Leon Sebregts

Winnaars en verliezers

Vandaag, 09:00

Het verleden toont ons vaak oplossingen voor problemen in het heden. Een fietstocht die mijn vriendin en ik onlangs maakten in het Gooi verschafte verhelderende inzichten over de huidige wooncrisis.

In museum Singer Laren bekeken we de kaart ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ van architect en cartograaf Carlijn Kingma. Hoewel ik het werk al eerder dit jaar zag bij Kingma’s tentoonstelling ‘Fear of falling’ in Brutus in Rotterdam, maakte de uiterst gedetailleerde tekening ook in tweede instantie veel indruk.

De kaart is het resultaat van twee jaar onderzoek, waarin Kingma en onderzoeksjournalist Thomas Bollen onder andere honderdvijftig experts interviewden, en acht maanden zeer geconcentreerd tekenen met een Rotring Rapidograph pen. Kingma’s kaarten doen enigszins denken aan de ruïnefantasieën en imaginaire kerkers van de Italiaanse architect en kunstenaar Piranesi of aan Eschers onmogelijke ruimtelijke structuren. Maar anders dan de fictieve werelden van Piranesi en Escher blijft Kingma dicht bij de werkelijkheid. Met ragfijne lijntjes brengt ze de belangrijkste spelers en mechanismen achter de huidige wooncrisis in beeld.

Vrijwel iedere vierkante centimeter op de kaart vertelt een verhaal, maar belangrijker zijn de ontelbare raderen, katrollen, buizen, bruggen, trappen en liften die de verschillende tafereeltjes verbinden. Met deze (geld)stromen laat Kingma (op schaal!) zien dat de grondwettelijke taak om huisvesting te organiseren de laatste decennia door politieke en economische keuzes is verworden tot een spel van winnaars en verliezers.

De huidige woonproblematiek is slechts een ‘crisis’ voor een deel van de bevolking: huurders op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning die hun heil moeten zoeken in de private sector en starters die vanwege de hoge prijzen of het woningtekort geen huis kunnen kopen. De winnaars, vooral mensen die meer dan tien jaar geleden een woning kochten, zijn talrijker en invloedrijker. Vrezend voor een terugval op de sociale ladder (‘Fear of falling’) houden ze krampachtig vast aan hun verworvenheden. De gepolariseerde discussie over de hypotheekrenteaftrek is tekenend voor deze oneerlijke situatie. Huurders betalen mee aan dit belastingvoordeel voor kopers, die daardoor nog meer kunnen lenen. De huidige machinerie is afgesteld als een zichzelf versterkend systeem.

Naast de relatie tussen de toegenomen leencapaciteit en de huizenprijzen toont Kingma in haar kaart ook de spagaat waarin woningcorporaties zich bevinden en de gevolgen van grondspeculatie. Vooral dat laatste bleef me bij. Private ontwikkelaars en speculanten hebben jaren geleden op strategische plekken (landbouw)grond aangekocht, vooral op potentiële bouwlocaties in het buitenstedelijk gebied. Wanneer landbouwgrond een woonbestemming krijgt, is het ineens vijfentwintig keer meer waard. Dertig jaar geleden vormde de onderliggende grond twintig procent van de eigenwoningwaarde, nu zestig.

De kaart ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ is te gedetailleerd en overweldigend om tijdens één museumbezoek te kunnen bevatten. Gelukkig is in de filmzaal van het museum ook de bijbehorende animatie te zien, waarin de kaart tot leven komt. Aan het eind van de film schetst Kingma vier voor de hand liggende oplossingsrichtingen voor de woonproblematiek. Met een visie voor de lange termijn en enkele moedige politieke keuzes kan de machinerie anders worden afgesteld en de vicieuze cirkel van steeds hogere hypotheken en grondprijzen worden doorbroken.

Moedige keuzes voor de lange termijn kwamen we tegen tijdens het vervolg van onze fietstocht in Hilversum, het sociale woningbouw-walhalla van Willem Dudok. Tussen 1915 en 1954 werkte Dudok als directeur Publieke Werken en gemeentearchitect aan de enige echte tuinstad van Nederland. Met de oprichting van een gemeentelijk woningbedrijf hield de groeiende stad de regie op de betaalbaarheid van de volkswoningbouw. Onder Dudoks leiding ontstond een harmonieus geheel van eenvoudige maar zorgvuldig vormgegeven gemeentelijke woningbouwcomplexen met plantsoenen als natuurlijke rustpunten en kerken, scholen, openbare leeszalen en badhuizen als architectonische herkenningspunten.

Dudoks definitieve uitbreidingsplan voor Hilversum uit 1933 was een ‘beëindigingsplan’. Hierin gaf hij aan tot waar de stad mocht groeien en waar ruimte bleef voor natuur. Met de beperking van de bebouwingsmogelijkheden ontstond de voor Hilversum zo kenmerkende symbiose tussen stad en natuur en ontnamen Dudok en de gemeente speculanten de kans de grondprijzen enorm te laten stijgen. Door grondspeculanten op slimme wijze de pas af te snijden, kon worden geïnvesteerd in kwaliteit en schoonheid. In 1918 stelde Dudok op het Nationaal Wooncongres dat “een duurder bouwkundig fraai complex woningen in cultureelen zin als volksbezit goedkoper [is], dan een leelijk complex, dat minder kost.”

Na de Tweede Wereldoorlog dwong de woningnood Dudok tot verdichting en verdiepingsbouw, maar de tuinstadgedachte en het beëindigingsplan bleven leidend. De opvattingen van Dudok zijn tot op de dag van vandaag richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkeling van Hilversum. Inbreiden en verdichten is het devies.

“Zijn de winnaars van de woningmarkt bereid iets in te leveren als ze daarmee de wooncrisis voor de verliezers oplossen? En is de politiek bereid om een aantal heilige huisjes omver te werpen?”, vraagt Kingma zich af aan het eind van de animatie van ‘De machinerie van de volkshuisvesting’. Wat we nodig hebben zijn geen preken voor eigen parochie of halve waarheden, maar sprekende voorbeelden uit het verleden en de verbeeldingskracht van kunstenaars als Kingma. Dat haar film in Laren, een dorp met vooral winnaars van de woningmarkt, op een voorzichtig applaus kon rekenen, stemde me hoopvol.

Ontdek alle prachtige kaarten van Carlijn Kingma op haar website. ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ is tot en met 10 januari 2027 te zien in museum Singer Laren. Meer over de tuinstad van Dudok (en vele andere tuindorpen en -wijken in Nederland) is te lezen in de recent verschenen Atlas van tuindorpen in Nederland van Martijn Haan en Bart van Hoek.

Leon Sebregts is zelfstandig architect en architectuurhistoricus en houdt zich met name bezig met architectuurhistorisch onderzoek naar jong erfgoed. Hij is lid van de Commissie Omgevingskwaliteit in zijn woonplaats Utrecht.

Trefwoorden

woningmarkt leon sebregts carlijn kingma willem dudok woningbouw column

1	Academie van Bouwkunst in Amsterdam bijgepunt naar ontwerp van HOH Architecten woensdag, 26 augustus
2	Arcadis en Witteveen+Bos aan de slag met 'cruciale mijl' IJburglaan donderdag, 27 augustus
3	Natrufied Architecture laat zich bij ontwerp kinderopvang inspireren door boomhutten woensdag, 26 augustus
4	De Playlist: voor Joris Voorn is techno een ruimtelijke ervaring donderdag, 27 augustus
5	Vijf nominaties voor de prijs voor Architect van het Jaar 2026 dinsdag, 1 september

Gerelateerde nieuwsberichten

Kabinet helpt woningbouw te versnellen op vijf plekken

Vandaag, 11:09

2 juni

5 mei

Voorbij de tijdelijkheid

7 april

Column

Shake hands

3 maart

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Dialoog tijdens SFA-congres: moet er een verplichte normering voor titelbescherming komen?

Vandaag, 13:45

Zou er een verplichte normering voor de titelbescherming van de architect moeten komen? Die vraag staat centraal tijdens een dialoog op het congres Architect van je Eigen Werk op woensdag 23 september.

BNLA architecten voorziet Kauwgomballenfabriek van optopping met 65 woningen

Vandaag, 12:03

Deze maand wordt gestart met de bouw van 65 woningen in een optopping op de Kauwgomballenfabriek in Amsterdam. De appartementen zijn georganiseerd in een L-vormig bouwvolume dat op de bestaande loodsen rust.

AFFR 2026 opent met Japanse film Numakage Public Pool

Vandaag, 10:30

Het betreft een teder, bitterzoet portret van een geliefd openbaar zwembad, gefilmd vol warmte, humor en prachtige beelden. Het is de eerste keer dat het Rotterdams architectuurfilmfestival opent met een Japanse film.

Vijf nominaties voor de prijs voor Architect van het Jaar 2026

Vandaag, 09:00

De nominaties voor de prijs voor Architect van het Jaar 2026 zijn: BiermanHenket Architecten, Time to Access, Group A, Studio L A en Mei architects and planners. Bekijk nu de video’s waarin de genomineerden zich voorstellen en breng jouw stem uit!

Provincie worstelt met nieuwe windturbines bij Amsterdam-Noord

Vandaag, 14:38

Het lijkt erop dat de Noord-Hollandse politiek zich opnieuw tegen de komst van drie windturbines bij de Noorder IJ-plas bij Amsterdam-Noord keert.

Kabinet helpt woningbouw te versnellen op vijf plekken

Vandaag, 11:09

In delen van Deventer, Haarlem, Leeuwarden, Maastricht en Weert moeten tot en met 2035 rond de 30.000 woningen sneller af zijn.

Directe gasverbinding Nederland en Noorwegen stap dichterbij

31 augustus, 12:20

De nieuwe verbinding heeft een capaciteit van ruim vier miljard kuub gas per jaar. Dat komt overeen met ongeveer vijftien procent van de totale Nederlandse gasvraag.