Leon Sebregts

Winnaars en verliezers

1 september, 9:00

Het verleden toont ons vaak oplossingen voor problemen in het heden. Een fietstocht die mijn vriendin en ik onlangs maakten in het Gooi verschafte verhelderende inzichten over de huidige wooncrisis.

In museum Singer Laren bekeken we de kaart ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ van architect en cartograaf Carlijn Kingma. Hoewel ik het werk al eerder dit jaar zag bij Kingma’s tentoonstelling ‘Fear of falling’ in Brutus in Rotterdam, maakte de uiterst gedetailleerde tekening ook in tweede instantie veel indruk.

De kaart is het resultaat van twee jaar onderzoek, waarin Kingma en onderzoeksjournalist Thomas Bollen onder andere honderdvijftig experts interviewden, en acht maanden zeer geconcentreerd tekenen met een Rotring Rapidograph pen. Kingma’s kaarten doen enigszins denken aan de ruïnefantasieën en imaginaire kerkers van de Italiaanse architect en kunstenaar Piranesi of aan Eschers onmogelijke ruimtelijke structuren. Maar anders dan de fictieve werelden van Piranesi en Escher blijft Kingma dicht bij de werkelijkheid. Met ragfijne lijntjes brengt ze de belangrijkste spelers en mechanismen achter de huidige wooncrisis in beeld.

Vrijwel iedere vierkante centimeter op de kaart vertelt een verhaal, maar belangrijker zijn de ontelbare raderen, katrollen, buizen, bruggen, trappen en liften die de verschillende tafereeltjes verbinden. Met deze (geld)stromen laat Kingma (op schaal!) zien dat de grondwettelijke taak om huisvesting te organiseren de laatste decennia door politieke en economische keuzes is verworden tot een spel van winnaars en verliezers.

De huidige woonproblematiek is slechts een ‘crisis’ voor een deel van de bevolking: huurders op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning die hun heil moeten zoeken in de private sector en starters die vanwege de hoge prijzen of het woningtekort geen huis kunnen kopen. De winnaars, vooral mensen die meer dan tien jaar geleden een woning kochten, zijn talrijker en invloedrijker. Vrezend voor een terugval op de sociale ladder (‘Fear of falling’) houden ze krampachtig vast aan hun verworvenheden. De gepolariseerde discussie over de hypotheekrenteaftrek is tekenend voor deze oneerlijke situatie. Huurders betalen mee aan dit belastingvoordeel voor kopers, die daardoor nog meer kunnen lenen. De huidige machinerie is afgesteld als een zichzelf versterkend systeem.

Naast de relatie tussen de toegenomen leencapaciteit en de huizenprijzen toont Kingma in haar kaart ook de spagaat waarin woningcorporaties zich bevinden en de gevolgen van grondspeculatie. Vooral dat laatste bleef me bij. Private ontwikkelaars en speculanten hebben jaren geleden op strategische plekken (landbouw)grond aangekocht, vooral op potentiële bouwlocaties in het buitenstedelijk gebied. Wanneer landbouwgrond een woonbestemming krijgt, is het ineens vijfentwintig keer meer waard. Dertig jaar geleden vormde de onderliggende grond twintig procent van de eigenwoningwaarde, nu zestig.

De kaart ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ is te gedetailleerd en overweldigend om tijdens één museumbezoek te kunnen bevatten. Gelukkig is in de filmzaal van het museum ook de bijbehorende animatie te zien, waarin de kaart tot leven komt. Aan het eind van de film schetst Kingma vier voor de hand liggende oplossingsrichtingen voor de woonproblematiek. Met een visie voor de lange termijn en enkele moedige politieke keuzes kan de machinerie anders worden afgesteld en de vicieuze cirkel van steeds hogere hypotheken en grondprijzen worden doorbroken.

Moedige keuzes voor de lange termijn kwamen we tegen tijdens het vervolg van onze fietstocht in Hilversum, het sociale woningbouw-walhalla van Willem Dudok. Tussen 1915 en 1954 werkte Dudok als directeur Publieke Werken en gemeentearchitect aan de enige echte tuinstad van Nederland. Met de oprichting van een gemeentelijk woningbedrijf hield de groeiende stad de regie op de betaalbaarheid van de volkswoningbouw. Onder Dudoks leiding ontstond een harmonieus geheel van eenvoudige maar zorgvuldig vormgegeven gemeentelijke woningbouwcomplexen met plantsoenen als natuurlijke rustpunten en kerken, scholen, openbare leeszalen en badhuizen als architectonische herkenningspunten.

Dudoks definitieve uitbreidingsplan voor Hilversum uit 1933 was een ‘beëindigingsplan’. Hierin gaf hij aan tot waar de stad mocht groeien en waar ruimte bleef voor natuur. Met de beperking van de bebouwingsmogelijkheden ontstond de voor Hilversum zo kenmerkende symbiose tussen stad en natuur en ontnamen Dudok en de gemeente speculanten de kans de grondprijzen enorm te laten stijgen. Door grondspeculanten op slimme wijze de pas af te snijden, kon worden geïnvesteerd in kwaliteit en schoonheid. In 1918 stelde Dudok op het Nationaal Wooncongres dat “een duurder bouwkundig fraai complex woningen in cultureelen zin als volksbezit goedkoper [is], dan een leelijk complex, dat minder kost.”

Na de Tweede Wereldoorlog dwong de woningnood Dudok tot verdichting en verdiepingsbouw, maar de tuinstadgedachte en het beëindigingsplan bleven leidend. De opvattingen van Dudok zijn tot op de dag van vandaag richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkeling van Hilversum. Inbreiden en verdichten is het devies.

“Zijn de winnaars van de woningmarkt bereid iets in te leveren als ze daarmee de wooncrisis voor de verliezers oplossen? En is de politiek bereid om een aantal heilige huisjes omver te werpen?”, vraagt Kingma zich af aan het eind van de animatie van ‘De machinerie van de volkshuisvesting’. Wat we nodig hebben zijn geen preken voor eigen parochie of halve waarheden, maar sprekende voorbeelden uit het verleden en de verbeeldingskracht van kunstenaars als Kingma. Dat haar film in Laren, een dorp met vooral winnaars van de woningmarkt, op een voorzichtig applaus kon rekenen, stemde me hoopvol.

Ontdek alle prachtige kaarten van Carlijn Kingma op haar website. ‘De machinerie van de volkshuisvesting’ is tot en met 10 januari 2027 te zien in museum Singer Laren. Meer over de tuinstad van Dudok (en vele andere tuindorpen en -wijken in Nederland) is te lezen in de recent verschenen Atlas van tuindorpen in Nederland van Martijn Haan en Bart van Hoek.

Leon Sebregts is zelfstandig architect en architectuurhistoricus en houdt zich met name bezig met architectuurhistorisch onderzoek naar jong erfgoed. Hij is lid van de Commissie Omgevingskwaliteit in zijn woonplaats Utrecht.

Trefwoorden

woningmarkt leon sebregts carlijn kingma willem dudok woningbouw column

1	Architecten zien dat opdrachtgevers door opkomst van AI meer van hen verwachten donderdag, 15 oktober
2	Omgevingsvergunning verleend voor verticale buurt MARK in Leidsche Rijn Centrum donderdag, 15 oktober
3	Diederendirrix presenteert definitief ontwerp renovatie Stadsschouwburg Nijmegen woensdag, 14 oktober
4	Van de Ven, Nudus en Buro Sant en Co ontwerpen 265 woningen in Vliertpoort Den Bosch dinsdag, 13 oktober
5	Nieuwe Instituut toont inzendingen finalisten Prix de Rome 2026 dinsdag, 13 oktober

Gerelateerde nieuwsberichten

Column

Hoge nood

6 oktober

Kabinet helpt woningbouw te versnellen op vijf plekken

1 september

Column

Grensgeval

2 juni

Particuliere verhuurders noemen uitstel box 3-aanpassing funest

3 september

Benthem Crouwel en LD ontwerpen multifunctioneel sportcomplex Hilversum

3 september

Column

Tijd om te oogsten

5 mei

Rabo verwacht stijging huizenprijzen ondanks afkoeling markt

9 september

Column

Voorbij de tijdelijkheid

7 april

Column

Shake hands

3 maart

Kabinet maakt plannen verdeling geld voor woningbouw bekend

16 september

Boekholt belooft 'meer, sneller en beter' te bouwen

21 september

DNB-president roept opnieuw op tot afschaffen hypotheekrenteaftrek

12 oktober

ING: voorlopig geen daling huizenprijzen, ondanks stijgende rente

30 september

NVM verwacht dat huizenmarkt krap blijft ondanks groter aanbod

9 oktober

Huurprijzen vrije sector weer gestegen na daling kwartaal eerder

12 oktober

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Genomineerden Lieven de Key Penning 2026 bekend

4 uur geleden

Vanaf dinsdag tot en met zondag 22 november kan het publiek stemmen op zijn favoriet voor de Haarlemse architectuurprijs. Uiteraard wijst ook de vakjury een winnaar aan.

NAMO Architecture opent Jenaplanschool op twee verdiepingen naar groene buitenruimte

Gisteren, 10:30

Tussen de grote rivieren, in Hendrik-Ido-Ambacht, heeft NAMO Architecture in de nieuwe buurt De Hofjes basisschool De Klimboom ontworpen.

Tijdelijke woningen van VLOT architecten bieden onderdak aan ontheemden

Gisteren, 10:00

De woningen in Leiden worden de komende drie jaar gebruikt voor de opvang van 150 Oekraïense ontheemden, waarna ze in de reguliere verhuur gaan.

Gemeente Rotterdam presenteert website met alle eigen ontwerpopgaven

Gisteren, 09:45

Op de nieuwe website OntwerpenVoorRotterdam.nl maakt de gemeente nu alle ontwerpopgaven, de geselecteerde ontwerpers, en de gemaakte ontwerpen openbaar.

Minister Karremans bezweert gepauzeerde projecten later weer te hervatten

16 oktober, 5:30

Van uitstel komt volgens de minister geen afstel: "De opgave die er lag voor die projecten is niet weg. Die zal op een gegeven moment weer worden opgepakt."

Tien bedrijven moeten plaatsmaken voor F-35's op Lelystad Airport

16 oktober, 4:30

Vier boerderijen en zes andere bedrijven moeten plaatsmaken voor de uitbreiding van Lelystad Airport, die nodig is om daar F-35-gevechtsvliegtuigen te kunnen stationeren.

Gemeenten en bedrijven: nog meer geld nodig voor infrastructuur

16 oktober, 4:00

De keuzes die het kabinet maakt om de infrastructuur in Nederland weer op orde te krijgen zijn een belangrijke eerste stap, "maar extra geld blijft nodig". Dat stellen onder andere gemeenten, provincies, vervoerregio's en het bedrijfsleven.

Met 18 miljard wil kabinet vooral bestaande infrastructuur weer op orde brengen

16 oktober, 3:00

Om de basis van de infrastructuur weer op orde te krijgen, steekt het kabinet 18 miljard euro extra in onderhoud en vernieuwing van wegen, bruggen, spoor en waterwerken.

Een derde aangevraagde stroom komt van datacenters

15 oktober, 5:30

Bijna een derde van het aangevraagd vermogen op de wachtlijst voor stroomaansluitingen komt van datacenters. Dat hebben netbeheerders aan Nieuwsuur laten weten.