn, volgens ING Research. Voor woningbouwprojecten die op dit moment al ver in de planfase zijn zullen de verwachte huuropbrengsten deels lager uitvallen dan eerder gedacht.
Beleggers zullen daarom nu al een lagere prijs willen betalen voor deze huurwoningen, terwijl de kosten voor de ontwikkelaar gelijk blijven, stellen de onderzoekers. Projectontwikkelaars zullen proberen de business case van lopende projecten opnieuw sluitend te maken, wat de doorlooptijd van de projecten vertraagd, of de projecten uitstellen danwel afblazen.
Of die vertraging optreedt, verschilt per woningbouwproject. Ze is afhankelijk van de grootte van het verschil tussen de maximale huur en eerder veronderstelde huur, van de hoogte van de betaalde grondprijs en van onderhandelingsruimte voor een lagere grondprijs als de ontwikkelaar de grond nog niet heeft gekocht.
Effect ebt weg
Hoewel regulering van de middenhuur de woningbouwproductie op korte termijn afremt, ebt dit effect op langere termijn weg, betoogt ING Research. De onderzoekers geven daarvoor een aantal redenen.
Zodra de huurregulering en de details definitief zijn, is dit een gegeven voor ontwikkelaars. Ze maken hierop hun business case kloppend door kosten te drukken, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen of minder luxe afwerking te bieden. Ook kunnen ze zich juist richten op de bouw van grotere en luxere woningen, die buiten de regulering van het middensegment vallen.
Daarnaast drukken de lagere verwachte huuropbrengsten de prijs van woningbouwgrond omlaag, stelt ING Research. “De grondwaarde is namelijk een afgeleide van de woningprijzen, en niet andersom.” De huurwaarde van woningen verandert snel, maar de aanpassing van grondprijzen kost meer tijd.
Grondeigenaren houden aanvankelijk vast aan de grondprijs die past bij de situatie zonder de huurregulering, maar om te voorkomen dat beleggers in huurwoningen afhaken, accepteren grondeigenaren uiteindelijk een lagere prijs, aldus de onderzoekers. Dit helpt dan het rendement en de interesse in nieuwbouwhuurwoningen te herstellen.
Negatieve neveneffecten
Op de lange termijn verwacht ING Research echter andere negatieve neveneffecten van het kabinetsplan. De huurregulering zal daardoor niet bijdragen aan het oplossen van het woningtekort, aldus de onderzoekers. De regeling zorgt volgens hen namelijk op lange termijn voor minder huurwoningen en een extra vraag naar woonruimte.
Particuliere verhuurders gaan volgens de onderzoekers er vaker voor kiezen hun woning te verkopen na afloop van een huurcontract. Daardoor daalt het aanbod in de vrije huursector, terwijl de koopwoningmarkt groeit. Dat betekent een kleinere keuze voor huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen woning kunnen of willen kopen.
Doordat de regeling het huren van een woning goedkoper maakt, neemt uiteindelijk de vraag naar (huur)woningen toe – bijvoorbeeld omdat jongeren sneller op zoek zullen gaan naar een zelfstandige woning, , stellen de onderzoekers. Bij gelijkblijvend aanbod vergroot dit de al bestaande disbalans tussen vraag en aanbod en vinden minder mensen een geschikte woning.
Volgens ING Research neemt de schaarste aan huurwoningen door de huurregulering op termijn dus toe. Dit resulteert bovendien in verdere huurstijgingen binnen het ongereguleerde huursegment.
Tegenover het nadeel van de toenemende vraag en het mindere aanbod aan huurwoningen staat op korte termijn wel een voordeel, zeggen de onderzoekers. Een (kleine) groep huurders in de vrije sector profiteert van lagere huren. Daarnaast wordt het koopwoningaanbod voor koopstarters vergroot.
Nieuwbouw stimuleren
“Huurregulering helpt dus niet om het woningtekort te lijf te gaan”, zegt ING. Daartoe moet volgens de bank de nieuwbouwproductie worden gestimuleerd. De onderneming stelt een zogenoemde ‘planbatenheffing’ voor: een heffing over de waardestijging van grond als de gemeente daarop bebouwing toestaat. “Dit verhoogt de baten van nieuwbouw voor gemeenten en hun bewoners, en stimuleert gemeenten zo om meer woningbouw toe te staan.”