Platform Woonopgave adviseert commissie STOER: kijk minder naar regels en meer naar systemen

16 april, 14:36

Begin april heeft de commissie STOER haar 'conceptadvies fase 1' gepresenteerd met een inventarisatie van bouwregels die geschrapt of aangepast zouden kunnen worden. De suggesties om bijvoorbeeld de verdiepingshoogte te verlagen, trappen steiler te maken, en Welstand niet langer naar architectonische details te laten kijken, kunnen vanuit de vakgemeenschap op veel kritiek rekenen. Het verlagen van de architectonische kwaliteit vermindert weer de toekomstwaarde van bebouwing, waarschuwen allerlei architecten. In zijn uitgebreide reactie op het conceptadvies adviseert Platform Woonopgave de commissie STOER om beter te kijken naar de systemen. Het advies is hieronder integraal te lezen.

Beste commissie STOER,

Hierbij onze reactie op uw ‘conceptadviesrapport fase 1’. Helaas bleek het onmogelijk om een volledige reactie te geven via uw invulformulier, vanwege het gelimiteerde aantal woorden. Dit geeft ons de indruk dat de commissie eigenlijk niet zit te wachten op reactie of input. Eerder hebben wij al een lijst gestuurd met punten, die we niet zien terugkomen.

Nogmaals, Platform Woonopgave denkt dat het ‘schrappen’ van regelgeving een te eenzijdige tactiek is om de wooncrisis werkelijk op te lossen. Ook het inboeten aan woonkwaliteit zien we niet als een oplossing om sneller en meer woningen voor de woningzoekenden toe te voegen. Om de wooncrisis op een toekomstbestendige manier aan te pakken moet er kritisch gekeken worden naar de bestaande systemen omtrent betaalbaarheid, grondbeleid en de (grotendeels) afwezigheid van integraliteit. Wat ons betreft zit dat niet in meer of minder regels, maar in het opstellen van beleid vanuit visievorming.

Zo zien wij dat juist in de integraliteit de oplossing kan liggen; het koppelen aan andere grote maatschappelijke opgaven zoals de zorg, sociale zekerheid en/of klimaat. Er lijkt momenteel veel angst te bestaan voor complexiteit, het zou duur zijn en veel tijd kosten. Echter, in complexiteit liggen niet de problemen, maar juist de kansen. Dit zal tevens zorgen voor versnelling.

Uit de praktijk blijkt namelijk dat negeren van de integrale opgave en te weinig tijd nemen voor het stellen van de juiste opgave, altijd vastloopt en leidt tot processen die opnieuw doorlopen moeten worden. Daarom moeten ze meer dan één probleem oplossen, en altijd reageren op de vele opgaven die er liggen. Zorgvuldig en integraal dus. Zie de woonopgave als een kans om een steen in het water te gooien die een positieve impact op zijn omgeving heeft, dan alleen een korte-termijn-probleem.

Desalniettemin, zullen wij hieronder een voorstel geven van regelgeving die op korte termijn geschrapt of aangepast kan worden om te zorgen voor meer betaalbare woningen.

Algemeen: laag hangend fruit

– Afschaffen kostendelersnorm levert jaarlijks 5.000 tot 10.000 woningen op.

– Afschaffen regelgeving waarbij mensen gekort worden op hun AOW als ze gaan samenwonen.

Regels schrappen t.b.v. het verhogen van de ontwikkelcapaciteit van corporaties

Waarom? De grootste nood ligt bij de betaalbare woningen. De wachtlijsten voor sociale huur zijn in 25% van de gemeenten langer dan 7 jaar. Zorg daarom dat corporaties meer financiële slagkracht hebben. Ze betalen nu opnieuw evenveel belasting als de eerdere verhuurdersheffing. Dit zijn 8.000 niet gebouwde woningen per jaar!

– Schaf de vennootschapsbelasting voor corporaties af.

– Schaf de ATAD regeling af voor corporaties: op grond van de ATAD mogen zij nog maar 20% van de rente die zij betalen aftrekken van de belasting die wordt afgedragen.

– Schaf de regels af die het corporaties bemoeilijkt om aan grond te komen. Corporaties mogen nu enkel grond kopen waar al een woonbestemming op zit en waar binnen 5 jaar woningen gerealiseerd zijn. (Beter nog; laat de overheid grond uitgeven aan corporaties in erfpacht).

– Verhoog de inkomensgrens van corporaties naar 2 keer modaal (conform veel andere Europese landen). Laat daarmee corporaties ook middenhuur ontwikkelen. De markt heeft moeite om middenhuur-woningen te ontwikkelen die passend zijn qua prijs-kwalititeit. Hiermee is er te weinig motivatie om van een sociale huurwoning door te verhuizen naar een middendure-woning. Een gezin in een sociale huurwoning past eenvoudigweg niet in de alomtegenwoordige middendure-huurwoning met 1 slaapkamer. Hetzelfde geldt voor de categorie betaalbare koop. Hiermee stokt het doorverhuizen.

Regels schrappen t.b.v. het ‘vinden van woningen’ (beter benutten bestaande voorraad) in de bestaande voorraad

Waarom? De potentie van het splitsen en delen van koopwoningen zijn 500.000 extra woningen. De potentie van 'het beter benutten bestaande voorraad' corporatiebezit zijn 170.000 extra woningen. Dit totaal verdeeld over 20 jaar zijn 33.500 extra woningen per jaar! We benutten nu slechts 2% van deze potentie!

– Maak samenwonen juridisch eenvoudiger. Samenwonen leidt nu tot korten van de AOW, en daarmee belemmert het samenwonen. Deze belemmering opheffen levert naast woningen ook maatschappelijke voordelen op (minder eenzaamheid, levensgeluk en verlagen zorgdruk).

– Geef ‘korting’ op de parkeernorm bij splitsen en delen. Versoepel parkeernormen.

– Gewoon doen! Start het gesprek met de wijk (kan morgen), ontwikkel visie, stel kaders, geef ambtenaren mandaat en maak delen en splitsen mogelijk! Maak een splits-loket waar bewoners voor advies terecht kunnen. Er is nu enorm veel belemmerende regelgeving en beleid, die gemeentes allemaal kunnen aanpassen om splitsen en delen makkelijker te maken (hiervoor zijn wij een project gestart met het College van Rijksadviseurs en Rijksbouwmeester, meer gedetailleerde input wordt onderzocht.)

Regels schrappen/wijzigen t.b.v. het stimuleren van collectieve en coöperatieve woonvormen

Waarom? 5-10% van de Nederlanders wil graag op een bepaalde manier collectief wonen. Er zijn nu ‘slechts’ 10.000 collectieve woningen. Bekend voorbeeld: de knarrenhofjes voor ouderen staan klaar om uit te rollen over heel Nederland. Geef ruimte aan eigen ontwikkelvormen buiten de markt en corporaties om.

– Gewoon doen! Zet een target op percentages coöperatieve ontwikkelvormen. Zürich stelde de ambitie in 1998 om in tien jaar 10.000 coöperatieve woningen te bouwen. Dit waren er 13.000 in 2008 en nu valt 1 op 5 woningen daar binnen een coöperatie.

– Zorgt voor goedkopere grond voor coöperaties.

– Stuur op inclusieve coöperaties die niet enkel afhankelijk zijn van mensen met veel tijd en geld. Neem als gemeente regie en omschrijf eisen voor nieuwe coöperaties (bijvoorbeeld bepaalde percentages van mensen die doorstromen uit de eigen wijk).

Aanpak wijzigen t.b.v. snellere gebiedsontwikkeling

Waarom? Snelheid in de bouw ligt niet in het verkorten van de bouwtijd met een paar maanden, deze ligt in de gebiedsontwikkeling. Dit duurt nu gemiddeld 7 jaar. Hier zijn jaren te winnen.

– Overheid neemt regie; wacht niet op initiatief uit de markt. Begin met een inventarisatie van alle opgaven die op een bepaalde plek spelen (ook sociale opgaven!). Ontwikkel met ontwerpers visie vanuit de wijken en betrek bewoners. Stel daarmee de opgave scherp en nodig de juiste baathouders en stakeholders uit aan tafel. Dit zijn niet enkel ontwikkelaars, maar ook zorgverzekeraars, waterschappen, WMO organisaties of bijvoorbeeld het drinkwaterbedrijf. Ontwikkel samen een gedragen en realistisch plan.

– Stel een GREX op vanuit het open boek principe. Waarin de grondwaarde werkelijk ‘residueel’ is om betaalbare woningen te ontwikkelen.

– Inventariseer per plek voor wie er gebouwd moet worden. Stimuleer doorverhuizen: er wonen veel empty-nesters in grote gezinswoningen omdat er te weinig aanbod is om door te verhuizen. Maak het doorverhuizen gemakkelijk en vooral aantrekkelijk. De oplossing hiervoor zijn geen ‘standaard woonproducten’.

Beste commissie STOER, als u regels gaat schrappen, schrap dan wel de juiste. En luister naar de gehele vakgemeenschap om u hierover inhoudelijk te laten informeren.

Reageren? info@platformwoonopgave.nl

Trefwoorden

platform woonopgave regels regelgeving advies commissie stoer stoer

1	Het Binnenhof – Gebouw C krijgt onder houten dakspanten extra werkplekken woensdag, 18 juni
2	Rijksmonumentale Schiedamse branderij krijgt herbestemming als boetiekhotel woensdag, 18 juni
3	Archiprix 2025 kent vier winnaars en twee eervolle vermeldingen dinsdag, 17 juni
4	Het Binnenhof – voormalig Ministerie van Koloniën krijgt extra werkplekken op zolder maandag, 16 juni
5	Arons en Gelauff en Civic Architects presenteren ontwerp The Emerald in Bajeskwartier dinsdag, 17 juni

Gerelateerde nieuwsberichten

Stadsgesprek over betaalbaar wonen in Rotterdam

27 februari 2024

Column

Toch nog een goed idee voor Mona Keijzer

22 april

Advies STOER: tel vliegtuiggeluid niet mee voor woningbouw bij Schiphol

24 april

Meer woningbouw: graag, maar dan wel goede en gezonde woningen met voldoende daglicht

19 mei

Platform Woonopgave gelanceerd met scherpe analyse van woningbouwopgave

26 mei 2023

Deal woontop: sneller en meer bouwen, eis betaalbare bouw blijft

11 december 2024

Architectuur Overal: laat data en regelgeving niet bepalen wat fijne leefomgeving is

11 december 2024

Toon alles

Andere nieuwsberichten

Team aan de Schie geselecteerd voor volgende fase binnenstadscampus Erasmus MC

20 juni, 9:34

De aanbesteding voor de volgende fase van de binnenstadscampus van Erasmus MC in Rotterdam is gewonnen door Team aan de Schie, een combinatie van Vakwerk Architecten en Cepezed.

Transformatie kantoor naar woongebouw Het Veem in Hengelo voltooid

19 juni, 3:54

Het voormalige UWV-kantoor, gelegen in de spoorzone van Hengelo, onderging een transformatie naar ontwerp van Bloot Architecture. Het nieuwe woongebouw Het Veem biedt plaats aan 93 appartementen en commerciële ruimte op de begane grond.

Definitief ontwerp voor raadzaal gemeente Amsterdam door De Twee Snoeken

19 juni, 10:45

De Twee Snoeken heeft vorige week zijn definitief ontwerp voor de raadzaal in het stadhuis van de gemeente Amsterdam gepresenteerd. Toegankelijkheid, het duale stelsel, duurzaamheid en de Amsterdamse identiteit staan centraal in het ontwerp.

Voormalige telefooncentrale herbestemd tot woon-werkgebouw met optopping

18 juni, 4:15

Een oude telefooncentrale aan de Kamerlingh Onneslaan in Amsterdam is naar ontwerp van Ronald Janssen Architecten herbestemd tot woon-werkcomplex. Het project betreft transformatie, optopping en functiemenging, met behoud van het bestaande casco.

Prominente ontwikkelaars committeren zich aan bouw biobased woningen

19 juni, 9:42

Acht ontwikkelaars hebben afgesproken dat in 2028 minstens dertig procent van hun nieuwbouwwoningen tot vijf bouwlagen biobased zal zijn.

BoogieWood winnaar van de eerste Gouden Hijskraan

18 juni, 5:31

Op de vastgoedbeurs Provada heeft de gemeente Den Haag de Gouden Hijskraan 2025 uitgereikt aan het woningbouwproject BoogieWood.

Den Haag wil eigen warmtebedrijf oprichten

18 juni, 10:09

Het warmtebedrijf moet inwoners van de Hofstad helpen om te stoppen met het gebruik van aardgas.

OVV: ontwerpfout en gebrek aan controle bij ingestorte parkeergarage

17 juni, 11:43

Dat concludeert de Onderzoeksraad voor Veiligheid (OVV), die heeft onderzocht hoe het kon gebeuren dat alle hellingen op 26 mei 2024 inzakten.

Nieuwegein wist niet van veranderingen in bouw ingestorte parkeergarage

17 juni, 10:59

De gemeente wist niet dat de bouw van de vorig jaar ingestorte parkeergarage op sommige punten anders was uitgevoerd en deed daarom geen extra controles.