Gesloopte situatie

Heiwerkzaamheden

Gesloopte situatie

Heiwerkzaamheden

Interview met Maarten Polkamp (Personal Architecture) over de architect als ontwikkelaar

7 november 2018, 15:25

In de Rotterdamse wijk Hillegersberg Zuid is de bouw gestart van een blok met zeven, in meerdere opzichten duurzame woningen. Het woonblok is ontworpen én ontwikkeld door Personal Architecture. Een gesprek met Maarten Polkamp over de ontwikkeling van Op de Hill: “Met dit project willen we aantonen dat het mogelijk is kwalitatief hoogwaardige woningen te maken en er onderaan de streep toch geld aan over te houden.”

“Op de Hill’, zeggen Rotterdammers als ze naar de wijk Hillegersberg verwijzen. Aan die aanduiding ontleende het Rotterdamse architectenbureau Personal Architecture (P·A) de naam van hun recente ontwikkelproject, bestaande uit zeven gasloze eengezinswoningen. Op de planlocatie in de Margrietstraat werd enkele jaren geleden een deel van de oorspronkelijke bebouwing op last van de gemeente gesloopt; er waren ernstige funderingsproblemen. Jarenlang vormde het half gesloopte blok een doorn in het oog van de buurt.

De ontwikkel-bv waarvan de architect-eigenaars van Personal Architecture – Sander van Schaik en Maarten Polkamp – voor een derde eigenaar zijn, besloot voor deze locatie een herontwikkelingsplan te maken. Vanzelfsprekend verstrekte de ontwikkel-bv de architectuuropdracht aan P·A. Van Schaik en Polkamp wilden de woningen daarbij “de kwaliteit geven waar we achter staan”, zoals Polkamp zegt. “Een huis bouwen waarin je zelf ook zou willen wonen”.

De woningen voldoen aan de BENG-criteria en zijn bovendien gasloos. Het bouwblok is zorgvuldig ingepast in de bestaande stedelijke structuur en wordt uitgevoerd met kwalitatief hoogwaardige materialen, meldt het architectenbureau. P·A tekende drie woningtypen, met een totale gebruiksoppervlakte tussen 143 en 152m2, verdeeld over een begane grond, eerste en tweede verdieping. De woningen liggen op eigen grond en beschikken alle over een tuin op het zuidwesten.

Waarom besloten jullie dit project zelf te ontwikkelen?
Polkamp: “Daar liggen meerdere redenen aan ten grondslag. Sander en ik hebben een jaar of drie geleden een intensief positioneringstraject doorlopen. We wilden voorkomen dat we, toen de crisis eenmaal achter ons lag, heel hard zouden gaan rennen zonder te weten waarheen. We hebben toen heel precies geformuleerd waar we goed in zijn, waar we lol in hebben en waar we over twintig jaar willen staan.”

“Een van de resultaten van deze sessies is dat we een onderzoekslab hebben opgericht, waarin we ons bezig houden met vraagstukken op het schaalniveau van de stad en met de uitdagingen waarmee grote steden in de toekomst te maken krijgen. Met de kennis die we opdoen in het onderzoekslab zijn we nog beter in staat gebouwen te maken die een positieve bijdrage leveren aan wat wij noemen de ‘vital city’.”

“Daarnaast hebben we een ontwikkeltak opgericht, waarin we voor eigen rekening en risico projecten ontwikkelen. ‘Practice what you preach’ is hier een van onze belangrijkste motto’s. Naast mijn studie architectuur heb ik een master bouwmanagement en vastgoedbeheer gedaan – ontwikkelen heeft dus altijd wel mijn interesse gehad. Na jaren als architectenbureau opdrachten te hebben gedaan, kwam het moment dat we dachten: laten we eens zelf de touwtjes in handen nemen en projecten realiseren waar we in geloven en waar we bovendien onszelf ook op kunnen afrekenen. Zelf ontwikkelen betekent immers ook financieel risico lopen en als het goed gaat de winst pakken.”

Heeft ook dit laatste aspect meegespeeld in de beslissing om zelf te gaan ontwikkelen?
“Ja, absoluut. Ontwikkelen is boeiend en spannend om te doen, maar het is ook zo dat je als architect met een eigen bureau moet denken aan je pensioen. Op lange termijn is ons doel om als pensioenvoorziening een bescheiden maar duurzame vastgoedportefeuille op te bouwen. Vastgoed is iets waar we verstand van hebben, dus deze keuze lag wat mij betreft voor de hand.”

Jullie willen in Op de Hill hoogwaardige woningen realiseren, die in staat zijn mee te groeien met de bewoners. Hoe doe je dat?
“We hebben bijvoorbeeld veel aandacht besteed aan het ontwikkelen van flexibel in te richten plattegronden zodat je de woning naar eigen wens kunt gebruiken, nu en in de toekomst. Zo hebben we hebben een set kopers-opties ontwikkeld voor bijvoorbeeld extra slaapkamers, een kantoorruimte met pantry, een extra woonkamer of een speelkamer.”

“Het mooie is dat je die aanpassingen ook later kan doorvoeren, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van gezinsuitbreiding of als iemand zijn of haar eigen bedrijf aan huis begint. De woning is bedacht om mee te groeien met haar bewoners. Uiteraard moet je sommige zaken wel vooraf op orde hebben. Zo zijn alle woningen standaard voorzien van twee badkamers.”

Als het gaat om kwaliteit en duurzaamheid stel je dat jullie een hogere standaard hanteren dan de doorsnee-ontwikkelaar. Waar uit dat zich in?
“Of het nou is om ‘een woning betaalbaar te houden’, ‘de ontwikkelwinst op peil te houden’ of ‘een tegenvallende aanbesteding te compenseren’, het antwoord van de ontwikkelaar is vrijwel altijd: bezuinigen op kwaliteit. Dan zie je woningen ontstaan met een goedkope gevelsteen, 7 centimeter dunne binnenwandjes, stalen kozijnen met opdekdeuren, enzovoorts. Wij proberen deze redenatie om te draaien: we zetten vol in op kwaliteit en in plaats van in de marge te snijden aan de kostenkant, concentreren we ons op de opbrengstenkant. Met andere woorden: we richten ons op kopers die bereid zijn te betalen voor kwaliteit en overtuigen hun van het feit dat dit zich op termijn terugbetaalt.”

“We proberen de koper duidelijk te maken dat hij moet kijken naar de ‘total cost of ownership’ in plaats van louter naar de aanschafprijs; uiteindelijk gaat het immers om de totale woonlasten uitgesmeerd over alle jaren dat je een woning bezit. Zo presteren onze woningen qua energieverbruik beter dan het Bouwbesluit voorschrijft. Dat vertaalt zich voor de koper in een lagere hypotheekrente én een grotere leencapaciteit. Daarbij komt dat de energierekening slechts enkele tientjes per maand bedraagt en ook dat tikt aan als je het doorrekent over 10 jaar.”

“Het feit dat de woning nu al gasloos is betekent bovendien dat in de toekomst daarvoor geen hoge uitgaven meer nodig zijn. Ook zijn de onderhoudskosten lager als de kwaliteit hoger is. Tot slot maken de ‘meegroei-opties’ het mogelijk om in de toekomst relatief voordelig je woning aan te passen aan wijzigende gezinssituaties. Het bleek in de praktijk toch lastig om kopers deze nieuwe mindset te geven, maar het is ons gelukt. We hebben binnen anderhalve maand alle woningen verkocht.”

Werd deze aanpak mogelijk vanwege het feit dat jullie naast ontwerper zelf risicodragend ontwikkelaar zijn?
“Ik denk dat dit zeker verband met elkaar houdt. Het komt immers vaak voor dat een ontwikkelaar een architect een uitgeklede opdracht verstrekt, waardoor niet veel uren besteed kunnen worden aan het ontwerpen van een goede plattegrond. En als de architect dan komt met zijn ontwerp, dan wil de ontwikkelaar er vaak nog een extra slaapkamertje bij en vindt hij dat de portiekingang te veel vierkante meters kost. Wij hebben voor onszelf een fatsoenlijk architectenhonorarium bedongen om ook echt in staat te zijn voldoende tijd en aandacht in het project te steken en niet per se de gebaande paden te volgen, bijvoorbeeld als het gaat om de installatiekeuze.”

Je hebt in een project als dit wel twee petten op: die van ontwikkelaar en de pet van architect. Hoe pak je dat aan?
“Dat is onmiskenbaar het geval. Aan de ene kant heeft P·A als architectenbureau natuurlijk goede argumenten om een zinken in plaats van pvc hemelwaterafvoer toe te passen; aan de andere kant zit je als ontwikkelaar aan tafel en weet je dat je ergens de grens moet trekken. We hebben onszelf steeds de vraag gesteld of de extra investering als gevolg van een ontwerpkeuze zich in voldoende mate vertaalt in kwaliteit voor de koper. Soms is de conclusie: helaas, maar dit doen we niet. Achteraf stellen we voor onszelf vast dat ‘de twee petten’ hebben geleid tot een hogere plankwaliteit enerzijds en een nog steeds acceptabele ontwikkelwinst anderzijds. Dat is precies wat we met Op de Hill wilden aantonen.”

Trefwoorden

projectontwikkeling rotterdam personal architecture op de hill woningbouw hillegersberg

1	Gezin blijft in stadsappartement dankzij ruimtelijke ingrepen maandag, 20 mei
2	Architectenweb Podcast – Interview met David Gianotten (OMA) donderdag, 16 mei
3	Hoofdkantoor Asics naar ontwerp van Powerhouse Company in gebruik genomen donderdag, 16 mei
4	Clarissenhof: verstilling in hoogstedelijk gebied dinsdag, 21 mei
5	FARO ontwerpt woongebouw in Slachthuisbuurt Haarlem vrijdag, 17 mei