Gebouwtypologie: Kei. W Hotel Exchange. Tekening: Office Winhov

Gebouwtypologie Cluster: Andaz Hotel. Tekening: Office Winhov

Gebouwtypologie Casco: Volkshotel. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie IJsberg: Hotel V. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie Boomhut: Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie Avocado: W Hotel Bank. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Solitair: Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Solitair: Ramada Apollo Hotel. Ramada Apollo Hotel

Typologie stad, Stapsteen: Hotel De Hallen. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Halter: Sir Albert Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Conservatorium Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Volkshotel. Tekening: Office Winhov

Analyse W Hotel Exchange. Tekening: Office Winhov

Gebouwtypologie: Kei. W Hotel Exchange. Tekening: Office Winhov

Gebouwtypologie Cluster: Andaz Hotel. Tekening: Office Winhov

Gebouwtypologie Casco: Volkshotel. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie IJsberg: Hotel V. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie Boomhut: Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Programmatypologie Avocado: W Hotel Bank. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Solitair: Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Solitair: Ramada Apollo Hotel. Ramada Apollo Hotel

Typologie stad, Stapsteen: Hotel De Hallen. Tekening: Office Winhov

Typologie stad, Halter: Sir Albert Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Conservatorium Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Ramada Apollo Hotel. Tekening: Office Winhov

Analyse Volkshotel. Tekening: Office Winhov

Analyse W Hotel Exchange. Tekening: Office Winhov

City Hotels: hybride programma's voor de compacte stad

9 november 2015, 11:29

Vanuit een fascinatie voor recente ontwikkelingen op het gebied van hotelconcepten in Amsterdam startte Office Winhov een onderzoek naar het fenomeen City Hotels. Architectenweb presenteert hier een uitgebreid interview met het bureau over de hernieuwde verbinding tussen stad en hotel.

Het onderzoek van Uri Gilad, Joost Hovenier en Jan Peter Wingender laat onder meer zien hoe deze hotels met publiek toegankelijke voorzieningen meer bezoekers trekken dan louter de hotelgasten. Office Winhov maakte op basis van het onderzoek een onderverdeling in verschillende typologieën. Vijftien hotels zijn nader geanalyseerd op het publieke karakter en de relatie tussen hotel en stad.

De vijftien voorbeelden zijn onderwerp geweest van de expositie City Hotels, in het voorjaar van 2015 bij architectuurcentrum ARCAM. Ook heeft Gilad het onderzoek en de uitkomsten uiteen gezet tijdens zijn presentatie op Het Grote Leisure Congres, dat Architectenweb op 18 juni van dit jaar heeft gehouden.

JaapJan Berg sprak voor een digitale publicatie Winhov+ uitgebreid met Gilad en Wingender; een interview dat wij hier kunnen presenteren.

De huidige en groeiende populariteit van de bestaande (historische) stad draagt in belangrijke mate bij aan de aandacht voor transformatieopgaven. Er is tegelijk vraag en schaarste. Hoe zien jullie dit in relatie tot hotels?
"Onze aandacht voor en het onderzoek naar City Hotels is ingegeven door twee ontwikkelingen. In de eerste plaats was er de (geslaagde) ambitie van de Gemeente Amsterdam om 9.000 extra hotelkamers tussen 2006 en 2015 te realiseren. Een ambitie die duidelijk voortkomt uit de groeiende populariteit van de stad en de daarmee gepaard gaande vraag naar meer hotelkamers. In de tweede plaats: bij een ruime meerderheid van deze hotels is ervoor gekozen om een gebouw met een bijzondere culturele of monumentale waarde een tweede of zelfs derde leven te geven."

"Deels is dat terug te voeren op het simpele feit dat in de afgelopen jaren veel van die gebouwen vrij kwamen. Bij de herontwikkeling wordt dan dankbaar gebruik gemaakt van de oorspronkelijke architectuur. Waar vroeger de grote City Hotels nieuwe gebouwen waren is dat in de afgelopen periode verschoven naar de herbestemming van bestaande gebouwen. Dat aspect intrigeert ons, het vraagt een andere inbreng van de architect."

Het hergebruik van bestaande gebouwen als hotel ligt in het verlengde van de gedachte van de compacte stad. Door verdichting en programmatische diversiteit wordt dan gestuurd aan een levendige en aantrekkelijke stedelijke cultuur. Op welke manier kan hergebruik van gebouwen als hotels succesvol bijdragen aan de stedelijke omgeving?
"Een belangrijk deel van de nieuwe City Hotels maakt gebruik maakt van de locatie en allure van bestaande gebouwen; daarnaast valt hun nadrukkelijk publieke functie op. Het stadsbestuur, die deze eis heeft geformuleerd, geeft daarmee aan zich bewust te zijn van de druk – en zelfs overlast – die een groot aantal hotels in een historische stad kan veroorzaken; een stad waar bovendien nog veel mensen in het centrum wonen."

"Die gewenste publieke functie getuigt vooral ook van een goed besef van de publieke capaciteiten en meerwaarde die hotels in een stad kunnen hebben. Voor stadsbewoners is het bezoek aan een wellness, bar of restaurant in een hotel een normale zaak geworden. Amsterdam anticipeert met deze ontwikkeling ook op een kwaliteitssprong in toerisme. Hotels die zich succesvol kunnen verbinden met de stad creëren zo een onderscheidende kwaliteit die hun een voorsprong geeft in de concurrentie om gunst van de bezoekers."

"Het concept van een hotel met een op de stad en haar inwoners gericht programma is overigens niet nieuw. Hotel Americain is daar een goed voorbeeld van. Daar was van meet af aan al sprake van een succesvolle combinatie van hotelkamers en een café-restaurant dat – ook – gericht was op de lokale bewoners. De huidige generatie hotels met een publieke, op de stad gerichte, functie borduurt hier op voort en verkent de verdere mogelijkheden van dit concept."

"De ontwikkeling toont eigenlijk vooral aan dat er in de voorafgaande periode een marginalisering van de relatie en duidelijke verwijdering tussen hotels en stedelijk programma heeft plaatsgehad. Waar hotels tot voor kort een nogal introvert karakter hadden en over de bewoners heen keken, is er nu sprake van een reparatie van die weeffout. Daar profiteert zowel het hotel, de directe omgeving van het hotel en de stad als geheel van, dat mag duidelijk zijn. Bovendien staan we nog maar aan het begin van deze ontwikkeling. In de nabije toekomst verwachten wij dat de variatie aan hotels met een publiek programma nog verder toeneemt."

Leent elk bestaand gebouw zich voor hergebruik? Zijn er programmatische en typologische karakteristieken te duiden voor het hergebruik van gebouwen als hotels?
"Het transformeren van een bestaand monumentaal gebouw is een kapitaalintensieve bezigheid en kost veel tijd. Veel gebouwen die nu getransformeerd zijn tot hotel bezitten echter een oorspronkelijke kwaliteit die niet zo eenvoudig met nieuwbouw te realiseren is. Die gebouwen bieden een soort weerstand aan het programma, die je bij nieuwbouw mist. Het zijn vaak de uitgesproken karaktervolle ruimtes in het gebouw die tot creativiteit aanzetten. In het onderzoek onderscheiden we drie hoofdtypen."

"‘De IJsberg’ waarbij de publieke programma’s hoofdzakelijk in de plint of het souterrain ondergebracht zijn; eigenlijk het traditionele model. ‘De boomhut’ waarbij de aansprekende publieke programma’s op de bovenste verdieping of zelfs het dak zijn gerealiseerd. Het uitzicht over de stad speelt daar natuurlijk een rol in. En tenslotte ‘De Avocado’. Dit laatste type is karakteristiek voor de herbestemming van bestaande gebouwen. Vaak gaat het dan om een bijzondere ruimte in het gebouw, zoals een monumentale hal, die het publieke programma draagt. Feit is dat het programma van het hotel én het kwaliteitsniveau die investeringen moeten dragen. Het is dus ook niet verwonderlijk dat een belangrijk deel van de nieuwe City Hotels tot de luxere categorie behoort."

"In principe lenen echter heel veel bestaande gebouwen zich voor transformatie tot hotel, maar ook tot andere functies zoals musea of retail. Het accent in de stad ligt op dit moment echter duidelijk bij hotels, een tendens die je ook in andere, vergelijkbare steden kunt waarnemen. Bij elke transformatie moet wel steeds de kwaliteitsvraag centraal staan: hoe kunnen bestaande gebouwen behouden worden en een vitale functie houden of herkrijgen én wat levert een nieuw programma de stad op? De selectie van vijftien hotels die wij voor de tentoonstelling en het symposium ‘Learning from City Hotels’ maakten, was vooral gebaseerd op de toegevoegde, kwalitatieve betekenis voor het gebouw, het programma en de stad."

Hoe zien jullie de recente ontwikkelingen in hotels tegen de achtergrond van de bredere discussie over toerisme in Amsterdam?
"Er is ontegenzeggelijk een verband tussen de groei van het toerisme en de toename van het aantal hotels. Maar de wijze waarop die groei gestuurd en beïnvloed wordt door bepaalde visie en beleid is wel opmerkelijk. De zorgvuldigheid waarmee omgesprongen wordt met bestaande gebouwen en ensembles getuigt namelijk van een duurzame en zorgvuldige omgang met de – historische – stad. Dat is ook goed omdat de hype van hotels zomaar weer voorbij kan zijn. Kijk maar naar de ingrijpende ontwikkelingen die nu op het gebied van retail plaatsvinden."

"Door zorgvuldig om te gaan met bestaande gebouwen en ze zoveel mogelijk terug te brengen naar de oorspronkelijk toestand investeert de stad ook in de toekomst. Het maakt de gebouwen toekomstbestendig, aantrekkelijk en waardevol. De ontwikkeling van City Hotels in Amsterdam concentreert zich op dit moment nog wel heel duidelijk tot het topsegment en ‘vrije’ concepten die zich aan de traditionele sterrencategorisering onttrekken; daar zit de beweging en dynamiek. Juist in die delen van deze competitieve markt moet men immers meer zijn ‘best doen’."

"Daar is ook de vraag naar onderscheidende kwaliteit het grootst. Het gaat dus vooralsnog om de uitersten van het hotelspectrum. In het middensegment van de sector lijkt het vooralsnog rustig, maar Hotel V en het Sir Albert Hotel laten zien dat ook daar ontwikkelingen op dit gebied mogelijk zijn."

"Wat al deze City Hotels proberen is om de toerist het gevoel te geven dat hij onderdeel is van de stad. Met een publiek programma en het versterken van de relatie met de direct omgeving wordt de hotelgast het gevoel gegeven dat hij niet zozeer toerist is, maar een tijdelijke ‘local’. Het succes van bijvoorbeeld Airbnb voert daar ook op terug. Het mooie van een open stad als Amsterdam is natuurlijk ook dat bewoners zich positief opstellen en hotels als nieuw stedelijk en lokaal programma accepteren en omarmen. Het is een ontwikkeling die goed past in onze eigen cultuur."

Office Winhov heeft de reflectie op en de transformatie van bestaande gebouwen hoog op de eigen agenda gezet. Wat is de achtergrond van deze interesse?
"Wij juichen de ontwikkeling toe dat transformatie- en restauratieprojecten intussen volwaardige architectonische opgaven zijn geworden. De oorspronkelijke onderhoud-en-exploitatiebenadering is verbreed en programmering, vormgeving en verbinding met de omgeving maken nu een volwaardig deel uit van de opgave. Die opwaardering maakt het werken aan transformatieopgaven, met de betrokken opdrachtgevers en bouwers natuurlijk een stuk leuker."

"Transformatieopgaven zijn, mede door het maatschappelijk en actuele debat over hergebruik en verdichting van de stad, bovendien actueel. Het is een volwaardige opgave die, op zijn minst, parallel loopt aan het ontwerpen en bouwen van nieuwbouw, ook binnen ons bureau. Het zijn ook vaak complexe opgaven waarbij technische, procesmatige en typologische onderdelen veel kennis en inzicht van de architect vragen. De toegevoegde waarde van de architect is, zowel onderzoekend als praktisch, in dit opzicht heel duidelijk aan te geven."

"In die transformatieopgaven is het eerder regel dan uitzondering dat sprake is van hybride programma’s. Zo vervaagt bijvoorbeeld, in de context van hotels, het onderscheid tussen wonen en hotelverblijf steeds meer. Die kruisbestuiving van verschillende programma’s manifesteert zich ook in andere sectoren als short stay-wonen, kantoorconcepten zoals Spaces, in nieuwe zorgconcepten en in retail waarbij steeds meer crossovers van leisure, cultuur en winkelen ontstaan. Het zijn vormen van menging die stuk voor stuk een antwoord vormen op de vraag naar en opgave van de compacte stad."

"In onze praktijk zien we dat bij dit type projecten het reflecteren en typologisch ordenen van de ontwikkelingen een meerwaarde biedt om de opgave aan te scherpen en het ontwerp adequater te positioneren. In het specifieke geval van City Hotels hebben we op deze manier, naast de genoemde programmatisch typologische duiding van ‘IJsberg, Boomhut en Avocado’, gebouwen onderverdeeld in keien, clusters en casco’s. Dat hielp bij het herkennen en duiden van de karakteristiek van een bepaald gebouw, maar vooral bij de wijze waarop een vaak introvert bestaand gebouw op succesvolle wijze veranderd kan worden in een publiek toegankelijk en aantrekkelijk gebouw."

Hoe verhoudt de reflectie en betrokkenheid bij deze transformatieopgaven zich tot jullie andere ontwerpen?
"Transformatieopgaven verschillen in belangrijke mate van restauratieopdrachten, die zich schijnbaar hetzelfde type gebouwen bezig houden. Het grote verschil zit hem echter in de veel bredere en stedelijke 'scope' die bij transformatieopgaven nodig is. Waar voorheen veel restauratieprojecten zich – noodgedwongen – tot alleen het gebouw en de details beperkten, is bij de huidige opgaven het stedelijk perspectief van cruciaal belang. Niet de waarde en de conservering van het gebouw, maar juist de relatie met de stad, de stedelijke en stedenbouwkundige context is belangrijk."

"De vraag wat een getransformeerd gebouw moet of kan toevoegen aan de stad moet steeds weer opnieuw beantwoord worden. Daarbij gaat het om zowel de impact van een bepaald programma op de stad maar ook op de directe omgeving en de omwonenden. Ontwerpen aan een dergelijk project vraagt dus aandacht en betrokkenheid op zowel micro-, meso- als macroniveau. Het is een intrigerend spel met de snijvlakken tussen gebouw, programma, omgeving en stad."

"Ons ontwerp voor het W Hotel getuigd daar ook van. Daar hebben we te maken met twee monumenten, het Rijkskantoorgebouw voor Geld- en Telefoonbedrijf van architect Crouwel uit 1925 en de daar tegenover gelegen Kasbank van architect Poggenbeek uit 1908. Die monumentale status vraagt om zowel kennis als zorgvuldigheid met de omgang en restauratie. Daarnaast moet er binnen die bestaande gebouwen gezocht worden naar verantwoorde en passende mogelijkheden voor het realiseren van een (hotel- en publiek) programma waar beide gebouwen oorspronkelijk niet voor ontworpen waren."

"In de laatste plaats moet bij het ontwerpen en transformeren ook goed gekeken worden naar directe stedelijke context alsmede de mogelijke werking van het nieuwe programma voor de stad. In het geval van het W Hotel is duidelijk dat het een belangrijke invloed gaat hebben op de ontwikkeling van de Spuistraat. In ons onderzoek hebben we dit project bijvoorbeeld als een halter getypeerd; het vormt het tegenwicht aan het Spuiplein en tussen beide zal de Spuistraat zich verder ontwikkelen."

Hoe kijken jullie tegen de verdere ontwikkeling van City Hotels en transformatieprojecten in de stad aan?
"De ontwikkeling van transformatie van bestaande monumentale gebouwen in hotels loopt in het centrum van Amsterdam voorlopig op z’n einde. Er zijn nog een paar projecten die door de gemeente worden toegestaan. Daarna hebben we in kwantitatieve zin wel een verzadiging bereikt. Maar in kwalitatieve zin, dus het veranderen en aanpassen van bestaande hotels, staat er nog veel te gebeuren. Die hebben immers ook gezien hoe succesvol en mediageniek de nieuwe concepten aan de boven- en onderkant van de markt zijn. Ook de grote (internationale) hotelketens die tot nu toe nog vasthielden aan hun generieke en beproefde formules zien dat. Bezoekers zullen steeds vaker behoefte hebben aan bijzondere en unieke concepten, niet in de laatste plaats omdat ze die ook in andere toeristische steden krijgen aangeboden."

"Naar verwachting zullen de komende opgaven dus vooral uit het middensegment van de hoofdstedelijke hotelbranche gaan komen. Daarnaast zal er ook een beweging en aandacht naar de gebieden buiten het centrum gaan ontstaan, denk bijvoorbeeld aan de stormachtige groei van hostels in de stad. Bij ons rijzen dan direct weer inspirerende ruimtelijke en programmatische vragen over hoe, bijvoorbeeld, hotelverblijf, short stay en een vitale woonomgeving op vernieuwende en succesvolle wijze met elkaar verweven kunnen worden. Het is voor ons daarom evident dat de huidige aandacht voor hotelconcepten nog wel even zal voortduren. Maar nadrukkelijk aangevuld en verbreed met de algemenere behoefte aan innovatieve programma’s om de bestaande stad door transformaties en stapeling van stedelijke componenten blijvend vitaal en aantrekkelijk te houden."—

De gehele publicatie 'Learning From City Hotels' van Office Winhov is hier te vinden.